Thị trường bất động sản khởi đầu “nhịp” mới

Lãi suất cho vay mua nhà giảm mạnh, người mua mạnh dạn xuống tiền hơn, đặc biệt là triển vọng pháp lý thông thoáng hơn… dường như đang thúc đẩy thị trường địa ốc “vào nhịp” nhanh hơn.

Đi lên từ đáy

Trong cuộc trà dư tửu hậu cuối tuần qua, Minh Hoàng - cậu bạn hồi cấp 3 khoe với người viết sẽ làm lễ nhập trạch vào nhà mới tại một dự án bên Gia Lâm (Hà Nội) vào cuối tháng 4 này. Căn chung cư 3 phòng ngủ này được vợ chồng Hoàng mua lại ngay sau Tết Giáp Thìn vừa qua. Theo lời kể của Hoàng, vợ chồng cậu có ý định mua nhà từ cách đây một năm, nhưng nay mới xuống tiền bởi lãi suất cho vay mua nhà đã xuống thấp.

“Ngoài khoản tích góp riêng, ông bà nội ngoại cũng quyết định rút phần lớn tiền gửi ngân hàng để hỗ trợ các con khi thấy lãi suất tiết kiệm liên tục giảm, phần còn lại khoảng 800 triệu đồng thì vay ngân hàng. Thời điểm này, lãi vay mua nhà đã giảm tới phân nửa so với thời điểm đầu năm 2023, cộng với chính sách miễn lãi trong vòng 12 tháng của ngân hàng nên mức thu nhập hiện tại của vợ chồng tôi đủ để chi trả tiền nhà cũng như chi phí sinh hoạt hàng tháng”, Hoàng nói.

Khảo sát của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, lãi suất tiền gửi bình quân tại hơn 30 ngân hàng thương mại đối với kỳ hạn 12 tháng tại thời điểm tháng 1/2023 vào khoảng 8,47%/năm, nhưng đến tháng 2/2024 giảm xuống còn 4,8%/năm. Với kỳ hạn 6 tháng, lãi suất cũng giảm từ 7,98%/năm xuống 4,1%/năm. Với lãi vay đầu ra, các ngân hàng thương mại áp lãi suất cho vay mua nhà từ 5%/năm trong 3 tháng đầu, 6%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 6,8%/năm trong 12 tháng đầu... Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi rơi vào khoảng từ 8-13%/năm, song mức này cũng đã giảm đáng kể so với năm 2023.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, lãi vay mua nhà xuống thấp đã kích thích nhu cầu mua nhà, chưa kể thủ tục giải ngân dễ dàng hơn trước giúp người mua nhanh chóng tiếp cận được vốn vay. Mặt khác, nhiều chủ đầu tư cũng tung ra các giải pháp kích cầu, chuẩn bị sẵn sản phẩm để đưa ra thị trường. Trong đó, các dự án có mức giá vừa túi tiền, pháp lý đầy đủ, vừa có thể ở, vừa có thể khai thác kinh doanh được người mua quan tâm. Bởi vậy, lượng giao dịch đã tăng mạnh so với thời điểm cuối năm 2023.

Theo số liệu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, riêng tại Hà Nội, trong quý I/2024, số lượng giao dịch bất động sản ước đạt khoảng 15.000-16.000 giao dịch, trong đó phần lớn là giao dịch chuyển nhượng nhà thấp tầng với tỷ trọng hơn 49%, tiếp theo là chung cư cao tầng với tỷ trọng hơn 41%.

Về giao dịch chuyển nhượng nhà thấp tầng, 72% tập trung tại 6 quận nội thành gồm Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm, Hoàng Mai và Bắc Từ Liêm. Đây là những nơi có nguồn cung đa dạng và mặt bằng giá hấp dẫn hơn các khu vực khác. Trong khi đó, giao dịch chuyển nhượng chung cư sôi động ở phía Tây và Đông Thành phố với tỷ lệ lần lượt là 60,2% và 23,25%.

Theo ông Chung, hiện tại, đầu tư căn hộ đã hoàn thiện là lựa chọn của đa số nhà đầu tư, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Các dự án được mở bán tại thời điểm có độ nén thị trường đủ lâu, có thời gian “rumor” đủ dài, chủ đầu tư cũng thận trọng và chỉ tung hàng sau khi đã tìm hiểu kỹ nhu cầu thị trường, đồng thời giá bán được chiết khấu sâu giúp kéo gần khoảng cách giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Cơ hội rộng mở

Trong tuần qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có chỉ đạo hỏa tốc về việc triển khai nhanh các điều kiện để đề xuất cấp có thẩm quyền thi hành Luật Đất đai 2024 sớm hơn. Trong đó, Thủ tướng yêu cầu các bộ, ban, ngành nhanh chóng hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, từ đó làm cơ sở để Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép Luật có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, thay vì ngày 1/1/2025 như được thông qua hồi đầu năm.

Với nhiều nội dung mới tại Luật Đất đai 2024, đặc biệt là quy định áp dụng giá đất thị trường làm cơ sở tính thuế và phí, nhiều chuyên gia cho rằng, người đang nắm giữ nhiều bất động sản sẽ tính toán lại chi phí sử dụng đất hàng năm, khả năng sử dụng và khai thác, mức thuế chuyển nhượng khi bán cũng như tiềm lực tài chính để cân đối lại danh mục đầu tư.

Nhìn chung, khi chi phí sử dụng và thuế đất tăng lên, động lực tham gia thị trường với mục đích đầu cơ sẽ giảm xuống, dẫn đến một lượng đất đai chưa được sử dụng hoặc chưa khai thác hiệu quả được đưa vào thị trường, từ đó gia tăng quỹ đất phát triển dự án. Ngoài ra, với các dự án dang dở hoặc chưa thực hiện, nhà đầu tư sẽ ưu tiên đẩy nhanh tiến độ để đưa vào khai thác hoặc phải chuyển quyền sử dụng cho các nhà phát triển dự án khác khai thác hiệu quả hơn.

Theo TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu dữ liệu thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc sớm thi hành Luật Đất đai 2024 sẽ mang lại hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn cung nhà ở, bởi khi nguồn cung tăng sẽ giúp giảm giá nhà, từ đó gia tăng cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân.

Trong báo cáo ngành bất động sản nhà ở công bố mới đây, Công ty Chứng khoán Mirae Asset đưa ra nhận định, giai đoạn khó khăn nhất đã đi qua và tiến trình phục hồi của của thị trường địa ốc đang từng bước diễn ra với “chất xúc tác” chính là tốc độ đô thị hóa nhanh, giải ngân đầu tư công được đẩy mạnh, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân không ngừng tăng lên và đặc biệt là quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, dự án của Chính phủ.

Còn ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cho rằng, với động thái chính sách hiện tại, giá nhà ở sẽ bình ổn hơn từ cuối quý II/2024 và khi đó, người mua để ở cũng như khai thác kinh doanh sẽ tham gia vào thị trường tích cực hơn. Do đó, hiện là thời điểm phù hợp để xuống tiền, đón đầu cơ hội khi thị trường dự báo hồi phục vào cuối năm nay.

Đồng quan điểm, đại diện One Mount Real Estate cho hay, năm 2024 được cho là năm có nhiều thuận lợi cho người dân khi mua nhà đất. Bên cạnh những cơ chế mới, các chủ đầu tư cũng như các ngân hàng cũng đưa ra những chương trình bán hàng ưu đãi, chính sách cho vay mua nhà với lãi suất hấp dẫn, kỳ hạn linh hoạt… để kích cầu mua nhà, qua đó đẩy nhanh sự hồi phục của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, các dự án nhà ở đang và chuẩn bị tái khởi động sẽ góp phần gỡ nút thắt nguồn cung, từ đó kìm hãm đà tăng giá nhà. Đặc biệt, những quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng sẽ giúp người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp.