Thị trường bất động sản đón làn gió mới: Làm sao để không bị “trúng gió”?

Phát biểu tại một tọa đàm, ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty Phát triển nghỉ dưỡng ngoại ô cho hay, bất động sản ven đô, nổi bật là Hòa Bình đang tạo ra làn gió mới trên thị trường bất động sản hậu dịch bệnh.

Covid-19 thổi bùng nhu cầu nghỉ dưỡng ngoại ô

Thị trường bất động sản đang chuẩn bị tâm thế để bước sang thời kỳ hậu Covid-19. Đây là giai đoạn sẽ đem đến rất nhiều sự thay đổi về thói quen người dùng. Biến cố Covid-19 xảy ra đã khiến nhiều làn gió đổi chiều, làm xuất hiện nhiều làn gió mới trên thị trường. Một trong những làn gió đó là bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, cụ thể là bất động sản Hòa Bình, một khu vực có thị trường bất động sản trỗi dậy mạnh mẽ trong thời gian qua.

Hòa Bình vốn là một vùng đất không có nhiều dấu ấn trong bản đồ bất động sản của Việt Nam. Nhưng hiện nay, thị trường này đã trở thành một điểm sáng sôi động khi có sự đổ bộ của nhiều chủ đầu tư lớn, là các sếu đầu đàn của làng bất động sản Việt Nam như FLC, T&T, Geleximco… Từ đầu năm 2019, các ông lớn đều độ bộ một cách đồng thời vào thị trường Hòa Bình. Đi sâu vào khảo sát thị trường, còn có nhiều doanh nghiệp lớn khác đang âm ỉ kế hoạch đầu tư vào Hòa Bình, chưa bung hàng.

Báo cáo của nhiều trang thông tin bất động sản cũng cho thấy, Hòa Bình là nơi có lượng tìm kiếm bất động sản số 1 Việt Nam trong thời gian rất dài. Điều đáng chú ý là sự tăng trưởng của nguồn cung và nguồn cầu gần như song hành cùng lúc, thị trường nóng lên rất nhanh.

Theo quy luật hình thành một thị trường bất động sản, các nhà đầu tư lớn sẽ đến trước, tạo ra các sản phẩm đẩy sóng thị trường lên, sau đó các nhà đầu tư khác mới vào. Nhưng Hòa Bình lại khác, khi những doanh nghiệp lớn còn chưa kịp ra sản phẩm thì nguồn cầu đã đột nhiên bùng phát lên một cách nhanh chóng. Vì sao lại như vậy?

Một số sản phẩm nghỉ dưỡng tại Hòa Bình.

Một cách lý giải khá hợp lý, đó là, Covid-19 đã khiến thói quen của người dùng thay đổi. Các nghiên cứu cho thấy, có khoảng 70% lượng người xem xét thay đổi các địa điểm du lịch, thay đổi thói quen nghỉ dưỡng, tránh những nơi đông người, hạn chế các phương tiện công cộng, lười đi du lịch xa và quan tâm đến sức khỏe nhiều hơn. Dẫn đến một xu hướng du lịch cự ly gần bằng các phương tiện cá nhân một cách thường xuyên. Đây là cách diễn đạt của xu hướng “staycation”. Thói quen này khiến cho bất động sản nghỉ dưỡng vùng ven các thành phố lớn bỗng nhiên chiếm ưu thế một cách vượt trội.

Thực ra không chỉ ở ven Hà Nội, khu vực ven TP.HCM như Vũng Tàu cũng đã có sự tăng trưởng rất lớn, vươn lên như một thị trường mới, thu hút nhà đầu tư. Người dân ở đô thị lớn đã nhận thấy rằng, việc đi du lịch ở cự ly gần thú vị hơn rất nhiều so với việc đi xa. Như công thức 80 - 20. Chúng ta trả 20% chi phí và công sức nhưng vẫn được hưởng 80% giá trị nghỉ dưỡng, thay vì phải đi xa tốn kém.

Tuy nhiên, tác động của dịch Covid-19 không phải là cốt lõi. Điều cốt lõi cần được nhìn nhận lại trong quá khứ. Từ năm 2017, khi cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình thông xe, bất động sản Hòa Bình đã bắt đầu có bước chuyển mình. Căn nguyên của việc tăng trưởng bất động sản từ trước đến nay thể hiện rõ nhất ở tốc độ đầu tư về hạ tầng. Do đó, khi một dự án cao tốc được thông xe sẽ tạo ra nhiều yếu tố làm thành lợi thế cho phát triển thị trường bất động sản. Nếu như trước đây, đi từ Hà Nội đến Hòa Bình mất khoảng 2,5 tiếng thì hiện nay chỉ mất khoảng 1 tiếng 15 phút.

Ngoài ra, quay lại quá khứ một lần nữa, năm 2016, hồ Hòa Bình - hồ nước ngọt lớn nhất Việt Nam được phê duyệt thành Khu du lịch trọng điểm quốc gia. Đây là một trong những dấu hiệu cho thấy, Hòa Bình đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế, bổ sung lĩnh vực du lịch và dịch vụ vào trong hệ thống mũi nhọn của nền kinh tế, tạo động lực cho bất động sản Hòa Bình nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng Hòa Bình có bước chuyển mình nhất định. Cùng với sự chuyển dịch chính sách, việc Nhà nước đi trước để đầu tư hạ tầng đã thúc đẩy quá trình chuyển dịch kinh tế, thúc đẩy sự tăng trưởng của Hòa Bình.

Hòa Bình có nhiều lợi thế để phá t triển du lịch nghỉ dưỡng.

Có thể ví von rằng, mức tăng trưởng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Hòa Bình đang như một cơn áp thấp nhiệt đới đang tiến vào biển, dịch Covid-19 đã khiến cơn áp thấp đó trở thành cơn bão lớn. Các nhu cầu đầu tư tăng trưởng một cách nhanh chóng khi 8 triệu người dân Hà Nội đã ý thức trong đầu rằng, họ cần một nơi để nghỉ dưỡng khi thủ đô đã quá ngột ngạt.

Thị trường Hòa Bình hiện có rất nhiều “món” để có thể hợp khẩu vị của nhiều đối tượng khác nhau. Đối với những nhà đầu tư lướt sóng, đầu cơ - mua xong chờ tăng giá thì Hòa Bình vẫn là một nơi khá tiềm năng, do Hòa Bình đang đón làn sóng đầu tư hạ tầng tốt.

Nhu cầu cốt lõi nhất đó là nhu cầu nghỉ dưỡng ngoại ô - “second home”. Từ năm 2006 - 2007, người Hà Nội đã có nhu cầu mua “second home”. Đây là nhu cầu luôn âm ỉ trong suy nghĩ của những người thành phố. Đến nay, khi trải qua Covid-19, nhu cầu này thực sự được bật lên và mọi người thấy rằng, họ cần một nơi thật tốt để sống chứ không phải chỉ để ở. Đây là một món rất “ngon” đối với các nhà đầu tư đang sẵn dòng tiền.

Một nhu cầu khác tạo ra làn gió mới ở Hòa Bình đó là nghỉ dưỡng và vận hành. Thói quen nghỉ dưỡng từ “vacation” sang “staycation” đã khiến cho nghỉ dưỡng vận hành ở vùng ven các thành phố lớn trở thành một cơ hội rất tốt, vì gần với thị trường mục tiêu. Thị trường Hòa Bình thời gian qua đã có sự chuyển mình rất tích cực để đáp ứng các nhu cầu mới, đó là nhu cầu phát triển nghỉ dưỡng vận hành này.

Thị trường này có rất nhiều lợi thế so với các loại hình nghỉ dưỡng khác. Thứ nhất, nếu so thời gian di chuyển, thì Hòa Bình rất dễ tiếp cận, chỉ với khoảng 180 phút cả đi lẫn về. Trong khi đó, nếu vào Nha Trang chẳng hạn, khách hàng sẽ mất thêm rất nhiều thời gian để di chuyển ra sân bay, với khoảng 6 bước trung chuyển và 8 tiếng di chuyển đến một địa điểm nghỉ dưỡng truyền thống.

Hiện nay, chỉ với 180 phút, những gia đình có con nhỏ sẽ có ít rào cản hơn trong việc tận hưởng kỳ nghỉ của mình. Và thay vì chúng ta mất 2 - 4 triệu đồng tiền vé máy bay thì khi di chuyển ra ngoại ô, chỉ mất khoảng 200 nghìn đồng. Có rất nhiều yếu tố khiến khu vực ngoại ô có những lợi thế cạnh tranh rất lớn. Ước tính, mỗi năm, khu vực ngoại ô có thể đón khoảng 20 triệu lượt khách di chuyển từ nội đô, nếu như có nguồn cung tốt.

Hiện nay, nguồn cung ở ngoại ô đang rất thấp. Nếu tính các phòng nghỉ ở các resort khu vực ngoại ô hiện tại chắc chỉ ở dưới 10 nghìn căn. Sự mất cân xứng cung cầu này đã khiến thị trường ngoại ô có sự hấp thụ tốt.

Một cơ hội khác của thị trường nghỉ dưỡng ngoại ô, đó là khả năng chi tiêu nghỉ dưỡng sẽ rất cao. Bởi thay vì phải chi trả cho việc di chuyển, du khách sẽ sẵn nguồn tiền để chi trả cho các hoạt động nghỉ dưỡng, trải nghiệm. Mặt khác, chi phí vận hành thấp, khi cắt giảm được chi phí nhân sự, chi phí thực phẩm. Khách hàng bước một bước được ăn gà đồi, bước 2 bước được ăn lợn mán, bước 3 bước được ăn cá sông Đà. Mọi thứ rất sẵn sàng và gần như tại chỗ. Mức chi trả cao, chi phí vận hành thấp thì tất yếu doanh thu sẽ cao, nhà đầu tư sẽ được lợi.

Một thị trường nghỉ dưỡng có đầy đủ các yếu tố nói trên thực sự không nhiều. Đó là lý do các chủ đầu tư, nhà đầu tư đang về khu vực ngoại ô, đặc biệt là Hòa Bình để đầu tư.

Làm sao để tận hưởng "làn gió mát" mà không bị "trúng gió"?

Một thị trường phát triển nóng sẽ khiến các nhà đầu tư dễ bị “say nắng” hoặc “trúng gió”. Vì các nhà đầu tư sợ mất cơ hội nên cứ mua vào ồ ạt. Đón cơ hội đầu tư là tốt, nhưng đừng để bị “say nắng” trong một thị trường đang có nhiều gió như Hòa Bình.

Covid-19 tạo ra sự thay đổi về thói quen, tạo ra những nhu cầu nhất thời và bền vững. Những yếu tố nhất thời có thể sẽ qua đi ở thời kỳ hậu Covid-19. Những yếu tố bền vững sẽ trở thành xu hướng lâu dài trong thời gian tới.

Với thị trường đầu cơ, Hòa Bình đang có dư địa tốt nhưng nhà đầu tư hãy làm một cách âm thầm. Xem xét nơi nào có quy hoạch tốt, khu vực nào chuẩn bị phát triển thì đầu tư và chờ tăng giá.

Những người có dư giả nguồn tiền đều mơ về “second home” ở ngoại ô. Có nhiều cách để mua “second home”, như mua đất lẻ ở trong dân, hoặc mua ở những dự án đồng bộ, hiện đại. Và hiện nay, xu hướng của thị trường đang theo chiều của những dự án lớn, đồng bộ nhiều hơn. Đây là một xu hướng rất tích cực, tạo nên sự bền vững của thị trường.

Tuy nhiên, những người mua “second home” hiện nay đang dễ bị mất tiền, trước hết do bị cảm xúc đánh lừa. Tôi gặp rất nhiều người, vào xem một lô đất đẹp của người dân. Chỉ vì một cây mít đang sai quả, ăn quả thấy ngọt quá nên mua luôn miếng đất mà không quan tâm đến những yếu tố khác. Do đó, thay vì dùng cảm xúc, khi mua “second home” nhà đầu tư cần dùng lý trí, xem thế đất thế nào, giao thông ra sao, đừng để cảm xúc đánh lừa.

Thứ hai, khách hàng rất dễ bị “cảm giác hợp lý” đánh lừa, vấn đề này đang diễn ra cực kỳ nhiều. Phải khẳng định rằng, “second home” dành cho người giàu, giàu thời gian và tiền bạc. Mặt khác nói đến “second home” là nói đến tính cá nhân hóa, thỏa mãn các nhu cầu hưởng thụ của cá nhân.

Do vậy, tâm lý mua để sử dụng và vẫn có thể gia tăng giá trị một cách dễ dàng là sai lầm lớn nhất của những người mua “second home”. Bởi khi đã đầu cơ chờ tăng giá thì phải tối thiểu tiền đầu tư, còn “second home” là để thỏa mãn nhu cầu, nên khi bán lại, phải tìm những người có cùng “gu” thì mới bán được, khả năng thanh khoản kém.

Ngoài ra, khách hàng mua mới họ không đánh giá các kiến trúc, nội thất có trong nhà mà sẽ đánh giá đất bao nhiêu một mét vuông và nhà xây bao nhiêu một mét vuông. Hầu hết những giá trị đầu tư cho cảm xúc của gia chủ đều sẽ không được định giá. Điều đó khiến giá trị khi bán lại “second home” sẽ thấp hơn so với giá trị đầu tư ban đầu.

Các nhà đầu tư cần cân nhắc nhiều yếu tố khi đầu tư vào “second home”

Một điểm khác khiến các nhà đầu tư có thể thất bại với “second home” đó là nghĩ rằng, vừa sử dụng vừa cho thuê hiệu quả. Tất nhiên, có những sản phẩm vẫn đáp ứng được, nhưng đại đa số các sản phẩm hiện nay không đáp ứng được. Bởi muốn vận hành cho thuê hiệu quả, cần sự đồng bộ và bỏ tính cá nhân đi.

Ví dụ chúng ta làm một biệt thự lớn, với không gian bếp rộng rãi, nội thất cao cấp đủ cho gia đình dùng, phù hợp với sở thích của mình thì không để đáp ứng được giá trị cho thuê. Và thực tế hiện nay, chúng tôi nhận thấy rằng, hiệu suất cho thuê của các “second home” đều không quá 4%. Do đó, các nhà đầu tư cần cân nhắc nhiều yếu tố khi đầu tư vào “second home”, không nên vì thấy nó hợp lý về giá hay về tiềm năng đầu tư mà mua ngay.

Với thị trường nghỉ dưỡng thuần, tức là đầu tư sau đó cho thuê, cần quan tâm đến 4 yếu tố. Thứ nhất, phải có thiết kế đẹp để hút khách, thứ 2 là tiện ích tốt, thứ 3 là quản lý chuyên nghiệp và cuối cùng là phải thân thiện với tự nhiên. Một thống kê cho biết, có 49% khách hàng quyết định đến khu nghỉ dưỡng vì có yếu tố thân thiện với tự nhiên. Đây là yếu tố quan trọng. Việc thi công dự án cần hạn chế một cách tối đa sự phá vỡ cảnh quan tự nhiên có sẵn, hạn chế trồng cây ngoại lai. Đây cũng là cách để tiết kiệm chi phí cho chủ đầu tư về lâu dài. Bởi việc duy trì cảnh quan là một trong những chi phí lớn khi xây dựng resort.

Với vấn đề đơn vị quản lý, cần xem xét đơn vị quản lý mà chủ đầu tư thuê sẽ quản lý một phần hay toàn bộ dự án để biết được sản phẩm mình mua có thuộc phạm vi quản lý hay không. Sự tăng trưởng giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng vận hành sẽ phụ thuộc vào tỷ suất thu lợi sau khi vận hành. Do đó, nếu dự án nào có khả năng vận hành tốt thì các sản phẩm sẽ tăng giá.

Chung quy lại, bất động sản Hòa Bình là một làn gió mới, là đại diện tiêu biểu cho thị trường bất động sản ngoại ô Việt Nam. Thị trường này nóng lên sau dịch nhưng hội tụ đủ các yếu tố và lợi thế để tiếp tục tăng trưởng trong thời kỳ hậu Covid-19. Tuy nhiên, do đặc thù của thị trường rất đa dạng về sản phẩm, về nhu cầu nên các nhà đầu tư khi tham gia thị trường cần tỉnh táo để tránh bị "trúng gió"./.