Thị trường bất động sản: Nghịch lý dự án ngoại ô

Tin ra là giá tăng, dù là tin đồn thất thiệt, giá tăng ở cả những dự án còn đang nằm trên giấy hay chậm tiến độ… là thực tế thị trường nhà đất vùng ven TP.HCM đang đối mặt.

Những buổi mở bán, giới thiệu dự án tại khu vực vùng ven TP.HCM luôn đông đúc. Ảnh: Việt Dũng

Giá tăng phi mã

Đề xuất “lên đời” một số huyện vùng ven TP.HCM như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Cần Giờ… đã có từ nhiều năm trước, vậy nhưng mỗi khi thông tin này được “xới” lại thì lập tức tác động đến giá nhà đất nơi đây.

Ngay sau khi Sở Nội vụ TP.HCM trình UBND Thành phố xem xét công tác chuẩn bị xây dựng Đề án chuyển một số huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Cần Giờ… thành quận (hoặc thành phố thuộc TP.HCM) giai đoạn 2021-2030, những thông tin như “Nhà đất Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè sốt nóng”, “TP.HCM ‘lên đời’ 5 huyện, mua nhanh kẻo hết”… xuất hiện dày đặc trên các trang mạng về bất động sản, kéo theo đó là tình trạng giá đất tăng phi mã.

Khảo sát của phóng viên tại huyện Bình Chánh cho thấy, nếu như cách đây 3 năm, giá đất trung bình chỉ khoảng 28-30 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 40-50 triệu đồng/m2. Với những xã gần trung tâm TP.HCM như xã Bình Hưng, giá đất đã tăng lên 80-90 triệu đồng/m2, cá biệt có những nơi còn tăng tới 130-140 triệu đồng/m2 như khu Trung Sơn.

Ghé vào một khu đất đang để biển rao bán ở Khu dân cư Phong Phú, xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, phóng viên nhận được thông tin, khu đất rộng 81 m2 này có giá 6 tỷ đồng, tương đương khoảng 74 triệu đồng/m2 và “khách mua chỉ cần trả trước 1,2 tỷ đồng, còn mỗi tháng trả góp khoảng 22 triệu đồng”, nhân viên môi giới ở đây tư vấn thêm.

Tương tự, giá nhà đất ở đường Nguyễn Văn Tạo (huyện Nhà Bè) hiện tăng gấp đôi so với cách đây 2 năm, ở mức 60 triệu đồng/m2, đất vườn khoảng 7-8 triệu đồng/m2. Giá đất khu vực xã Hiệp Phước vào khoảng 40 triệu đồng/m2.

Hay tại huyện Cần Giờ, đất mặt tiền đường Duyên Hải (đoạn gần đường 30/4) giá đã tăng lên hơn 30 triệu đồng/m2, khu vực thị trấn Cần Thạnh còn vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50% so với cùng thời điểm năm 2019. Tại xã Long Hòa, đất nền có giá giao dịch quanh mức 17-35 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20%.

Không chỉ đất nền, giá bán căn hộ dự án cũng liên tục tăng. Đơn cử, một căn nhà liên kề diện tích 153 m3 thuộc dự án La Maison De Cần Giờ đang được chủ nhà rao bán với giá 5,2 tỷ đồng, tăng khoảng 20 triệu đồng/m2 so với năm 2017.

Một dự án nhà ở tại huyện Bình Chánh nhiều năm chưa triển khai, nhưng giá đất không ngừng tăng.

Tại Khu dân cư Phú Xuân Vạn Phát Hưng (huyện Nhà Bè), một nền nhà phố có diện tích 132 m2 và 300 m2 đang được rao bán với giá từ 35,5 - 39 triệu đồng/m2. Những lô có diện tích nhỏ hơn, nằm ở sâu bên trong những con đường nhỏ cũng có giá từ 25-30 triệu đồng/m2, tăng 10-15 %.

Lý giải việc giá đất ngoại ô TP.HCM liên tục tăng, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho biết, giá tăng không phụ thuộc nhiều vào giá trị gốc cũng như cộng thêm của khu đất, mà chủ yếu do hành vi và tâm lý trên thị trường. Ở những khu vực tập trung nhiều dự án tư nhân với các chiến dịch marketing rầm rộ sẽ khiến người mua cảm thấy bất động sản ở đó tiềm năng hơn. Các thủ thuật này tác động đến tâm lý đầu tư và làm tăng giá đất.

“Ngoài ra, những thông tin quy hoạch, nâng cấp hành chính tại các địa phương được công bố nhỏ giọt cũng không tác động tích cực lên thị trường bất động sản”, ông Quang nói.

Tiến độ rùa bò

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, không ít dự án nhà ở khu vực ngoại ô TP.HCM dù chưa được khởi công nhưng luôn đông nghẹt người trong những buổi giới thiệu dự án, thậm chí còn “cháy hàng” khi chưa kịp mở bán.

Đơn cử, một dự án khu dân cư tại xã Bình Lợi, huyện Bình Chánh, quy mô hơn 200 nền có diện tích từ 75-140 m2. Năm 2019, một số công ty môi giới đăng tin rao bán với giá từ 17-20 triệu đồng/m2, kèm theo lời cam kết là toàn bộ khu đất làm dự án đều là đất sạch, đã có sổ hồng riêng. Sau khi ký hợp đồng khoảng 12 tháng, khách hàng sẽ nhận nền và có thể xây dựng ngay, khoảng 3-6 tháng tiếp theo là nhận sổ.

Trực tiếp đến dự án vào cuối tuần qua để khảo sát, chúng tôi không khỏi ngạc nhiên khi thấy dự án vẫn là khu đất trống trơ trọi, cỏ mọc xanh um, con đường dẫn vào dự án mới chỉ được trải đá. Thế nhưng, khi liên lạc vào một số điện thoại đăng tin rao tại dự án thì được biết, mỗi nền đất ở đây hiện đang giao dịch ở mức 20-24 triệu đồng/m2, tăng 3-4 triệu đồng/m2 so với năm 2019.

Cũng tại Bình Chánh, dự án West Gate do Tập đoàn Bất động sản An Gia phối hợp cùng quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) đầu tư và phát triển, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nhờ tọa lạc ngay Khu dân cư Tân Túc với 4 mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh - Tân Túc và 2 mặt tiền đường nội khu nằm trong trung tâm hành chính huyện Bình Chánh.

Sau khi chính thức được công bố ra thị trường vào đầu năm 2020, các nhân viên môi giới cho hay, dự án luôn trong tình trạng “cháy hàng”. Tuy nhiên, sau hơn 1 năm “trình làng”, dự án vẫn đang quây tôn kín mít, bên trong là bãi đất trống với một vài thiết bị, máy móc dùng để ép cọc.

Hiện tại, một căn hộ có diện tích khoảng 60-75 m2 tại đây được rao bán với giá từ 2,2-2,8 tỷ đồng (tương đương 36-37 triệu đồng/m2). Mức giá này được các nhân viên môi giới cho rằng đã tăng 1-2 triệu đồng/m2 so với năm trước.

Hay như dự án Thái Sơn 2 tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, do Tổng công ty Thái Sơn làm chủ đầu tư, sản phẩm đã bán cho khách hàng tới nay đã 13 năm, nhưng hiện vẫn chưa hoàn thành.

Tương tự, nhiều dự án bất động sản của Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà (Intresco) nằm trên giấy hàng chục năm qua và nay nằm trong danh sách Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND TP.HCM xem xét, thu hồi trong loạt dự án treo đất kéo dài tại Khu đô thị Nam Thành phố.

Trong các dự án bị kiến nghị thu hồi của Intresco, tai tiếng nhất là dự án Khu dân cư 6A Intresco. Dự án này sau khi được phê duyệt đề án quy hoạch chi tiết sử dụng đất tỷ lệ 1/500 đã tiến hành huy động vốn, người dân cũng đã nộp tiền theo hình thức góp vốn nhưng 20 năm qua vẫn chưa được nhận nhà.