Thị trường bất động sản: Lạc quan trong thận trọng

3 sắc luật gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Nhìn chung, tâm lý tích cực là chủ đạo, cùng với đó là những chuyển biến nhất định trên thực tế thị trường.

Lạc quan với thị trường

Từ góc độ một doanh nghiệp thứ cấp chuyên “ôm” các sàn chung cư tại Hà Nội rồi phân phối lại từ cả chục năm nay, ông Ngô Bá Trọng - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Tuấn Quang (TQLand) cho hay, dù thông tin các luật chuyên ngành bất động sản mới được đẩy sớm thời điểm có hiệu lực đã được truyền thông từ trước, nhưng khi thực sự đưa vào cuộc sống vẫn tạo nên những hiệu ứng tích cực.

Theo lãnh đạo TQLand, có thể nhìn nhận tâm lý thị trường theo các nhóm đối tượng khác nhau. Cụ thể, với cộng đồng các chủ đầu tư, giai đoạn vừa qua là giai đoạn thực hiện tái cấu trúc, có doanh nghiệp đã hoàn thành, có doanh nghiệp còn đang tiếp tục, nhưng điểm chung là khi luật chính thức có hiệu lực, cơ hội đưa các dự án vào triển khai, hoạt động, ra hàng… là tốt hơn.

“Luật và các nghị định quy định khá chi tiết, giờ cần thêm sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan thực thi và tôi tin rằng, thời gian tới sẽ diễn ra một cuộc đua ra hàng, nguồn cung sẽ tăng mạnh và tạo nên sự sôi động cho thị trường nhà ở. Đây là thời cơ tốt cho những doanh nghiệp tái cấu trúc thành công có được một giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ mới”, ông Trọng nói.

Với nhóm đối tượng là các nhà đầu tư cá nhân, lãnh đạo TQLand cho rằng, các sản phẩm căn hộ, đất nền và nhà liền thổ sẽ được nhóm khách hàng này quan tâm, song có sự phân hóa khá rõ nét: Sau ngày 1/8/2024, căn hộ tiếp tục nhận được sự quan tâm, còn với đất nền và nhà liền thổ thì nhà đầu tư có tâm lý quan sát, nghe ngóng nhiều hơn là xuống tiền ngay.

“Dù sao thì thị trường cũng có sôi động hơn nhờ ‘cú huých’ chính sách, các phân khúc dù có diễn biến khác nhau nhưng có thể nói là tích cực”, ông Trọng nhấn mạnh.

Còn theo ông Nguyễn Văn Ngọc - Giám đốc Công ty cổ phần RB Land, việc các luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực từ 1/8/2024 đã được thị trường đón nhận từ trước đó và cũng đã phản ánh vào giá một số phân khúc, sản phẩm. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chưa có nhiều tác động ngay vào thị trường, mà cần nhiều thời gian hơn để thẩm thấu, ít nhất là từ 1-3 năm.

“Hiện tại, sau khi 3 sắc luật mới đồng thời có hiệu lực, thị trường cơ bản chưa có nhiều chuyển biến, cái gì khó vẫn khó, cái gì dễ vẫn dễ. Chẳng hạn, với thị trường tỉnh lẻ, sản phẩm đất nền vẫn khó, giao dịch chậm, trong khi sản phẩm chung cư hay bất động sản nội đô tốt vẫn tăng giá.

Việc giá bất động sản tăng/giảm chưa thể khẳng định là do chính sách, mà đến từ cung cầu thị trường”, ông Ngọc phân tích và cho biết thêm, đến thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư chưa “chuyển động” được nhiều vì hiểu rằng, sau luật thì còn cần các nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể và đây mới là điều họ mong chờ.

Lãnh đạo RB Land cũng cho rằng, luật mới đi vào cuộc sống sẽ song hành cả những điều thuận lợi và thách thức, đặc biệt với các chủ đầu tư.

Ví dụ, điểm thuận lợi là đã có các quy định chi tiết hơn, hành lang pháp lý thông thoáng hơn, nhưng cũng có những vấn đề khó hơn, thách thức hơn như việc đền bù theo giá thị trường, khung giá đất ban hành hàng năm… sẽ làm cho các dự án có chi phí đầu vào cao hơn, từ đó càng đẩy giá nhà tăng lên.

Thay đổi từ nội tại

Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Quang Tú đánh giá, các luật mới điều chỉnh thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực thi hành đã tạo ra những điểm sáng nhất định, nhiều dự án có “điểm nghẽn” pháp lý sẽ được khơi thông và theo đó, sẽ có dự án có thể ra hàng vào dịp cuối năm nay.

“Các chủ đầu tư ở thời điểm hiện tại như những chiếc lò xo đã bị nén đến mức tới hạn, chỉ chờ ngày này để bật ra”, ông Tú ví von, đồng thời cho biết, để thích nghi với hành lang pháp lý mới, nhiều chủ đầu tư đã và đang có sự chuẩn bị về nhân sự cũng như hạ tầng cơ sở vật chất để không bị tụt lại phía sau.

Chẳng hạn, với những doanh nghiệp có thế mạnh về kinh doanh và phân phối thì giờ đây đã sắp xếp thêm những phòng ban chuyên môn về pháp chế và pháp lý dự án, với nhiệm vụ phối hợp cùng rà soát tổng thể pháp lý dự án để xác định những vấn đề sẽ phát sinh trong quá trình triển khai, từ đó đề xuất hướng xử lý phù hợp, đảm bảo sản phẩm khi đưa ra thị trường có độ an toàn pháp lý cao nhất cũng như đảm bảo quyền lợi khách hàng, mục đích cung cấp đến khách hàng của mình những sản phẩm tốt nhất.

Ngoài ra, bộ phận này cũng thường xuyên cập nhật những chính sách mới để tham mưu cho ban lãnh đạo công ty kịp thời điều chỉnh phương thức hoạt động, tuân thủ quy định pháp luật.

Theo ông Tú, với khối doanh nghiệp bất động sản, đây là bộ phận đề xuất cũng như trực tiếp triển khai hầu hết các bước trong chu trình của một dự án, nên việc cập nhật các quy định mới và nghiên cứu kỹ những quy định đó là hết sức quan trọng.

Do đó, với nhiều doanh nghiệp, bên cạnh cập nhật chính sách mới nhằm mục đích chuẩn bị cho những dự án mới được triển khai đúng quy định, thì một việc rất quan trọng, liên quan đến sự sống còn của hầu hết doanh nghiệp, đó là tìm hướng tháo gỡ các vướng mắc hiện tại. Hành lang pháp lý mới ngoài việc thắt chặt quy định quản lý thì cũng tạo ra những hướng “mở”, do đó các doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ càng và có hướng áp dụng phù hợp đối với từng trường hợp.

Đánh giá cao chuyển biến từ phía đơn vị thực thi, ông Đào Văn Duy - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) cho biết, điểm tích cực là các địa phương đã sẵn sàng hơn trong việc giải quyết các hồ sơ tồn đọng về định giá đất. Công tác cấp sổ đỏ cho người dân, doanh nghiệp cũng có những chuyển biến tích cực hơn.

“Việc hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, thủ tục thông thoáng hơn… giúp các cơ quan quản lý tự tin, chủ động công việc hơn là một điểm nhấn. Nhìn chung, luật chỉ mới đi vào thực tiễn, thị trường cũng cần thời gian để hấp thụ, định hình lại, nhưng nhìn chung tâm lý thị trường đã hào hứng hơn”, ông Duy nói.