Thị trường bất động sản: Sẽ là quá muộn một khi bong bóng đã bùng nổ

Tín hiệu rõ ràng nhất về bong bóng bất động sản không nằm ở mặt bằng giá, mà là hành vi của người mua trên thị trường. Sự tăng giá chỉ thực sự bất ổn khi nó xuất phát từ hành động đầu cơ của những người tham gia thị trường. Những người đầu cơ, giống như những người tham gia các mô hình đa cấp, không quan tâm đến các yếu tố nền tảng cấu thành giá trị của tài sản.

Bong bóng giá đất

Sốt đất không phải là hiện tượng mới trong nền kinh tế Việt Nam. Trong lịch sử, đã nhiều lần bong bóng tài sản hình thành và sụp đổ như giai đoạn 1991-1994, 2001-2003 hay gần đây là 2007-2008. Trong chu kỳ lần này, giá đất bắt đầu có dấu hiệu tăng nóng cục bộ tại nhiều địa phương từ năm 2017 và tiếp tục lan rộng đến nay trong phạm vi cả nước.

Xác định chính xác nguyên nhân và dự báo diễn biến của mỗi chu kỳ bùng nổ giá tài sản là việc khó, nếu không muốn nói gần như nằm ngoài khả năng của các nhà kinh tế. Việc xác định đúng thực trạng của việc tăng giá đất là do các yếu tố nền tảng và nội tại, hay do yếu tố đầu cơ cũng không phải là việc dễ dàng. Việt Nam là một nền kinh tế tăng trưởng nhanh, mặt bằng thu nhập tăng lên nhanh chóng cùng với cơ cấu dân số đang trong thời kỳ vàng kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà ở. Ngoài ra, nền kinh tế cũng đang trong giai đoạn bùng nổ đầu tư vào cơ sở hạ tầng, tất yếu dẫn đến sự tăng giá đất nhờ hạ tầng được cải thiện.

Tín hiệu rõ ràng nhất về bong bóng bất động sản không nằm ở mặt bằng giá, mà là hành vi của người mua trên thị trường. Mặt bằng giá đất có thể tăng lên rất nhanh trong một thời gian ngắn nếu có những kỳ vọng về sự cải thiện về cơ sở hạ tầng, và điều đó là một diễn biến hợp lý thể hiện sự hiệu quả của nền kinh tế thị trường. Sự tăng giá chỉ thực sự bất ổn khi nó xuất phát từ hành động đầu cơ của những người tham gia thị trường.

Những người đầu cơ, giống như những người tham gia các mô hình đa cấp, không quan tâm đến các yếu tố nền tảng cấu thành giá trị của tài sản. Điều họ quan tâm là tốc độ tăng giá tài sản trong quá khứ và kỳ vọng tốc độ tăng giá sẽ tiếp tục diễn ra trong tương lai. Quyết định của một nhà đầu tư lý tính dựa trên đánh giá về giá trị thực của tài sản và kỳ vọng mức giá sẽ tăng đúng về mức giá trị thực. Ngược lại, những người mua đầu cơ luôn dựa trên xu hướng đang diễn ra, có tính “bầy đàn” và tăng đột biến về số lượng giao dịch.

Hiện tượng sốt đất như vừa diễn ra tại Quảng Nam hay các khu vực Vân Đồn, Phú Quốc trước đây mang đầy đủ đặc tính của những bong bóng đầu cơ tài sản. Trong đó, xuất hiện vai trò nổi bật của nhóm những nhà đầu cơ “cá mập”, tạo lập thị trường và thu lợi từ việc lôi kéo các nhà đầu cơ nhỏ lẻ.

Cũng cần phải lưu ý, việc cung cấp các thông tin giả tạo, làm giả các văn bản nhà nước là việc làm phi pháp cần phải được các cơ quan quản lý nhà nước xử lý thích đáng. Mặc dù vậy, bản chất của việc đầu cơ không vi phạm các quy định pháp luật, việc ngăn chặn bong bóng giá đất không thể chỉ dựa trên các biện pháp hành chính để ngăn chặn trong ngắn hạn.

Và quan trọng hơn, các thông tin giả mạo hay hoạt động của nhóm nhà đầu cơ “cá mập” chỉ là những chất xúc tác và nguyên nhân bề nổi của việc hình thành bong bóng. Những cơn sốt đất không thể xảy ra nếu không có một số lượng lớn những nhà đầu cơ cá nhân sẵn sàng tham gia thị trường để tìm kiếm lợi nhuận. Và với họ, các thông tin quy hoạch hay các giao dịch giả tạo ban đầu chỉ là những lý do để thu hút họ tham gia lướt sóng đầu cơ.

Khi bong bóng tài sản đã bùng nổ, mọi phản ứng chính sách đều quá muộn

Bong bóng tài sản luôn để lại những hậu quả lớn cho nền kinh tế. Lạm phát và nợ xấu ngân hàng là hai trong số những hậu quả trầm trọng mà bong bóng đầu cơ bất động sản để lại trong giai đoạn 2007-2008. Nhiều nghiên cứu cũng chỉ ra, hậu quả của bong bóng đầu cơ sẽ càng nặng nề ở những nền kinh tế có tỷ lệ nợ cao như Việt Nam. Tuy nhiên trên thực tế, không dễ để kiểm soát và ngăn chặn việc hình thành bong bóng tài sản vốn dĩ là một khuyết tật và luôn có xu hướng hình thành trong nền kinh tế thị trường.

Việc sử dụng các biện pháp hành chính như dừng giao dịch ở các khu vực có cơn sốt giá đất là mang tính ngắn hạn và chỉ có tác dụng khi bong bóng tài sản có tính chất cục bộ. Ngay cả ở các khu vực này, các cơn sốt đất có thể sẽ tiếp tục diễn ra bất cứ khi nào khi việc giao dịch được nối lại. Điều mà cơ quan quản lý có thể thực hiện hiệu quả là minh bạch các thông tin quy hoạch và phổ biến rộng rãi. Cùng với đó là xử lý nghiêm khắc các hành vi giả mạo thông tin và thực hiện các giao dịch vi phạm pháp luật như mua bán không qua công chứng và đăng ký với cơ quan quản lý đất đai.

Việc đánh thuế nhà đất và áp dụng mức phí trước bạ đủ lớn cho các giao dịch bất động sản mang tính đầu cơ ngắn hạn cũng là những giải pháp căn cơ, hạn chế động lực đầu cơ đất đai của những người tham gia thị trường.

Tuy nhiên, để kiểm soát hiệu quả bong bóng đầu cơ tài sản, không thể thiếu vai trò của chính sách tiền tệ. Một chính sách tiền tệ nới lỏng quá mức sẽ tiếp sức cho các bong bóng đầu cơ tài sản hình thành và nở rộng. Mức lãi suất quá thấp sẽ triệt tiêu động lực tiết kiệm của người dân, khiến họ chuyển dịch từ tiết kiệm sang các kênh đầu tư tài sản. Chi phí vốn thấp cũng cổ vũ các nhà đầu cơ mạo hiểm với tỷ lệ đòn bẩy cao để đầu tư lướt sóng.

Kiểm soát bong bóng tài sản đang trở thành trọng tâm trong chính sách tiền tệ tại nhiều quốc gia. Điều đó có nghĩa, lạm phát không phải là yếu tố duy nhất cần phải tính đến khi cơ quan quản lý duy trì một chính sách tiền tệ nới lỏng trong thời gian dài. Trung Quốc là một ví dụ điển hình cho thấy một chính sách tiền tệ nới lỏng quá có thể tạo ra và duy trì bong bóng tài sản trong một thời gian dài trước khi đặt nền kinh tế vào tình huống cưỡi trên lưng hổ, trước khi có những tác động đáng kể nào đến tỷ lệ lạm phát của nền kinh tế.

Với trường hợp của Việt Nam, trong khi lạm phát đang được kiểm soát ổn định nhiều năm trở lại đây, lo ngại về việc bong bóng tài sản hình thành cần được cơ quan quản lý lưu tâm hơn trong việc quyết định tiếp tục sử dụng chính sách tiền tệ nới lỏng để hỗ trợ tăng trưởng. Thế khó của cơ quan quản lý là đứng giữa áp lực tăng trưởng và tạo việc làm đang rất lớn và hiện hữu, trong khi rủi ro về sự mất kiểm soát bong bóng tài sản là không rõ ràng, khó có thể đo lường và định lượng chính xác. Tuy nhiên, như những gì đã diễn ra trong giai đoạn 2007-2008, khi bong bóng tài sản hình thành, nó sẽ bùng nổ rất nhanh theo cấp số nhân cùng kỳ vọng tăng giá của những người tham gia thị trường, mọi phản ứng chính sách lúc đó đều đã quá muộn.