Thị trường bất động sản phân hóa và sàng lọc, doanh nghiệp nào trụ lại?

Một số doanh nghiệp có thể tận dụng giai đoạn thanh lọc và phân hóa của thị trường để bứt phá trong chu kỳ mới. Đó là những doanh nghiệp có tài chính khỏe mạnh, sở hữu quỹ đất sạch và có sản phẩm phù hợp thị hiếu thị trường.

Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản năm 2024 vừa cập nhật, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển sau giai đoạn trầm lắng.

Tiềm năng đến từ nhu cầu nhà ở lớn; mức độ đô thị hóa vẫn thấp; hạ tầng kết nối, hạ tầng đô thị còn cần nhiều cải thiện. Đặc biệt, chu kỳ đầu tư công được kỳ vọng thúc đẩy thị trường bất động sản thời gian tới. Các dự án hạ tầng trọng điểm (sân bay Long Thành, các dự án thành phần cao tốc Bắc – Nam phía Đông giai đoạn 2) đã lần lượt hoàn tất công đoạn lựa chọn nhà thầu trong năm 2023 và bắt đầu đẩy mạnh thi công. Kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025 là 2,9 triệu tỷ đồng – cao hơn nhiều so với các chu kỳ đầu tư trước đó.

Cùng với đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã chính thức được Quốc hội thông qua tại cuối tháng 11/2023 (có hiệu lực từ đầu năm 2025). Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai hiện đang trong các bước chính sửa cuối cùng và kỳ vọng sẽ được thông qua vào đầu năm 2024. Việc chỉnh sửa và ban hành 3 bộ luật lớn về bất động sản cùng lúc là việc chưa có tiền lệ, giúp tránh được tình trạng không thống nhất về cùng một quy định giữa các bộ luật.

“Các doanh nghiệp có nguồn lực, năng lực hạn chế, dựa nhiều vào cơ chế xin - cho, phân lô bán nền, lập quy hoạch dự án để bán nhà trên giấy hoặc chuyển nhượng dự án sẽ gặp khó khăn trong môi trường pháp lý mới. Chúng tôi đánh giá cao các doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án thực tế, đang kinh doanh ổn định đối với các dự án hiện hữu”, đơn vị phân tích nêu quan điểm, đồng thời lưu ý sẽ cần thêm thời gian khoảng 6 tháng – 1 năm để các quy định mới mang đến tác động thực tế.

Theo VCBS, mặc dù dự báo cải thiện so với năm 2023 nhưng nguồn cung sản phẩm mới trong năm 2024 sẽ vẫn ở mức hạn chế. Nguồn cung sẽ chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo tại những dự án hiện hữu do các doanh nghiệp ưu tiên tiêu thụ nguồn hàng hiện có để thu về dòng tiền, giải quyết nhu cầu tài chính trước mắt; việc triển khai dự án mới trong giai đoạn thị trường trầm lắng có thể mang đến rủi ro tài chính đáng kể cho doanh nghiệp.

Sản phẩm đất nền vùng ven, các tỉnh sẽ vẫn khó khăn

Tựu chung các yếu tố, công ty chứng khoán dự báo thị trường bất động sản sẽ chưa sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp.

Các sản phẩm đất nền/thấp tầng tại vùng ven, các tỉnh thành ít động lực tăng trưởng kinh tế sẽ vẫn gặp khó khăn và thậm chí tiếp tục giảm giá tại một số khu vực do mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và nguy cơ thừa cung cục bộ.

Đối với các sản phẩm cao tầng (chủ yếu ở Hà Nội và TP HCM), các căn hộ cao cấp/hạng sang hoặc vị trí quá xa trung tâm có thể gặp khó khăn nhất định trong việc tiêu thụ và yêu cầu các chủ đầu tư tăng chiết khấu. Các căn hộ phân khúc trung cấp nằm trong phạm vi đô thị hiện hữu, phục vụ tốt nhu cầu ở thực và đi lại của người dân sở hữu sức hấp dẫn lớn.

Một số địa phương có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa cao, thu hút đầu tư và lao động nhập cư tốt dự báo sẽ hồi phục sớm hơn thị trường.

Đối với doanh nghiệp, VCBS cho rằng một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án, mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ. Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm.

Tuy nhiên, một số sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước do quy mô vay nợ lớn và tích lũy nhiều dự án, quỹ đất với giá vốn cao trong giai đoạn sốt nóng; việc rà soát đối với hoạt động bán hàng, huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý được thắt chặt; suy giảm uy tín và khả năng huy động mới (qua tín dụng, trái phiếu và phát hành cổ phần), đặc biệt đối với các doanh nghiệp từng vi phạm nghĩa vụ trái phiếu, hoặc phải thực hiện giãn hoãn nợ.

Các doanh nghiệp có thể tận dụng giai đoạn thanh lọc và phân hóa của thị trường để bứt phá trong chu kỳ mới cần đảm bảo các yếu tố sau: Sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý, hiệu quả kinh doanh tạo dòng tiền cao và không bị chôn vốn tại các dự án quá lớn; sở hữu quỹ đất sạch và ít vướng mắc pháp lý; có năng lực đấu thầu và triển khai dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm; sản phẩm, địa bàn kinh doanh phù hợp thị hiếu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực.

Với các tiêu chí này, VCBS đánh giá cao Vinhomes (VHM), Nam Long (NLG), CTCP Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy (TCH) và Tập đoàn Cotana (CSC).