Thị trường bất động sản “đảo chiều” nhưng chậm phục hồi

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi dù còn chậm và không đồng đều. Dự báo đến cuối năm 2024, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ thể hiện rõ nét hơn. Mặc dù sự phục hồi này vẫn có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực, nhưng mức độ phân hóa sẽ đồng đều hơn so với trước.

Thị trường nhà riêng, đất nền khởi sắc

Cách đây 2 năm, ngay từ cuối năm 2022, Batdongsan.com.vn đã đưa ra dự báo thị trường BĐS Việt Nam sẽ đảo chiều vào khoảng quý II đến quý IV/2024. Hiện tại, dữ liệu cho thấy thị trường đã xuất hiện dấu hiệu đảo chiều, mức độ quan tâm đến BĐS có xu hướng tăng. Cụ thể, mức độ quan tâm đối với đất trong quý III/2024 dự kiến tăng 49% so với cùng kỳ 2023, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24%, biệt thự tăng 22%.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: “Ba bộ Luật sửa đổi liên quan đến BĐS đang được đón nhận tích cực bởi người mua, môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư BĐS. Thị trường BĐS năm 2024 dự kiến sẽ tăng tính minh bạch nhờ những thay đổi về Luật. Nguồn cung nhà ở xã hội cũng có khả năng được cải thiện với chính sách ưu đãi, hỗ trợ mới”.

Bên cạnh đó, nhiều dự án mở bán mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều có mức giá khá cao. Trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 90 triệu đồng/m2. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 130 triệu đồng/m2.

Còn thị trường nhà riêng và đất nền cũng đã ghi nhận khởi sắc​. Theo dữ liệu thị trường BĐS 9 tháng qua của Batdongsan.com.vn, hai loại hình nhà riêng và đất nền nhìn chung có cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Trong diễn biến khác, thị trường cho thuê đang bước vào chu kỳ tăng trưởng do yếu tố mùa cao điểm và sức ép từ giá bán. Trong 9 tháng năm 2024, giá bán đã tăng dần lên mức trên 50 triệu đồng/m2, tạo sức ép khiến giá thuê cũng tăng theo, từ mức 10 triệu đồng/căn/tháng vào cuối năm 2023 lên mức 11 triệu đồng/căn/tháng.

Nhiều trợ lực thúc đẩy quá trình phục hồi

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường BĐS đã và đang có dấu hiệu phục hồi với những trợ lực chính như kinh tế thế giới 2024 đi ngang, dự báo phục hồi nhẹ trong năm 2025; trong khi kinh tế Việt Nam dự báo năm 2024 - 2025 đang tốt hơn năm 2023; lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất toàn cầu giảm; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá dịu dần. Bên cạnh đó, những vướng mắc về pháp lý dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện (nhiều luật liên quan được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách... được ban hành).

Theo TS Cấn Văn Lực, thị trường BĐS đang có dấu hiệu phục hồi dù còn chậm và không đồng đều. Để nắm bắt thời cơ và phát triển trong thời gian tới, doanh nghiệp BĐS còn nhiều việc phải làm.

Đầu tiên, doanh nghiệp cần kiến nghị đúng, trúng, kiên trì; cơ cấu lại hoạt động; kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá, nợ đáo hạn...; chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ.

Bên cạnh đó, đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm; đưa giá BĐS về mức hợp lý hơn; chủ động chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và kinh doanh tuần hoàn và thích ứng, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hoá doanh nghiệp; chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự theo các luật mới có hiệu lực.

Về phát triển BĐS công nghiệp, TS. Cấn Văn Lực nhận định, theo quy hoạch, cả nước có 418 khu công nghiệp (KCN); trong đó có 298 (71%) KCN đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy tăng: từ 71% năm 2021 lên 72,4% năm 2023 và 75% trong 6 tháng đầu năm 2024. Theo thống kê, năm 2023, giá cho thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cạnh tranh so với khu vực (khoảng 150 USD/m2). Cùng với đó, phí cho thuê tăng 8 - 10% ở miền Bắc và 5 - 11% ở miền Nam trong 2023 - 2024. Ngoài ra, 20 doanh nghiệp KCN ghi nhận doanh thu tăng 19,7% và lợi nhuận sau thuế tăng 15% năm 2023. Đây là những yếu tố khiến thị trường BĐS công nghiệp trở thành điểm sáng.

Trong khi đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo, trong những tháng cuối năm 2024, quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ có những tiến triển rõ nét.

VARS nhận định rằng, nhờ sự phát triển vượt mức của nền kinh tế, tín dụng được cải thiện, mặt bằng lãi suất vay vẫn giữ ở mức thấp và tiến độ giải ngân đầu tư công được thúc đẩy, thị trường sẽ tiếp tục khởi sắc.

VARS chỉ ra rằng, việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Khoản 2, Điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sau khi có hiệu lực sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu sẽ tạo động lực tích cực, thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS.

Các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ bắt đầu tăng tốc phối hợp với cơ quan quản lý Nhà nước để giải quyết những "nút thắt". Các chủ đầu tư sẽ tự tin hơn trong việc triển khai các dự án mới, trong khi nhà đầu tư sẽ được tiếp thêm niềm tin, tạo điều kiện cho dòng tiền từ các khoản đáo hạn ngân hàng tiếp tục đổ vào BĐS.

VARS cho rằng, trong thời gian chờ các bộ luật mới có tác động sâu rộng, thị trường BĐS sẽ tiếp tục phục hồi một cách chậm rãi nhưng bền vững, với những tín hiệu cải thiện ngày càng rõ rệt. Đến cuối năm 2024, quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ thể hiện rõ nét hơn. Mặc dù sự phục hồi này vẫn sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực, nhưng mức độ phân hóa sẽ đồng đều hơn so với trước.