Thị trường bất động sản Hàn Quốc có thể đi theo "vết xe đổ" của Nhật Bản

Thị trường bất động sản toàn cầu đang trải qua sự biến động và điều chỉnh, trong đó Hàn Quốc chịu cú sốc nặng nề nhất.

Theo báo Liên hợp buổi sáng, thị trường bất động sản toàn cầu đang trải qua sự biến động và điều chỉnh, trong đó Hàn Quốc chịu cú sốc nặng nề nhất, giá nhà lao dốc thẳng đứng khiến cho nhiều người Hàn Quốc xót xa.

Một bất động sản ở khu nhà giàu Gangnam, Seoul từng được “hét” giá 3,2 tỷ won (khoảng 2,5 triệu USD), nhưng hiện nay giá giảm xuống còn 2,35 tỷ won, giảm 26,5%. Nhiều nhà phát triển bất động sản địa phương bắt đầu giảm 30% giá nhà mới, thậm chí cam kết mua nhà tặng ô tô Mercedes-Benz.

Mặc dù như vậy, giá nhà của Hàn Quốc vẫn lao dốc không thể kiểm soát. Theo thống kê, giá nhà ở Hàn Quốc đã giảm 9 tháng liên tục, giá bán một số căn hộ ở Seoul giảm mạnh 30%-50%, nhưng số lượng giao dịch thành công vẫn giảm hơn 70% so với thời kỳ đỉnh cao.

Vấn đề khiến cho người Hàn Quốc lo lắng hơn là thị trường bất động sản có thể đi theo vết xe đổ của Nhật Bản. Đương nhiên, trước tiên cần phải trả lời câu hỏi: Vết xe đổ của Nhật Bản là gì?

Đàm Hoa Kiệt, cựu thư ký Hội đồng quản trị của Vanke, công ty phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đã phân tích dữ liệu của 27 quốc gia và khu vực về tốc độ tăng giá nhà có thể truy nguyên từ 20 năm trước. Ông phát hiện rằng thị trường bất động sản của nhiều nước vẫn có thể phục hồi sau khi sụp đổ, nghĩa là những nước này vẫn vận hành theo chu kỳ bất động sản cổ điển.

Tuy nhiên, Nhật Bản là một ngoại lệ. Kể từ khi sụp đổ vào năm 1991 cho đến thời điểm nghiên cứu, thị trường bất động sản Nhật Bản luôn ở trạng thái liên tục đi xuống trong gần 30 năm, ghi nhận kỷ lục dài nhất gần 30 năm về sụt giảm giá đất ở các nước phát triển. Đồng thời, đây cũng là trường hợp duy nhất thị trường bất động sản vẫn không thể phục hồi sau gần 30 năm vỡ bong bóng.

Do đó, nhà kinh tế học người Mỹ Harry S. Dent, nhà sáng lập kiêm Chủ tịch Quỹ Harry S. Dent miêu tả Nhật Bản đã rơi vào trạng thái “hôn mê”, ám chỉ nền kinh tế giống như một bệnh nhân có điện não đồ trong phòng cấp cứu trở thành một đường thẳng, mặc dù đã dùng mọi cách để duy trì sự sống, nhưng hầu như không có tác dụng, nền kinh tế luôn đi ngang.

Khi đề cập đến bất động sản, thậm chí ông Harry S. Dent còn sử dụng tiêu đề “Hãy yên nghỉ, bất động sản Nhật Bản” trong một cuốn sách. Vấn đề quan trọng hơn là, cho đến nay dường như vẫn không nhìn thấy dấu hiệu thoát ra khỏi tình cảnh khó khăn này.

Câu hỏi đặt ra là tại sao thị trường bất động sản Nhật Bản không thể phục hồi? Tất nhiên, việc tăng lãi suất là lý do, nhưng nguyên nhân sâu xa hơn có lẽ đến từ vấn đề dân số. Giống như hầu hết các quốc gia, giai đoạn 1947-1949 sau Chiến tranh Thế giới thứ hai, Nhật Bản cũng đón nhận làn sóng trẻ em hậu chiến.

Những người trong độ tuổi này được gọi là “Dankai no Sedai” (thế hệ đầu tiên được sinh ra ở Nhật Bản sau chiến tranh), là lực lượng chủ lực thúc đẩy kinh tế Nhật Bản phát triển nhanh từ giữa thập niên 1960 đến thập niên 1980.

Bắt đầu từ năm 1962, những đứa trẻ thuộc thế hệ này tròn 15 tuổi lần lượt tham gia thị trường lao động. Do đó, tổng lực lượng lao động từ 15-60 tuổi luôn không ngừng gia tăng, sức mạnh quốc gia của Nhật Bản cũng ngày càng phát triển, đến cuối thập niên 1970, thậm chí có người cho rằng Nhật Bản mới là số một thế giới thật sự.

Đối với người Mỹ, vào thời điểm này Nhật Bản đã gây nên mối quan ngại đáng kể. Mặc dù trong toàn bộ thời kỳ kinh tế phát triển nhanh, Nhật Bản cũng xuất hiện không ít vấn đề xã hội, nhưng do sức mạnh quốc gia được tăng cường, nên các vấn đề xã hội cũng được xử lý trong quá trình phát triển. Tình hình chính trị ổn định, thủ tướng không những có thể phục vụ hết nhiệm kỳ, mà còn có thể liên nhiệm.

Đúng như học giả người Nhật Bản Akira Kijima nhấn mạnh: Biến động dân số không xảy ra đột ngột trong một ngày, mà là thay đổi từng bước một. Ảnh hưởng của nhân khẩu học đối với xã hội, kinh tế, chính trị và thậm chí quan hệ quốc tế cũng là từng bước một, nhưng thực sự đang thẩm thấu. Sau một thời gian tích lũy, sự thay đổi sẽ trở nên rõ ràng, chỉ có điều sự thay đổi này lúc đầu không dễ cảm nhận, hoặc mọi người không chú ý.

Dưới sự phát triển thịnh vượng vẫn ẩn chứa những nỗi lo, lòng tự tin dân tộc lên cao gắn liền với tăng trưởng kinh tế cũng đã che đậy các vấn đề cần quan tâm nhất. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, các công cụ tránh thai phổ biến và phá thai được hợp pháp hóa. Tỷ lệ sinh của Nhật Bản bắt đầu suy giảm, ngay từ giai đoạn 1955-1960 Nhật Bản đã bước vào ngưỡng của cái gọi là “mức sinh thay thế”, nghĩa là tỷ lệ sinh của dân số giảm xuống mức trên ngưỡng 2%, vừa đủ để duy trì sự ổn định của tổng dân số một xã hội.

Đến năm 1974, tỷ lệ sinh của Nhật Bản lần đầu tiên giảm xuống dưới mức 2,1 trẻ cần thiết để duy trì sự thay thế bình thường của dân số. Đến cuối thập niên 1970, đầu thập niên 1980, Nhật Bản bắt đầu xuất hiện triệu chứng thời kỳ đầu của già hóa dân số, vấn đề dân số bắt đầu từng bước bộc lộ rõ.

Đối với Nhật Bản, năm 1992 là một năm mang tính bước ngoặc. Trong năm này, tổng dân số trong độ tuổi lao động từ 15-64 tuổi chính thức bước vào điểm uốn, sau đó liên tục suy giảm. Cùng với tình trạng dân số trong độ tuổi lao động bắt đầu giảm, nền kinh tế của Nhật Bản rơi vào trạng thái trì trệ kéo dài, ông Harry S. Dent đã sử dụng thuật ngữ “nền kinh tế hôn mê” để mô tả xu hướng này của nền kinh tế Nhật Bản. Điều này có nghĩa là, năm 1992 là thời điểm đánh dấu nền kinh tế Nhật Bản chính thức chuyển từ chu kỳ lợi tức dân số sang chu kỳ thâm hụt dân số.

Trên thực tế, rất nhiều phân tích liên quan đến bất động sản cũng đều nhấn mạnh đến nhân tố dân số này. Chẳng hạn, một bài bình luận trên tờ South China Morning Post của Khu hành chính đặc biệt Hong Kong (Trung Quốc) cho rằng, mặc dù tính lưu động của dân số Tokyo rất mạnh, nhưng biên độ tăng trưởng dân số vẫn khó để hỗ trợ giá nhà đi lên.

Vấn đề nghiêm trọng hơn là, cấu trúc dân số của Nhật Bản hiện nay không thể hóa giải những vấn đề cũ này. Xét từ xu hướng dân số hiện nay, e rằng những vấn đề này cũng rất khó xử lý trong tương lai. Năm 2005, Viện nghiên cứu dân số và an sinh xã hội Nhật Bản công bố một báo cáo dự đoán, nếu tổng phụ nữ và tỷ lệ sinh của Nhật Bản tiếp tục duy trì ở mức 1,25, thấp hơn mức sinh thay thế của phụ nữ, thì dân số Nhật Bản sẽ giảm 30% trong vòng 50 năm tới, nghĩa là đến năm 2055 dân số Nhật Bản sẽ chưa đến 90 triệu người.

Tỷ lệ già hóa dân số cao và tỷ lệ sinh thấp, cộng thêm không phải là quốc gia nhập cư, đồng nghĩa với tăng trưởng dân số yếu, không có nhu cầu thực tế từ thị trường địa phương. Đáng tiếc thay đây cũng chính là vấn đề lớn đang gây khó khăn cho Hàn Quốc.

Trên thực tế, tình hình của Hàn Quốc có thể còn tồi tệ hơn cả Nhật Bản. Tổng tỷ suất sinh năm 2018 của Hàn Quốc là 0,98, là quốc gia duy nhất có tỷ suất sinh thấp hơn 1 trong số 37 quốc gia thành viên của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), đồng thời cũng thấp nhất toàn cầu. Tỷ suất sinh bình quân của các quốc gia thành viên OECD là 1,63.

Sau năm 2019, tổng tỷ suất sinh của Hàn Quốc tiếp tục giảm, năm 2020 là 0,84. Theo “Thống kê sơ bộ về sinh và tử năm 2021” do Cục Thống kê Hàn Quốc công bố, tổng tỷ suất sinh năm 2021 của Hàn Quốc tiếp tục giảm xuống còn 0,81. Do hiện tượng tỷ lệ sinh thấp và già hóa dân số nhanh của Hàn Quốc tiếp tục diễn ra, nên tỷ trọng dân số trong độ tuổi 0-14 chỉ có 12%, không bằng một nửa mức bình quân 25% của toàn cầu. Nhật Bản và Hàn Quốc tương đồng, ở mức thấp nhất. Ngược lại, tỷ trọng dân số trên 65 tuổi là 17%, cao hơn mức trung bình 10% của thế giới.

Đương nhiên, việc Ngân hàng trung ương Hàn Quốc tăng mạnh lãi suất để ghìm cương lạm phát cũng là một trong những nguyên nhân. Vấn đề mở rộng là, cùng đối diện với tình cảnh khó khăn như Nhật Bản, Hàn Quốc còn có Trung Quốc, vậy thị trường bất động sản Trung Quốc cách thị trường bất động sản Hàn Quốc hiện nay bao xa? Câu trả lời là không quá xa. Một khi chính sách tiền tệ bước vào chu kỳ tăng lãi suất, cộng thêm nhân tố chu kỳ dân số, thì xác suất thị trường bất động sản Trung Quốc đi theo Nhật Bản và Hàn Quốc là rất lớn./.