Thị trường bất động sản Trung Quốc được dự báo ​​sẽ tạo đáy vào năm 2025

Ngành bất động sản đang gặp khó khăn của Trung Quốc có thể chỉ bắt đầu phục hồi dần trong nửa cuối năm sau ngay cả với các biện pháp kích thích mới nhất.

"Cuối cùng chúng ta cũng đã đến điểm uốn của vòng xoáy đi xuống đang diễn ra trên thị trường bất động sản nhờ vào một gói nới lỏng toàn diện và có sự phối hợp…Lần này khác với các biện pháp nới lỏng từng phần trước đây", các nhà phân tích của Goldman Sachs cho biết trong báo cáo với tiêu đề: "Triển vọng bất động sản Trung Quốc năm 2025: Đáy đang ở gần".

Các nhà phân tích dự kiến ​​giá bất động sản tại Trung Quốc sẽ ổn định vào cuối năm 2025 và tăng trung bình 2% sau hai năm. Goldman Sachs dự báo doanh số bán bất động sản và xây dựng nhà mới khó có thể ổn định cho đến năm 2027.

S&P Global Ratings và Morgan Stanley tháng này cũng đã công bố các báo cáo dự báo thị trường bất động sản của Trung Quốc sẽ chạm đáy vào nửa cuối năm 2025.

"Nếu chính phủ tiếp tục ưu tiên hỗ trợ cho việc tài trợ và giải phóng hàng tồn kho của các nhà phát triển bất động sản, chúng tôi tin rằng doanh số và giá bất động sản có thể ổn định vào nửa cuối năm 2025", Edward Chan, Giám đốc tại S&P Global Ratings cho biết.

Trung Quốc cho biết những nỗ lực hỗ trợ lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn chỉ đứng sau mục tiêu thúc đẩy sản xuất tiên tiến như một động lực tăng trưởng mới. Nhưng đây không phải là một nhiệm vụ dễ dàng vì bất động sản từng chiếm hơn 25% tổng sản phẩm quốc nội, gắn liền với cả tài sản hộ gia đình và tài chính của chính quyền địa phương. Các nhà phát triển bất động sản của Trung Quốc đang phải chật vật để cung cấp những ngôi nhà đã bán trước, làm giảm niềm tin của người tiêu dùng.

Các nhà phân tích cũng đang theo dõi chặt chẽ cuộc họp quốc hội vào tuần tới để biết bất kỳ thông tin chi tiết nào về chi tiêu tài chính nhằm giảm lượng nhà tồn kho. Dự đoán của Goldman Sachs cho rằng chính phủ sẽ chi thêm 8.000 tỷ nhân dân tệ (1.120 tỷ USD) cho khoản chi tiêu tài chính.

Các nhà phân tích của Goldman Sachs cho biết: "Nếu không có sự kích thích như vậy, sự suy thoái của thị trường bất động sản có thể kéo dài thêm ba năm nữa".

Nhà ở Trung Quốc thường được bán trước khi hoàn thiện. Mô hình kinh doanh này tỏ ra không bền vững sau khi Trung Quốc đẩy mạnh kiểm soát thực trạng các nhà phát triển bất động sản phụ thuộc nhiều vào nợ để tăng trưởng và nhu cầu mua nhà sụt giảm do tăng trưởng kinh tế chậm lại.

Nomura ước tính vào cuối năm ngoái rằng khoảng 20 triệu ngôi nhà đã bán trước vẫn chưa hoàn thiện. Tháng trước, các quan chức cho biết khoảng 4 triệu ngôi nhà đã hoàn thiện và giao cho người mua theo chương trình danh sách trắng của năm nay và cam kết sẽ đẩy nhanh quá trình hỗ trợ tài chính.

Những nỗ lực mới nhất của Trung Quốc nhằm củng cố niềm tin đã thúc đẩy thị trường bất động sản. Theo công ty nghiên cứu bất động sản China Index Academy, doanh số bán bất động sản tại 22 thành phố lớn đã giảm khoảng 4% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 10, mức giảm nhỏ hơn nhiều so với mức giảm hơn 25% vào tháng 9.

Tuy nhiên, sự ổn định của thị trường bất động sản không có nghĩa là sự phục hồi toàn diện. Các nhà phân tích dự đoán bất kỳ sự phục hồi nào trong doanh số bán nhà và xây dựng mới sẽ vẫn ở mức thấp trong những năm tới.

S&P dự kiến ​​doanh số bán bất động sản tại Trung Quốc sẽ giảm xuống còn khoảng 9 nghìn tỷ nhân dân tệ hoặc ít hơn trong năm nay, trước khi giảm xuống mức thấp nhất là 8 nghìn tỷ nhân dân tệ vào năm 2025, ít hơn một nửa so với mức doanh số 18 nghìn tỷ nhân dân tệ vào năm 2021.

Các nhà phân tích cho rằng doanh số bán sụt giảm là do lượng nhà tồn kho chưa bán được tăng, điều này tiếp tục gây áp lực cho các nhà phát triển bất động sản phải giảm giá để thu hút người mua và giảm lượng hàng tồn kho.

Theo dữ liệu từ China Real Estate Information, vào tháng 9, doanh số bán bất động sản của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc đã giảm 37,7% so với cùng kỳ năm trước, là mức giảm mạnh nhất kể từ tháng 4/2024. Trong chín tháng đầu năm, doanh số bán đã giảm 36,6% so với cùng kỳ năm trước.

Theo các nhà phân tích của S&P Global, doanh số bán giảm cũng ảnh hưởng thêm đến thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản, dẫn đến tâm lý thiếu tự tin và các nhà phát triển bất động sản phải tìm kiếm "cách tiếp cận thận trọng" đối với việc mua đất và triển khai các dự án mới.

Theo phân tích của S&P Global dựa vào dữ liệu chính thức từ Cục Thống kê Quốc gia, số lượng dự án xây dựng mới đã giảm mạnh 42% vào năm 2023 so với mức đỉnh điểm vào năm 2019 và giảm thêm 23% so với cùng kỳ năm trước trong tám tháng đầu năm 2024.

Các nhà phân tích vẫn thận trọng về tác động của gói kích thích bất động sản của Trung Quốc.

"Theo quan điểm của chúng tôi, quy mô hỗ trợ là không đủ và đã phải đối mặt với những thách thức trong việc thực hiện để ngăn chặn vòng xoáy đi xuống hiện tại", các nhà phân tích của Goldman Sachs cho biết, đồng thời cảnh báo giá bất động sản có thể giảm thêm 20% đến 25% nếu chính sách không đạt yêu cầu.