Thị trường bất động sản lệch hướng: Ai đã ăn ốc, còn ai đang đổ vỏ?

Nhiều kết luận thanh tra, kết luận kiểm toán đã chỉ ra hàng loạt sai phạm trong quá trình chuyển đổi nhà, đất ở các khu vực có giá trị sinh lợi cao tại khu vực phía Nam. Muốn khắc phục thì cần có giải pháp tầm vĩ mô, vì các chủ đầu tư sau khi bán buôn và thu được lợi nhuận bất chính, đã tiếp tục lớn giọng cho rằng đã thực hiện đúng các văn bản dưới luật.

Phá quy hoạch rồi xin làm lại… quy hoạch

Nội dung các kết luận của Thanh tra Chính phủ, cùng nhiều bộ, ngành chuyên môn đã cho thấy lịch sử biến động nhà, đất tại các đô thị lớn khu vực phía Nam, trong đó nhiều doanh nghiệp Nhà nước được thuê quỹ nhà, đất lớn, nhưng sau khi tiến hành cổ phần hóa, đã tìm mọi cách để “biến hóa” thành dự án bất động sản, gây thất thu cho ngân sách. Hình thức mà các doanh nghiệp này vận dụng là thuê đơn vị tư vấn quen biết để làm đề án tái cơ cấu, nhưng giá trị quyền sử dụng đất được đề cập đến rất mờ nhạt.

Sau đó, khi đề án này được cơ quan chức năng chấp thuận, thì người đứng đầu các doanh nghiệp mới viện lý do là cần chuyển các khu nhà, đất này thành dự án nhà ở để giải quyết nhu cầu an cư của nhân dân địa phương, cũng ngay lập tức một đối tác tư nhân sẽ được chọn để cùng thực hiện dự án.

Về bản chất thì đây là hình thức chuyển tài sản Nhà nước dưới dạng nhà, đất thành tài sản tư nhân, điều này không phù hợp quy định của pháp luật nhưng vẫn được chấp thuận bằng các văn bản dưới luật, theo hình thức truyền đạt ý kiến của lãnh đạo UBND các tỉnh, thành, cũng như các văn bản trả lời của Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng.

Hệ quả của hiện tượng này là quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất gắn với sự phát triển bền vững của khu vực Đông Nam Bộ, Tây Nam Bộ từng bước bị biến dạng, thậm chí có những nơi như TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Cần Thơ, Kiên Giang,… thì quy hoạch phát triển đô thị của Thủ tướng Chính phủ cũng bị phá vỡ.

Đến thời điểm này, kết quả khắc phục, sửa chữa sai phạm vẫn chỉ dừng lại trên các báo cáo của UBND TP Hồ Chí Minh và nhiều văn bản đôn đốc của Thanh tra Chính phủ. Vấn đề này càng trở nên bức bối hơn cho cộng đồng, khi phần lớn hạ tầng đô thị khu vực phía Nam của địa phương này đã bị quá tải, với hiện tượng kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường, rác thải bốc mùi mỗi khi chuyển mùa. Trong khi đó, tại quận 2, vấn đề quy hoạch khu đô thị mới Thủ Thiêm bị phá vỡ liên quan đến trách nhiệm của lãnh đạo UBND TP Hồ Chí Minh qua nhiều nhiệm kỳ vẫn chưa có câu trả lời thuyết phục, dù bằng chứng rõ ràng nhất là một vị Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh đã “dám” ký quyết định thay thế quyết định của Thủ tướng Chính phủ về ranh quy hoạch.

Liên quan đến phản ánh của Báo Thanh tra về sai phạm nhà, đất tại quận 7, theo thông tin mới nhất, Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh đã chỉ đạo thành lập tổ công tác liên ngành, có sự tham gia của các cơ quan bảo vệ pháp luật, để làm rõ tình trạng các dự án bất động sản được triển khai xây dựng tại quận 7 đều có dấu hiệu vi phạm pháp luật đối với diện tích nhà, đất do Nhà nước quản lý, trong đó có dự án Đức Long Golden Gate tại chân cầu Tân Thuận.

Hiện tượng có đất trống là xin làm bất động sản, thậm chí là xin chuyển một phần diện tích đất khu công nghiệp với hình thức làm nhà ở cho chuyên gia, nhưng sau đó lại chuyển thành kinh doanh bất động sản,… là những sai phạm đã được "vạch mặt chỉ tên" trong nhiều năm qua tại Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Vấn đề đặt ra là chủ đầu tư các dự án này, sau khi nhanh tay bán sản phẩm, thu hồi lợi nhuận, đã âm thầm biến mất, để lại hậu quả cho lãnh đạo các địa phương phải giải quyết quyền lợi của người mua nhà, đất, phải điều chỉnh quy hoạch, phải xây dựng lại hệ thống hạ tầng và bảo vệ môi trường. Khi đó, lãnh đạo các địa phương này lại giao cho thanh tra chủ trì cùng các sở, ngành để kiểm tra, tham mưu giải pháp xử lý, vấn đề nào vượt thẩm quyền thì lại xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ, hướng dẫn của Thanh tra Chính phủ.

Những dải đất đẹp bên sông Sài Gòn, sông Đồng Nai, sông Hậu, sông Tiền,… sau một thời gian đều bị nhiều dự án nhà ở, dự án sân golf che kín. Điều bất hợp lý là các khu đất này nếu làm dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách, phục vụ mục đích kinh doanh thì phải đấu giá công khai, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, vì đây là tài sản Nhà nước. Nhưng chỉ bằng các văn bản xin ý kiến, các báo cáo không đầy đủ về pháp lý cùng đề xuất là cần phải giao đất, bán chỉ định cho doanh nghiệp vì lý do cấp bách để xây dựng công trình tại vị trí khác, thì đất Nhà nước đã được chuyển thành đất xây dựng nhà để bán, do doanh nghiệp tư nhân làm chủ. Sau khi nhà đã bán, đất đã chuyển đổi mục đích, sông đã bị san lấp,… thì các địa phương mới phát hiện là việc này vi phạm pháp luật, trái với quy hoạch.

Và điều đáng nói, dù sai phạm nhưng do lãnh đạo ký các văn bản này đã “hạ cánh an toàn”, nên lãnh đạo đương nhiệm các địa phương lại “kêu cứu” các bộ, ngành vào cuộc để giải quyết hậu quả, dưới hình thức xin điều chỉnh quy hoạch, hoặc thuê tư vấn làm lại quy hoạch.

Kiến nghị hay chối tội?

Sau một thời gian phát triển "nóng" với hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều lãnh đạo các địa phương có biển đã giật mình khi phát hiện sản phẩm “căn hộ không hình thành đơn vị ở” mà các doanh nghiệp xin thực hiện trong nhiều năm qua, đã không đảm bảo pháp lý theo quy định, không có trong quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ.

Đáng lẽ các khu vực hiện tại này phải được dành cho mục đích công ích, thì đã bị hàng ngàn biệt thự biển ken dày, môi trường ven biển bị giảm chất lượng, ngân sách thất thu.

Điều bất ngờ, khi cơ quan chức năng tiến hành xử lý, chủ đầu tư lại đưa ra các văn bản dưới luật do lãnh đạo các địa phương trước đây đã ký cho phép triển khai dự án. Thậm chí có chủ đầu tư còn mạnh miệng tuyên bố rằng doanh nghiệp là nạn nhân vì đã thực hiện theo các văn bản này, nếu bị truy thu thuế thì sẽ khởi kiện cơ quan chức năng.

Quy hoạch đô thị bị phá vỡ khi các dự án bất động sản được triển khai theo các "giấy phép con". Ảnh: Bao Dung

Hiện tượng này cũng đang được nhiều doanh nghiệp, sau khi dùng hết quỹ đất do Nhà nước quản lý để kinh doanh bất động sản, bị cơ quan chức năng kiến nghị truy thu, thu hồi dự án, đã sử dụng kênh thông tin của các hiệp hội bất động sản để liên tục kiến nghị, cho rằng nếu không được làm dự án theo kiểu cũ thì doanh nghiệp sẽ phá sản, còn thị trường sẽ thiếu sản phẩm nhà, đất.

Nhận định về vấn đề này, luật sư Phạm Tấn Thuấn, Văn phòng Luật sư Quốc Tuấn, cho rằng: Các nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, nội dung của pháp luật đất đai từ năm 2003 đến nay, đều không cho phép bán chỉ định nhà, đất, hoặc giao đất do Nhà nước quản lý không qua đấu giá cho mục đích xây nhà để bán. Tinh thần này được cụ thể hóa trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương, kể cả trong quyết định phê duyệt quy hoạch đô thị của Thủ tướng Chính phủ. Hiện tượng nhiều địa phương dùng “giấy phép con” - các văn bản dưới luật, tự ý điều chỉnh quy hoạch để cho doanh nghiệp làm dự án kinh doanh bất động sản trên diện tích nhà, đất do Nhà nước quản lý, là việc làm trái chủ trương của Đảng, sai pháp luật, không phục vụ lợi ích chung, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội.

Đây là vấn đề cần được Thủ tướng Chính phủ đánh giá trên cơ sở kết luận thanh tra, báo cáo kiểm toán, để có giải pháp quản lý phù hợp trong điều kiện nhiều doanh nghiệp đang cố tình viện dẫn các văn bản không có giá trị pháp lý để kiến nghị, đề xuất được hợp thức hóa sai phạm. Đây cũng là một trong các giải pháp vĩ mô cần làm và phải làm để chấn chỉnh lại quỹ đạo của thị trường bất động sản khu vực phía Nam, để chấm dứt tình trạng “chủ đầu tư ăn ốc, còn cơ quan chức năng và cộng đồng phải đi đổ vỏ”.