Thị trường bất động sản kỳ vọng vào hiệu ứng từ chính sách

Kỳ vọng lớn nhất đối với 3 sắc luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản là gỡ vướng triển khai dự án đầu tư, hạn chế tranh chấp giữa các chủ thể tham gia vào các giao dịch đất đai, nâng cao vai trò quản lý, giám sát của cơ quan Nhà nước. Vì vậy, việc sớm có hiệu lực dự kiến từ ngày 1/8/2024 sẽ là “bước đệm” giúp thị trường bất động sản đẩy nhanh tốc độ hồi phục.

Minh bạch, ổn định và cân bằng hơn

Trong hơn 2 năm qua, các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với nhiều khó khăn, chủ yếu là về pháp lý dự án và nguồn vốn. Thay vì phát triển dự án, các chủ đầu tư gần như chỉ xoay quanh câu chuyện gỡ vướng mắc tại các dự án hay tái cơ cấu tài sản để có nguồn lực trả nợ ngân hàng, thanh toán trái phiếu. Niềm tin của nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng. Những yếu tố này khiến cả nguồn cung lẫn thanh khoản trên thị trường giảm mạnh, thậm chí “đóng băng” ở nhiều phân khúc.

Vì vậy, khi 3 đạo luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản được thông qua, các doanh nghiệp đều rất đón chờ. Mặc dù nhiều doanh nghiệp nhìn nhận với các quy định chặt chẽ hơn, chi phí phát triển dự án sẽ gia tăng, lợi nhuận kỳ vọng sẽ giảm bớt so với giai đoạn trước, nhưng chí ít họ cũng bớt “lo” hơn với mỗi quy trình thủ tục xin cấp phép triển khai dự án vốn dĩ phải mất tới vài năm thực hiện mà vẫn có nguy cơ vướng rủi ro “vi phạm quy định pháp luật” sau này.

Luật sư Vũ Minh Tiến, Chủ tịch VIAD Group

Chẳng hạn, đối với Luật Đất đai 2024, thông qua các quy định mới về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại, cùng với đó là việc bỏ khung giá đất, quy định bảng giá đất để áp dụng cho các trường hợp như tính tiền thuê đất, tính thuế sử dụng đất, tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất…, bảng giá đất này sẽ được cập nhật hàng năm tiệm cận với giá thị trường, thay vì chu kỳ 5 năm một lần như trước kia. Song, điều quan trọng ở đây là giá tính thuế tuy tăng, nhưng cơ sở tính thuế rõ ràng hơn, tránh việc phải thanh tra lại hoặc dự án bị ngừng vì phải tính lại thuế đất như hiện nay, giúp bài toán đầu ra của các doanh nghiệp cụ thể hơn.

Hay đối với quy định mới về cơ chế giao đất trong thực hiện dự án nhà ở thương mại cũng rõ ràng hơn với từng đối tượng, ngăn chặn tình trạng “tay không bắt giặc” hay “ôm đất bỏ hoang” của các chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu như trước đây.

Điểm đáng lưu ý, tại Kỳ họp thứ 7 đang diễn ra, Quốc hội dự kiến xem xét 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” và “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C”, nếu được thông qua sẽ gỡ nút thắt trong việc triển khai các dự án trên đất nông nghiệp chuyển đổi trước đây, đồng thời giúp địa phương xác định cụ thể cơ chế giao đất nhằm giải quyết vướng mắc về bàn giao đất để triển khai dự án.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 còn đưa ra khung pháp lý cho bất động sản du lịch - “vùng trống” của pháp luật hiện hành, khiến các dự án bất động sản du lịch suốt thời gian dài không được phê duyệt. Việc luật mới sớm có hiệu lực sẽ giúp các địa phương có cơ sở phê duyệt dự án.

Luật Nhà ở 2023 cũng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với nâng cao trách nhiệm của địa phương, thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, đảm bảo tính khả thi của các quy định khi áp dụng trên thực tế như hình thức phát triển nhà ở xã hội; đất dành để phát triển nhà ở xã hội; đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội; điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội; ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội.

Luật đã bổ sung 2 chính sách mới là phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang. Bên cạnh việc được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội như hiện hành, đối tượng người lao động làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp còn được thuê nhà lưu trú công nhân.

Về phát triển nhà ở, Luật đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở; luật hóa một số quy định của nghị định hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để nâng cao hiệu lực pháp lý và bổ sung một số quy định đặc thù để tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cũng như khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án dạng này.

Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nhiều nội dung mới mang tính đột phá nhằm tăng cường phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập công cụ kiểm soát quản lý thị trường bất động sản để thúc đẩy phát triển thị trường theo hướng ổn định, lành mạnh, bền vững.

Vẫn còn những nút thắt chờ tháo gỡ

Với các quy định chặt chẽ hơn, doanh nghiệp sẽ bớt “lo” hơn với mỗi quy trình thủ tục xin cấp phép triển khai dự án vốn dĩ phải mất tới vài năm thực hiện mà vẫn có nguy cơ vướng rủi ro “vi phạm quy định pháp luật” sau này.

Nhìn chung, tôi đánh giá rằng, thị trường năm 2024 sẽ thanh lọc những chủ đầu tư yếu kém, thay vào đó là những chủ đầu tư tài chính tốt, sản phẩm tốt. Khi luật có hiệu lực sớm, các dự án bất động sản mới buộc phải hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế mới được bán hoặc cho thuê, với quy mô và chất lượng cũng như các tiện ích, hạ tầng… ngày càng được nâng cao.

Đồng thời, các chủ thể tham gia thị trường còn lại như các đơn vị phân phối, nhà cung cấp dịch vụ… cũng phải đảm bảo đáp ứng các yêu cầu cao hơn của thị trường khi các khung pháp lý mới buộc thị trường vào “nề nếp, quy củ” hơn so với trước.

Tất nhiên, thị trường sẽ khó “bùng lên” ngay khi câu chuyện về 3 sắc luật mới còn phải cần thời gian thẩm thấu, đặc biệt là Luật Đất đai còn nhiều vấn đề phức tạp, nên các nội dung trong Nghị định hướng dẫn sẽ là cơ sở quan trọng để giúp các thành viên thị trường có định hướng rõ ràng hơn.

Chẳng hạn, việc Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở, đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Với quy định này, nếu không có các hướng dẫn cụ thể tại các nghị định, thông tư thì các địa phương sẽ lại tiếp tục “án binh bất động”, hoặc mỗi địa phương lại vận dụng theo những cách hiểu khác nhau.

Về phía doanh nghiệp, không phải tất cả các khó khăn trước đây đều sẽ được giải quyết. Bởi lẽ, có nhiều dự án trong giai đoạn trước vướng mắc ở nhiều khâu, nhiều quy trình, thủ tục đầu tư, thậm chí chồng chéo với các luật khác mà 3 sắc luật mới có thể giải quyết trong một sớm, một chiều. Dù vậy, các doanh nghiệp có thể kỳ vọng vào việc triển khai các dự án mới trong tương lai.

Với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cơ hội không chỉ là đầu tư nhà ở thương mại, mà còn mở rộng ra các dự án khác như đầu tư nhà ở xã hội, chỉnh trang chung cư cũ... và cả chính sách liên quan đến hỗ trợ, ưu đãi cho người mua nhà. Nắm rõ các quy định của luật và các văn bản hướng dẫn là trách nhiệm của doanh nghiệp để đảm bảo Luật Đất đai và các luật liên quan thực sự phát huy hiệu quả. Thậm chí, các doanh nghiệp cần tính cả kịch bản rủi ro trong phương án kinh doanh, thay vì chỉ tính các phương án tích cực.