Thị trường bất động sản Hà Nội: Nhiều tín hiệu khả quan nhưng vẫn còn trầm lắng

Quý 2/2023, tại Hà Nội, bất động sản thương mại vẫn duy trì "sức nóng"; nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn cao. Nhiều phân khúc đã ghi nhận mức tăng cả về nguồn cung, giá cả lẫn giao dịch so với quý trước...

GIÁ THUÊ GHI NHẬN MỨC TĂNG

Đối với phân khúc bán lẻ, nhu cầu thuê mặt bằng trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ đang duy trì “sức nóng”. Trong đó, giá thuê đạt mức tăng 13% theo năm; ngoài ra nguồn cung bán lẻ tăng 1% theo quý và 2% theo năm. Như vậy, nguồn cung đã tăng trưởng trung bình 3%/năm trong 5 năm vừa qua.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, nhận xét bức tranh bán lẻ Hà Nội đang thay đổi, với nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các trung tâm thương mại ngoại ô có quy mô lớn, mang yếu tố giải trí độc đáo. Dự kiến, nửa cuối năm 2023 sẽ thêm 3 trung tâm thương mại, cùng 4 dự án khối đế thương mại, tương ứng 130.400 m2 có thể bổ sung cho thị trường, và nhu cầu thuê tại trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ thuộc các dự án nhà ở tiếp tục duy trì sức nóng trong quý 2/2023.

Tương tự, thông tin về phân khúc khách sạn, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, chia sẻ lượng khách quốc tế quý 2/2023 đạt 2 triệu lượt, tương đương 66% chỉ tiêu năm 2023. Ba quốc gia có tỷ trọng khách du lịch lớn nhất gồm: Hàn Quốc, Trung Quốc, Mỹ. Song song với đó, nguồn cung khách sạn cũng tăng 7% theo quý; 10% theo năm, đạt 10.692 phòng. Từ lượng khách thực tế, hiện công suất thuê tiếp tục cải thiện, đạt 62% trong quý 2/2023. Giá thuê trung bình ở mức 2,5 triệu VNĐ/phòng/đêm, tăng 26% theo năm.

Tuy nhiên, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng khách quốc tế chưa hoàn toàn trở lại và khách Trung Quốc vẫn dưới mức năm 2019. Mặc dù vậy, chính sách thị thực mới sẽ hỗ trợ tăng trưởng, thị trường dự kiến phục hồi hoàn toàn sau năm 2024.

Mặt khác, khi bàn luận đến căn hộ dịch vụ, chuyên gia Savill nêu, với nguồn cung 5.966 căn từ 63 dự án, ước tính đã tăng 1% theo quý; 4% năm. Đặc biệt, vừa qua, Hà Nội ghi nhận lượng FDI đăng ký cao nhất Việt Nam. Dự án lớn nhất là thương vụ sáp nhập của Sumitomo (Nhật Bản) trị giá 1,5 tỉ USD, cùng FDI tại các tỉnh/thành lân cận tiếp tục hỗ trợ nguồn cầu căn hộ dịch vụ tại Hà Nội.

Trong khi đó với thị trường căn hộ, tình hình nguồn cung và lượng giao dịch vẫn khá “yên ắng”, nhưng giá sơ cấp lại tăng trong 18 quý liên tiếp, cao hơn 73% so quý 1/2019. Trong khi nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì mức cao, do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số, tỷ lệ đô thị hóa cao.

Về thị trường biệt thự/nhà liền kề thì không có thêm dự án mới, nguồn cung đến từ hai dự án hiện hữu, tăng 334% theo quý. Lượng giao dịch được cải thiện với 106 căn đã bán, tăng 20% theo quý; giá bán thứ cấp cũng tăng theo quý kèm nhiều lựa chọn, giá bán hợp lý và sự đảm bảo pháp lý.

Hiện nay, qua khảo sát của Viện nghiên cứu Kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS- FERI) về các kênh đầu tư khách hàng ưu tiên lựa chọn vào nửa cuối năm 2023, thì bất động sản, chứng khoán, vàng chiếm lần lượt 30% - 25% - 20%, chỉ 15% số người được hỏi chọn tiết kiệm là kênh đầu tư; 5% lựa chọn hình thức đầu tư khác. Như vậy bất động sản vẫn thu hút hầu hết nhà đầu tư. Về loại hình bất động sản mà khách hàng quan tâm: chung cư nhận được lựa chọn áp đảo với 73%, 15% là nhà thấp tầng, đất nền 10%; bất động sản nghỉ dưỡng chiếm 2%.

CẦN SỰ KẾT HỢP ĐỒNG BỘ NHIỀU GIẢI PHÁP

Mặc dầu vậy, khi đánh giá tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm 2023, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp trong chia sẻ gần đây cho biết, nhìn chung, thị trường chưa thoát khỏi trạng thái trầm lắng. Nguyên nhân do tác động bởi yếu tố như: kiểm soát, thắt chặt tín dụng; phát hành trái phiếu doanh nghiệp gặp một số khó khăn...

Đưa ra ý kiến, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận xét dù 6 tháng đầu năm 2023 các bộ, ngành, địa phương đã nỗ lực vào cuộc “gỡ khó” cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ tháo gỡ vướng mắc giúp thị trường ở các nhóm vấn đề: pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội, chính sách điều hành kinh tế, tài chính, tiền tệ đang tạo tâm lý tích cực cho thị trường. Riêng Hà Nội còn rất quyết liệt, xem xét thu hồi các dự án chậm triển khai nhiều năm nhằm tạo sự minh bạch cho thị trường, loại bỏ các dự án kém chất lượng…. Nhưng những tác động thực tế hỗ trợ thị trường chưa nhiều; mức độ thẩm thấu vẫn hạn chế.

Để phục hồi và vực dậy thị trường, theo bà Hằng cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp từ chính sách pháp luật, hoàn thiện hóa các luật: đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản… đến hỗ trợ bổ sung nguồn cung mới và định hướng rõ ràng cho thị trường; rút ngắn thời gian xem xét, phê duyệt các dự án. Đồng thời có chính sách giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... hài hòa lợi ích chung, hướng đến phát triển thị trường ổn định, bền vững; chính sách tín dụng được tính đến một cách linh hoạt, hợp lý. Đặc biệt đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông tiện ích, giúp người dân dễ dàng di chuyển giữa các khu vực, tạo sự linh hoạt, phát huy tối đa nguồn cầu về nhà ở.

Về phía chủ đầu tư, phải linh hoạt tìm kiếm nguồn vốn phát triển dự án bên cạnh nguồn vốn từ ngân hàng như: hợp tác đầu tư, kinh doanh đưa ra nhiều sản phẩm tốt, chính sách giá, bán hàng hấp dẫn, đa dạng đáp ứng hầu hết yêu cầu của người mua. Thêm vào đó, triển vọng thu hút được tín dụng từ các công ty, quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài vào khu vực trọng điểm đang rất tích cực. Các đơn vị này đang có mặt ở Việt Nam nhằm nghiên cứu đầu tư. Đây sẽ là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản trong nước nếu khai thác tốt.