Thị trường bất động sản hồi phục, phân khúc nào đáng đầu tư nhất?

Chuyên gia CBRE dự báo, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng 10% trong 2024 và liên tục tăng khoảng 3% mỗi năm trong các năm 2025 và 2026.

Chia sẻ tại hội thảo “Nhận diện điểm sáng kinh doanh và đầu tư 2024” sáng 26/3, các chuyên gia đều đánh giá bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn tại Việt Nam vì thị trường còn nhiều dư địa phát triển.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đánh giá, bất động sản khu công nghiệp (KCN) vẫn là điểm sáng thời gian tới, khi Việt Nam hưởng lợi lớn từ sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo bà Dung, đất công nghiệp cho thuê hiện có tỷ lệ lấp đầy gần như 100%. Tại các thị trường cấp 1 như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hải Dương, Bắc Ninh, Hưng Yên... gần như không còn đất cho thuê. Thay vào đó, các thị trường cấp 2 như Bà Rịa Vũng Tàu, Tây Ninh, Thái Bình, Thái Nguyên... dần trở thành những điểm hấp dẫn với quỹ đất còn nhiều và giá thành rẻ.

CBRE kỳ vọng giá cho thuê bất động KCN tiếp tục tăng trong những năm tới, với tốc độ khoảng 5-9%/năm tại khu vực phía Bắc và 3-7% tại phía Nam.

Ngoài ra, bà Dung cho rằng, sản phẩm nhà xưởng cho thuê sẽ phát triển mạnh cùng sự cải thiện của lĩnh vực logistics. Với nhu cầu cao, giúp nhà đầu tư nước ngoài giảm thời gian tìm đất và lo giấy phép, đây đang là sản phẩm hấp dẫn, tỷ lệ lấp đầy cũng lên tới 80%. Mức giá cho thuê cũng tăng liên tục.

Với bất động sản nhà ở, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP HCM trong năm 2023 đều xuống thấp nhất một thập kỷ. Trong khi đó, nhu cầu ở và đầu tư của người dân vẫn tăng cao, kéo theo giá bán tăng. Tuy nhiên giá bán chỉ tăng ở khu vực Hà Nội còn khu vực TP HCM vẫn đang có xu hướng giảm.

“Giá bán sơ cấp tại thị trường căn hộ Hà Nội đang dần đuổi kịp với TP HCM. Nếu so sánh giá cùng phân khúc sản phẩm căn hộ trung cấp với chất lượng tương tự thì TP HCM đang cao hơn khoảng 30% so với thị trường Hà Nội. Giai đoạn 2018-2019, nhà đầu tư miền Bắc vào miền Nam đầu tư thì hiện tại họ đang quay lại thị trường miền Bắc khi nhận ra nhiều cơ hội,” bà Dung lý giải về đà tăng giá của chung cư Hà Nội thời gian qua.

Còn với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, theo CBRE, nguồn cung ở Hà Nội rất ít, TP HCM thì vài năm gần đây gần như không có dự án mới. Nguyên nhân là do quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Từ thực tế trên, chuyên gia CBRE cho rằng bất động sản thương mại và khu công nghiệp vẫn là khẩu vị của nhà đầu tư tổ chức. Còn sản phẩm nhà ở là sản phẩm được các nhà đầu tư cá nhân quan tâm. Trong đó, căn hộ trung cấp và tiệm cận cao cấp đang là phân khúc sáng nhất của thị trường trong năm nay cũng như những năm tới.

Bà Dung dự báo, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng 10% trong 2024 và liên tục tăng khoảng 3% mỗi năm trong các năm 2025 và 2026. Còn giá căn hộ trên thị trường mua đi bán (thứ cấp) tại khu vực này sẽ có mức tăng từ 16 - 20%.

Ông Bùi Quang Anh Vũ – Tổng giám đốc CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) cho biết, trước đại dịch Covid-19, nhà đầu tư mua bất động sản đa phần là nhà đầu tư chuyên nghiệp mua để đầu tư, mua cho thuê. Khi nhà đầu tư chuyên nghiệp có lời, thị trường bắt đầu nóng lên kéo theo “người người, nhà nhà” tham gia.

Đúng lúc đó, Covid-19 nổi lên. Nhiều bất động sản cho thuê không cho thuê được. Nhiều nhà đầu tư không có đủ tiền để trả nợ vay. Cùng với đó là sự khó khăn từ thị trường trái phiếu, chính sách tiền tệ thắt chặt... Nhà đầu tư bắt đầu mất niềm tin. “Một khi đã mất niềm tin thì khôi phục khó lắm,” ông Vũ nhấn mạnh.

Tuy nhiên CEO Phát Đạt cho rằng đó có thể là một quy luật, kết thúc một chu kỳ và bắt đầu một chu kỳ mới.

“Tôi có niềm tin với chu kỳ mới của nền kinh tế, bất động sản vẫn là kênh đầu tư tốt. Tuy nhiên, thị trường cũng cần sự quản lý, định hướng, bền vững để mang đến lợi ích cho nhiều người,” ông Vũ chia sẻ.

Chia sẻ tại hội thảo, TS Cấn Văn Lực cũng đánh giá thị trường bất động sản đang dần hồi phục.

"Bất động sản công nghiệp tăng trưởng tốt. Lượng giao dịch ở Hà Nội tăng trở lại. Những dự án mới ở phân khúc căn hộ tung ra là bán hết. Vì sao? Vì chúng ta đang thiếu nguồn cung, nhu cầu người dân vẫn rất lớn," ông Lực nói.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, với những khó khăn thời gian qua, thị trường bất động sản đương nhiên cần thời gian để khắc phục, nhưng ông có niềm tin rằng sẽ phục hồi nhanh và tốt hơn nhiều so với thị trường bất động sản Trung Quốc. Bởi thị trường bất động sản Trung Quốc là dư cung còn Việt Nam là dư cầu.