Thị trường bất động sản đang… “tốt đều”

Chung cư vẫn hấp dẫn, đất nền được quan tâm trở lại, cơ hội rộng mở với bất động sản nghỉ dưỡng…, các chỉ báo này cho thấy thị trường bất động sản đang “tốt đều”.

Đất nền gây chú ý

Những ngày gần đây, các phiên đấu giá đất tại 2 huyện Thanh Oai, Hoài Đức (Hà Nội) đang thu hút sự chú ý của nhà đầu tư.

Cụ thể, phiên đấu giá 20 lô đất tại Hoài Đức đã thu hút sự quan tâm của hơn 500 khách hàng, với trên 1.500 hồ sơ tham gia đấu giá. Giá đấu trúng cao gấp khoảng 30 lần giá khởi điểm. Trước đó, tại Thanh Oai, phiên đấu giá 68 thửa đất ngày 10/8/2024 thu hút 4.600 hồ sơ tham gia, kết quả giá đấu trúng cao gấp 8 lần so với giá khởi điểm.

Có nhiều luồng ý kiến xung quanh 2 phiên đấu giá đất trên. Trong khi một bộ phận nhà đầu tư cho rằng, việc các phiên đấu giá đất được quan tâm nhiều cho thấy thị trường bất động sản đã khởi sắc trở lại, thì cũng có nhiều người đánh giá, đất nền đang bị thổi giá quá cao do hoạt động đầu cơ.

Tuy nhiên, tựu trung lại, sự quan tâm của số đông đối với đất nền đang cho thấy ít nhiều tâm lý FOMO (sợ mất cơ hội) và phần nào là việc thị trường địa ốc đang ấm dần lên.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội thẳng thắn nói rằng, câu chuyện đấu giá đất ở Thanh Oai, Hoài Đức rõ ràng cho thấy đây là chiêu bài của các nhà đầu cơ, là “sốt ảo” chứ không phải thực.

Theo vị này, mức đặt cọc quá thấp sẽ khiến nhiều bên sẵn sàng tham gia, thậm chí chấp nhận mất cọc, đổi lại là có cơ hội bán chênh với lợi nhuận cao hơn nhiều ở một số lô đất trúng đấu giá. Giả sử, người tham gia vào cọc 100 triệu đồng, nhưng giá trị có thể bán chênh của thửa đất lên đến vài trăm triệu đồng nên nhà đầu cơ sẵn sàng tham gia.

Do đó, để tránh tình trạng “lướt sóng”, đầu cơ đất, cần quy định các mức đặt cọc cao hơn, giá bán sát giá thị trường hơn.

Ông Ngô Bá Trọng - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Tuấn Quang (TQLand) nhận định, với phân khúc đất nền, nhà đầu tư hiện giữ tâm lý nghe ngóng là chính, bởi các thửa đất diện tích lớn phải tách thửa còn chờ các hướng dẫn mới, nếu có cũng chủ yếu là các giao dịch đơn lẻ. Tuy nhiên, các sản phẩm đầy đủ pháp lý sẽ có diễn biến sôi động hơn và nếu thuận lợi, mức giá từ nay đến cuối năm nay sẽ tăng khoảng 15-20%.

“Hiện là thời điểm phù hợp để mua gom những nền đất đủ pháp lý để đón đầu chu kỳ tăng giá mới từ năm 2026, thời điểm áp dụng bảng giá đất, thuế đất mới. Do đó, sở hữu sản phẩm đủ pháp lý từ lúc này sẽ là một lợi thế lớn”, ông Trọng phân tích.

Chung cư vẫn “hot”

Một phân khúc cũng thu hút nhiều sự chú ý thời gian qua, đó là căn hộ. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, tính đến quý II/2024, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã tăng khoảng 25% theo năm và đà tăng này được dự báo sẽ còn duy trì trong vài năm tới. Đây là một trong những lý do phân khúc này “đắt khách” trở lại (từ 2-3 năm nay) sau một thời gian bị “ngó lơ” trước đó.

Ở một diễn biến khác, thị trường căn hộ bắt đầu xuất hiện những thông tin kiểu như “căn hộ đã hết hot, giá rơi tự do”... Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đây là một chiêu trò của một bộ phận nhỏ nhà đầu tư đang cần thoát hàng để thu về dòng tiền.

Theo ông Nguyễn Văn Ngọc - Giám đốc Công ty cổ phần RB Land, để đánh giá triển vọng phân khúc căn hộ, nhà đầu tư cần nhìn vào thực tế, thay vì bị các thông tin dẫn dụ.

“Chung cư rơi giá thì rơi ở đâu? Tôi chưa thấy chỗ nào rơi. Có chỗ lên nhất thời, bị làm quá thì không nói, nhưng mặt bằng chung giá chung cư đang đi lên rất bền vững”, ông Ngọc nói, đồng thời cho rằng, phân khúc này vẫn triển vọng trong dài hạn, bởi trong 3-5 năm tới, các sản phẩm mới ra mắt thị trường đều sẽ có mức giá cao hơn hẳn hiện tại vì khung giá đất tăng lên, các chi phí đầu vào cốt lõi như chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng… cũng tăng.

Còn ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh, OneHousing cho hay, từ đầu năm 2024 tới nay, căn hộ luôn là phân khúc “giữ lửa” cho thị trường do nguồn cung mới hạn hẹp, trong khi nhu cầu không ngừng tăng lên, nhất là tại những đô thị lớn.

Chẳng hạn, tại Hà Nội, dự báo nguồn cung căn hộ cả năm 2024 vào khoảng 22.000 căn, trong khi theo Chi cục Dân số Hà Nội, mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà rất lớn.

Ngoài ra, theo ông Trung, nếu như trong giai đoạn 2016-2021 khách hàng có nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như đất nền, nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, shophouse..., thì 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, tập trung ở những thị trường lớn… để tránh rủi ro và căn hộ chung cư là sự lựa chọn của họ.

Một điểm khác cũng được ông Trung đề cập là hành vi của khách hàng trong việc lựa chọn “nơi ăn, chốn ở” đã thay đổi. Trước đây, người Hà Nội không chú trọng nhiều tới việc mua chung cư để cho thuê, giữ tiền hay làm nơi ở, mà thường nghiêng về nhà đất, nhưng giờ họ đã thay đổi suy nghĩ đó.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu đánh giá, trong lĩnh vực bất động sản, nhà ở luôn là phân khúc sinh lời tốt và hấp dẫn nhất với các nhà đầu tư.

Việt Nam có hơn 100 triệu dân và cần khoảng 25 triệu căn nhà (5 người/căn), nhưng hiện nguồn cung mới đáp ứng khoảng một nửa nên nhu cầu còn rất lớn. Thực tế này mang lại cơ hội cho cả các nhà đầu tư cá nhân lẫn doanh nghiệp.

Cơ hội cho bất động sản nghỉ dưỡng

Thị trường “tốt đều” cũng là lúc nhiều nhà đầu tư quan tâm hơn đến các phân khúc khác, kể cả phân khúc “ăn chơi” như bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo ông Đàm Quang Hoàn - Tổng giám đốc Công ty AZ Green Land, nền tảng pháp lý mới đang đặt bất động sản nghỉ dưỡng trước nhiều cơ hội.

Chẳng hạn, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có những quy định cụ thể về việc cấp chứng nhận sở hữu cho chủ đầu tư với toàn dự án, hoặc chứng nhận sở hữu cho nhà đầu tư thứ cấp cho mỗi sản phẩm, từ đó tạo điều kiện cho việc đảm bảo quyền sở hữu, mua bán, chuyển nhượng, cho tặng hoặc thế chấp.

Luật mới cũng quy định rõ việc trả tiền một lần, thuận lợi cho nhà đầu tư làm sổ, vay vốn ngân hàng, đồng thời cho phép cấp sổ cho cả dự án hoặc từng công trình riêng nên nếu có nhu cầu, chủ đầu tư có thể tách sổ và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Đây là điểm rất thuận lợi và tạo điều kiện cho các dự án du lịch, nghỉ dưỡng trở lại đường đua tăng trưởng.

Lãnh đạo AZ Green Land cũng cho hay, quy định mới về bảng giá đất cũng là một yếu tố hỗ trợ cho các chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng.

Bởi xét về bản chất, giá đất dù có thay đổi thì vẫn là câu chuyện chủ đầu tư thoả thuận với người dân, vẫn là giá thị trường, nhưng theo quy định mới thì phần tiền giải phóng mặt bằng sẽ được khấu trừ vào chi phí phát triển dự án, từ đó giúp chi phí đầu tư được hạch toán sát thực tế, thuế doanh nghiệp theo đó cũng giảm xuống.