Thị trường bất động sản ‘trong tay’ người mua ở thực

Thị trường bất động sản đã đón nhận nhiều chính sách hỗ trợ kể từ đầu năm như tăng hạn mức tín dụng, giảm lãi suất, cơ cấu nợ trái phiếu… Tuy vậy, để thị trường bắt đầu một chu kỳ phục hồi thì cần một nguồn cung sản phẩm hợp lý để “phá băng” thanh khoản. Quan sát sự chuyển dịch về cơ cấu nguồn cung, chiến lược bán hàng và tình hình giao dịch thời gian qua cho thấy thị trường bất động sản đang được thúc đẩy chủ yếu từ người mua ở thực.

Động lực từ phân khúc bình dân

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 của Chính phủ hiện là cơ sở pháp lý vững chắc để doanh nghiệp và địa phương phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh đầu tư, thúc đẩy quá trình tái cấu trúc thị trường.

Phần lớn giao dịch thành công trong thời gian vừa qua đến từ phân khúc căn hộ bình dân và thị trường cũng đặt nhiều kỳ vọng vào nhu cầu ở thực của người mua. Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, trong quí 3-2023, phân khúc căn hộ bình dân có hơn 650 giao dịch, cao gấp 3 lần so với căn hộ trung cấp và gấp 15 lần so với căn hộ hạng sang. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở giá rẻ luôn ở mức cao và phần lớn là mua để ở.

Có cùng quan điểm trong báo cáo mới đây, đại diện CBRE cho rằng thị trường bất động sản đang trong giai đoạn vàng để tăng sức bền, tái cấu trúc và phục hồi, bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Mặc dù phân khúc căn hộ bình dân và trung bình ngày càng thu hẹp ở hai thành phố lớn nhưng đây lại là phân khúc chiếm ưu thế về thanh khoản trong bối cảnh hiện nay.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng, nhìn vào tỷ lệ hàng bán được trên thị trường trong những tháng gần đây so với đầu năm và cùng kỳ năm trước có thể thấy niềm tin của người mua nhà dần được phục hồi. Lượng giao dịch thành công chủ yếu nằm ở phân khúc bình dân, trong khi phân khúc trung và cao cấp gần như đứng im và chỉ ghi nhận giá trị tồn kho tăng.

Trong bối cảnh này, doanh nghiệp nào có chiến lược cơ cấu lại sản phẩm theo hướng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ giải quyết bài toán thanh khoản sớm hơn. Mới đây, một dự án ở Bình Tân sau khi cơ cấu lại giá và mở bán trong tháng 11 có tỷ lệ hấp thụ khoảng 80%. Các chủ đầu tư áp dụng nhiều biện pháp hỗ trợ khách hàng như giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu vào giá bán, ưu đãi với khách hàng thanh toán sớm bằng tiền mặt…

Tuy nhiên, chuyên gia của CBRE Việt Nam cho rằng sẽ còn rất nhiều việc phải làm để khôi phục niềm tin, trong đó chính sách điều hành của Nhà nước cần chuyển hóa vào thực thế nhanh hơn. Lãi suất tuy đã giảm nhiều so với 12 tháng trước đây nhưng chưa đủ so với kỳ vọng của người mua. Để thị trường tăng trưởng trở lại, người mua cần “rộng cửa” để vay hơn nữa.

Mới đây, các bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua đã xây dựng hành lang pháp lý rõ nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà vừa túi tiền. Trong đó, việc tỷ lệ lợi nhuận cho các doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội được nâng lên đang mở ra cơ hội cho phân khúc này trở thành động lực phục hồi của thị trường bất động sản. Tình trạng lệch pha cung cầu cũng kỳ vọng được cải thiện khi nguồn cung cho người có nhu cầu ở thực được tập trung phát triển hơn.

Chiến lược phục hồi xoay quanh người mua ở thực

Thị trường căn hộ chung cư TPHCM đang có sự phục hồi tích cực về nguồn cung và giao dịch. Nhiều doanh nghiệp đánh giá, cơ hội của thị trường nằm ở những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đáp ứng mong muốn sở hữu căn nhà đầu tiên của người dân. Hầu hết các dự án mở bán đều đi kèm chính sách bán hàng hấp dẫn, ưu đãi lãi suất vay kéo dài và thanh toán linh hoạt chia nhỏ dòng tài chính tạo điều kiện thuận lợi để tiếp cận nhóm khách hàng có thu nhập tầm trung.

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, thị trường bất động sản cuối năm nay đã đi qua vùng đáy. Mức độ vượt khó của thị trường trong quí 3-2023 đã đạt 43,2% so với đầu năm. Hiệp hội này dự báo, dù vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường dự kiến sẽ sáng hơn trong thời gian tới trước khi đi vào tiến trình phục hồi, dự kiến sẽ diễn ra trong nửa cuối năm 2024. Trong đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) mới thông qua với nhiều thông tin tích cực có thể là cơ sở để nhà vừa túi tiền được kỳ vọng là “nhân tố chính” cho chu kỳ phục hồi.

Chiến lược giá và sản phẩm của nhiều doanh nghiệp đang hướng đến người có nhu cầu ở thực.

Dưới góc độ thị trường, nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu xây dựng chiến lược cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu của người ở thực để nhanh chóng cải thiện dòng tiền. Trong hội nghị với nhà đầu tư mới đây, lãnh đạo Tập đoàn Nam Long cho biết, dòng sản phẩm vừa túi tiền sẽ đóng vai trò chủ đạo trong 10 năm tới, chiếm tỷ trọng lớn trong doanh số công ty.

Thực tế thời gian qua, việc tập trung chiến lược này giúp doanh số mở bán mới của doanh nghiệp cải thiện trong tháng 10 và tháng 11. Nếu 9 tháng, doanh số mở bán mới đạt 1.769 tỉ đồng thì qua 2 tháng tiếp theo, con số này đạt 3.038 tỉ đồng. Tức trong 2 tháng, công ty ghi nhận doanh số gần 1.300 tỉ đồng. Trong tháng cuối năm, doanh nghiệp kỳ vọng có thêm được khoản doanh số mở bán mới khoảng 1.000 – 1.500 tỉ đồng.

Ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Long, cho biết, chiến lược đầu tiên của doanh nghiệp là làm sao phải cố gắng đưa sản phẩm nhà ở vừa túi tiền đến với khách hàng. Điểm thứ hai là làm sao cải thiện cách tiếp cận khách hàng, không chỉ dừng lại ở việc tung ra sản phẩm có giá bán ưu đãi mà còn phải tiếp cận được khách hàng có nhu cầu ở thực.

“Để chuẩn bị cho phục hồi, doanh nghiệp phải chấp nhận bỏ qua những lợi ích nhỏ để cùng khách hàng vượt qua giai đoạn khó khăn này. Xây dựng chính sách xoay quanh khách hàng mà ở đó doanh nghiệp với vai trò điều phối, phối hợp với các bên liên quan từ ngân hàng đến nhà thầu, nhà cung cấp… Đối với chính sách hỗ trợ lãi suất, doanh nghiệp có cách tiếp cận tùy sản phẩm, dự án mà có thể giảm 3-5%. Bối cảnh này doanh nghiệp không nên tham gia vào cuộc đua hỗ trợ lãi suất 0% vì điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu cơ nhiều hơn”, ông Ngọc nhận định.

Tại các đô thị vệ tinh, nhiều dự án cũng đang rục rịch khởi động bán hàng với những chính sách được xây dựng đảm bảo cho người trẻ mua nhà được bằng tiền tích lũy từ lương. Tại Bình Dương, dự án căn hộ của Phú Đông Group đang xây dựng chính sách trả góp 10 triệu đồng/tháng hỗ trợ cho người có nhu cầu thật. Cụ thể, dự án này có mức giá 2,5-3 tỉ đồng/căn, người mua vay 65% giá trị căn hộ, được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất cố định 6% trong vòng 24 tháng sau nhận nhà.

Ở Đồng Nai, Thăng Long Real vừa làm lễ khởi công xây dựng và cho ra mắt dự án căn hộ chung cư tại Nhơn Trạch để đón đầu làn sóng về vùng ven mua nhà bằng lương của giới trẻ. Hay chủ đầu tư Bcons chuẩn bị triển khai giỏ hàng mới với căn hộ thuộc dự án khu đô thị Bcons City (thành phố Dĩ An) có mức giá tầm 30 triệu đồng/m2.

Trong một hội thảo mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia phân tích, khác với cuộc khủng hoảng năm 2011 là dư cung, cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản hiện nay là dư cầu.

“Đặc điểm của khủng hoảng dư cầu bao giờ cũng kết thúc nhanh hơn khủng hoảng dư cung. Nhưng cần nhấn mạnh rằng, dư cầu ở phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân. Như vậy chiến lược về giá và sản phẩm nhà ở cần phải được xây dựng xoay quanh nhu cầu ở thực nhằm thúc đẩy thanh khoản và mở đường cho chu kỳ phục hồi. Đây cũng là kịch bản phục hồi của chu kỳ khủng hoảng trước đây”, TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay.