Thị trường bất động sản: Nguội ở những điểm nóng

Dịch Covid-19 tái bùng phát với diễn biến phức tạp khiến thị trường bất động sản (BĐS) vừa phục hồi lại tiếp tục rơi vào tình cảnh khó khăn.

Tuy nhiên, bên cạnh gam màu u ám chung, nhà giá rẻ là điểm sáng hiếm hoi khi vẫn ghi nhận nhiều giao dịch dù không sôi nổi như thời kỳ “thịnh” của thị trường.

Dịch bệnh Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp nhất kể từ khi xuất hiện đến nay tiếp tục phủ sự ảm đạm, trầm lắng lên toàn thị trường. Bắc Ninh, Bắc Giang - hai thị trường nổi sóng thời điểm đầu năm với các cơn sốt đất nền đến nay đã đóng băng hoàn toàn. Là tâm dịch, hai tỉnh này thiết lập các hoạt động giãn cách hoặc cách ly xã hội tại nhiều địa bàn khiến hoạt động kinh tế nói chung, trong đó có lĩnh vực BĐS bị đình trệ. TP Bắc Ninh, thị xã Từ Sơn, các huyện Yên Phong, Thuận Thành, hơn hai tháng trước đó, ăn theo thông tin Bắc Ninh lên TP trực thuộc T.Ư và làn sóng đầu tư BĐS công nghiệp, giá đất còn leo thang theo ngày thì nay thị trường vắng lặng như tờ.

TP Bắc Giang, các huyện Yên Dũng, Lạng Giang (tỉnh Bắc Giang) - những khu vực mà khi nóng sốt, đất đấu giá được tranh nhau mua với niềm tin chỉ cần xuống cọc sẽ có khách để “sang tay”, dù sau đó, các phiên đấu giá diễn ra vào cuối năm 2020 đều ghi nhận hiện tượng không nhỏ bộ phận khách hàng bỏ cọc. Ở thời điểm hiện tại, là tâm điểm của dịch bệnh, thị trường BĐS Bắc Giang đóng băng hoàn toàn.

Các hoạt động dẫn khách, giới thiệu, quảng bá sản phẩm tại hai tỉnh này hiện đều không thể triển khai. Môi giới tạm ngừng hoàn toàn các hoạt động quảng cáo, tìm kiếm khách hàng.

Dù không đóng băng như Bắc Giang, Bắc Ninh nhưng một số điểm nóng đất nền ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức… đã nguội lạnh. Thực trạng nguội lạnh là do thị trường khu vực đã cắt cơn sốt và kế đó là dịch Covid-19 bùng phát. Trong giai đoạn nóng, ăn theo đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, đất tại Tàm Xá - Xuân Canh thuộc huyện Đông Anh (Hà Nội) - 2 khu vực được nghiên cứu xây dựng trong đồ án từng bị đẩy lên mức 51 - 69 triệu đồng/m2, trong khi thời điểm cuối năm 2020 giá chỉ trên dưới 30 triệu đồng/m2. Hiện những khu vực giá ảo trên không có giao dịch.

Tuy nhiên, theo khảo sát của phóng viên Kinh tế & Đô thị, một số khu vực khác của Đông Anh, những mảnh có mức giá dưới 1 tỷ đồng tại Hải Bối, Bắc Hồng, Xuân Nộn, vốn không bị tác động bởi cơn sốt vừa qua vẫn có giao dịch. Đối tượng mua là công nhân tại khu công nghiệp Bắc Thăng Long, Quang Minh và người dân địa phương có nhu cầu mua ở thực.

Trong khi nhiều phân khúc đóng băng, gặp khó khăn do dịch bệnh, nhà giá rẻ vẫn ghi nhận giao dịch. Điều đáng nói, giao dịch giá rẻ tập trung trên thị trường thứ cấp ở những dự án đã đi vào vận hành nhiều năm. Trong khi nhiều dự án cao cấp Hà Nội đang chật vật với bài toán thanh khoản và tung các chính sách sốc như đổi nhà, mua nhà 0 đồng để kích cầu thì theo khảo sát của phóng viên, các dự án xa trung tâm như khu đô thị Thanh Hà, Mipec Kiến Hưng, khu nhà ở Bộ Tư lệnh Thủ đô, khu đô thị Xa La, Đại Thanh… với khoảng giá phổ biến 12 - 18 triệu đồng/m2 vẫn nhận được sự quan tâm của người mua, có lượng giao dịch nhất định trong bối cảnh dịch bệnh.

Anh Nguyễn Hữu Quyền, một môi giới tự do chuyên bán căn hộ giá rẻ trên thị trường thứ cấp cho biết, dịch bệnh khiến việc gặp và dẫn khách xem nhà hạn chế nhưng anh vẫn có giao dịch đều 1 - 2 căn/tháng. Theo anh Quyền, sở dĩ giao dịch tập trung chủ yếu ở dòng sản phẩm giá rẻ thứ cấp đã đi vào vận hành nhiều năm là bởi những năm gần đây, thị trường BĐS Hà Nội vấp phải thách thức là nguồn cung hạn chế do sự thắt chặt cấp phép dự án mới của cơ quan chức năng. Đáng nói, số ít dự án ra được hàng lại tập trung chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp. Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam 2 quý gần đây tiếp tục thừa nhận thực trạng trên.

Tìm hiểu của phóng viên cho thấy, Hà Nội không có nhiều dự án mới được đầu tư phê duyệt ở giai đoạn này. Căn hộ vẫn đóng vai trò chủ đạo của thị trường nhà ở với sự áp đảo của sản phẩm trung và cao cấp. Căn hộ bình dân, giá thấp ngày càng chiếm tỷ trọng thấp. Báo cáo mới đây nhất của Bộ Xây dựng cũng nhận định, tại các đô thị lớn, dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít. Một số dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên khoảng trên dưới 25 triệu đồng/m2.

Nguồn cung mới không có trong khi nguồn cầu luôn hiện hữu và có xu hướng tăng lên nên không khó hiểu khi những dự án giá rẻ dù rất xa trung tâm, kết nối hạ tầng giao thông và xã hội chưa hẳn thuận tiện, thậm chí pháp lý còn bất cập nhưng vẫn có sức hút nhất định. Chị Nguyễn Thị Thu (nhân viên kinh doanh một sàn giao dịch Cầu Giấy) cho biết, ngoài 1 - 2 dự án nhà ở xã hội được chào bán với thủ tục xét duyệt phức tạp để mua thì nhà thương mại giá rẻ gần như không có dự án mới trong hơn một năm qua. Người mua buộc phải tìm các dự án cũ đã đi vào vận hành nhiều năm, thậm chí đã có tuổi đời chục năm.

Được biết, bản thân chị Thu đang là môi giới của dòng căn hộ cao cấp nhưng trước đây chị chuyên bán hàng giá rẻ nên có mối quan hệ, nguồn hàng tại phân khúc này. Dịch bệnh khiến phân khúc cao cấp khó tiêu thụ, chị đã buộc phải quay lại bán hàng giá rẻ chuyển nhượng. Dù hoa hồng thấp nhưng do nhu cầu thực lớn nên chị vẫn có nguồn thu ổn định nhờ phân khúc này.

Đồng tình với ý kiến của chị Thu - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, dù thị trường đi xuống hay đi lên thì nhà giá rẻ vẫn luôn có chỗ đứng bởi đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số khách hàng. “Việc khan hiếm dự án mới, đặc biệt nhà giá rẻ và giá nhiều dự án mới liên tục tăng theo đợt mở bán khiến người thu nhập thấp tìm đến nguồn hàng thứ cấp là điều không khó hiểu”- ông Nguyễn Văn Đính nhận định.