Thị trường bất động sản năm 2023: “Ván bài mới” cho phân khúc đất nền

Năm 2023, đứng trước những biến động của nền kinh tế và thị trường, phân khúc đất nền được nhận định có nhiều điểm sáng đến từ các bệ đỡ phát triển hạ tầng, niềm tin của nhà đầu tư đã trở lại…

Dù khó khăn, đất nền vẫn là ngôi sao sáng

Không phủ nhận, năm 2022 phân khúc nền chững lại không còn nhiều sức hút như những năm trước, nhưng việc này xuất phát từ nhiều căn nguyên. Trước hết do sự suy giảm chung của toàn thị trường; bên cạnh đó là tình hình tín dụng siết chặt, lãi suất cho vay của ngân hàng tăng cao và những vấn đề pháp lý đang được sửa đổi, bổ sung nhưng chưa thực sự rõ ràng... đã tác động không nhỏ đến tâm lý nhà đầu tư. Vì vậy, mức độ quan tâm dành cho đất nền cũng giảm tới 25%. Nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt cũng chờ đợi thị trường giảm giá để “bắt đáy” song dường như thị trường đất nền chỉ chững lại giao dịch, giá đi ngang chứ không hề giảm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: “Thị trường bất động sản nói chung vẫn đang bị chững lại, một số dự án phải sử dụng đến chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại... Hiện tượng “sốt đất”, “bong bóng” gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước giảm chung, không riêng phân khúc đất nền”.

Mặc dù còn nhiều lo lắng phân khúc đất nền sẽ tiếp tục kéo dài sự trầm lắng sang năm mới 2023, song giới phân tích cho rằng còn nhiều cơ hội đầu tư đất nền tại các địa phương có cú hích về hạ tầng hay các khu công nghiệp đang triển khai.

Ở góc nhìn đơn vị nghiên cứu và dự báo, ông Lê Đình Hảo - Giám đốc Khối kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, về nguồn cung, trong năm 2023, giỏ hàng thị trường đất nền vẫn phong phú và lớn, đồng thời sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn để tránh đầu cơ. Song điều lo lắng đối với thị trường là lực cầu hiện đang hạn chế và sẽ kéo dài đến cuối quý IV năm 2024.

Bên cạnh đó, giá đất nền sẽ không tăng mạnh và ồ ạt như năm 2020 và 2021. Tuy nhiên, tại những địa phương có cú hích về hạ tầng, về giải ngân đầu tư công hay các khu công nghiệp đang triển khai thì giá đất nền vẫn có sự dịch chuyển và tăng giá.

Đơn cử như khu vực tỉnh Bình Dương, giá đất nền hiện vẫn tăng cao khi thị trường cả nước đang trầm lắng, do có nhiều dự án đổ về. Có những khu vực quanh khu công nghiệp giá đất tăng lên đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, thời điểm hiện tại đất nền nhiều khu vực đang có mức thanh khoản giảm sau một thời gian tăng nóng nhưng về dài hạn nhà đầu tư vẫn sẽ dành sự quan tâm đặc biệt đối với dòng sản phẩm này.

Theo ông Điệp, năm 2023, phân khúc đất nền vẫn được đánh giá là phân khúc lợi nhuận lớn và dễ đầu tư hơn so với phân khúc khác. Phân khúc đất nền mang tính hấp dẫn đến từ các tín hiệu như mở room tín dụng, ổn định lãi suất sẽ được rõ ràng hơn sau Tết Nguyên đán. Do đó, giao dịch bất động sản nói chung, trong đó đặc biệt là đất nền sẽ tăng dần. Với những người mua bất động sản trước Tết mà bán sau Tết có thể đã có lợi nhuận.

“Tôi tin rằng, với những định hướng sắp tới từ phía Chính phủ, thị trường đất nền sẽ có những chuyển biến mới và phục hồi nhanh hơn các phân khúc khác. Các nhà đầu tư sẽ quên đi những khó khăn của năm 2022 và đặt nhiều kỳ vọng hơn vào năm 2023”, ông Điệp cho hay.

Thị trường đất nền rất nhạy cảm với thông tin vĩ mô

Thực tế, từ trước đến nay trong giới đầu tư kể cả không chuyên lẫn bán chuyên vẫn hay quan niệm đất nền là một kênh đầu tư “vua”. Có lẽ, tất cả các phân khúc đang bán trên thị trường ít có phân khúc nào đặc thù như phân khúc đất nền. Đất nền rất đa dạng về giỏ hàng, về giá bán và cả đối tượng đầu tư. Giỏ hàng đất nền rất phong phú từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp hay đất nuôi trồng thuỷ sản đến đất thổ cư, đều có thể mang ra để chào bán và giao dịch với đa dạng mức giá từ vài trăm triệu cho đến nhiều tỷ đồng. Nhưng ở các bất động sản thấp tầng khác lại rất khó tìm được sản phẩm nào với mức giá vài trăm triệu đồng. Điều này cho thấy, thị trường đất nền rất dễ tham gia, song đều có hai mặt. Khi thị trường tốt thì đầu vào rất đông, thanh khoản tốt, nhưng khi thị trường trầm lắng thì mọi thứ đều chậm lại. Cho nên, thị trường đất nền rất nhạy cảm với thông tin vĩ mô trong ngắn hạn.

Đặc biệt, sốt đất đã từng là “thực đơn quen thuộc” trong giai đoạn 2016 - 2022. Nhất là vào thời điểm đầu năm, giá đất luôn tăng mạnh do tâm lý kỳ vọng của giới đầu tư.

Sốt đất đã từng là “thực đơn quen thuộc” trong giai đoạn 2016 - 2022. (Ảnh minh họa: An Vũ)

Ngay thời điểm ảnh hưởng bởi Covid-19, những cơn sốt đất vẫn quay vòng trên thị trường tại một số khu vực. Thậm chí có địa phương ghi nhận làn sóng lớn của nhà đầu tư, môi giới “ập” đến với lượng mua - bán tấp nập, giá đất tăng từng tuần, từng tháng.

Và cũng chỉ hơn 1 năm trước, cơn sốt đất đã bùng lên tại nhiều địa phương. Bắt nguồn từ thời điểm cuối năm 2021, Chính phủ thúc đẩy đầu tư công, hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm tại các địa phương được phê duyệt và đẩy mạnh đầu tư. Tâm lý dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, kinh tế phục hồi, cùng với mức lãi suất hấp dẫn là lý do khiến các đợt sốt đất âm ỉ cuối năm 2021 dần lan rộng vào đầu năm 2022. Các đợt sốt đất thời điểm đầu năm diễn ra tại nhiều địa phương trên khắp cả nước, từ khu vực như Bắc Giang, Bắc Ninh, vùng ven Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Thanh Hoá đến Bà Rịa - Vũng Tàu, Lâm Đồng, Quảng Bình, Quảng Trị, Khánh Hòa.

Và đến thời điểm hiện tại, sự kỳ vọng của nhà đầu tư khi thị trường ấm lên vào thời điểm đầu năm sẽ không là quá lạ, bởi năm 2023 dòng vốn đầu tư công được dự báo giải ngân mạnh mẽ, hạ tầng được hoàn thiện ở một số khu vực sẽ tạo cơ hội cho giá đất ở khu vực đó có thể tăng mạnh. Một số cơn sốt đất nhỏ lẻ, cục bộ có thể diễn ra trong thời gian ngắn, và nhà đầu tư có thể chọn lựa thông tin tích cực để xuống tiền đầu tư đất nền.

Nhìn nhận về câu chuyện này, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Thông thường, trong một năm sẽ có một đợt sốt đất đầu năm và cuối năm. Tương tự, bước sang năm 2023, các cơn sốt đất sẽ quay trở lại nhưng sẽ xảy ra ở thời điểm muộn hơn, có thể trong quý II, quý III hoặc ở giai đoạn cuối năm sẽ có những đợt tìm kiếm đất nền nhiều hơn. Bởi khi đó, những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường đã phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông. Còn ngay từ thời điểm đầu năm 2023, sẽ khó bùng nổ các cơn sốt đất giống như thời điểm những năm trước. Bên cạnh đó, trong dài hạn, tôi nghĩ giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh. Mức giá có thể đi ngang so với giá năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới”./.