Thị trường bất động sản đang ở cuối chu kỳ phát triển

Việc đầu tư vào đất nền vùng ven là xu hướng mở rộng phát triển của bất động sản, cho thấy thị trường đang ở cuối chu kỳ phát triển.

Đất nền được yêu thích

Đất nền ở các tỉnh lân cận thành phố lớn như Bình Dương, Bình Phước, Long An, Đồng Nai đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Thị trường đã mở rộng bán kính ra rất nhiều. Trước đây chúng ta thấy các dự án cách 10 km tính từ trung tâm, nhưng đến nay, cách trung tâm 25 km cũng có rất nhiều dự án được mở bán.

Sản phẩm đất nền đang lên giá, những người có vốn đầu tư chỉ vài trăm triệu cũng có thể tham gia vào thị trường này, trong khi tâm lý người Việt Nam vẫn xem trọng giá trị của đất hơn là giá trị khai thác từ bất động sản.

"Những người đầu tư vào đất nền sẵn sàng chấp nhận chờ một chu kỳ 5-10 năm. Không chỉ những người có tài chính thấp mới đầu tư vào đất nền, nhiều người đầu tư có rất nhiều tiền vẫn yêu thích đất nền và mua để đợi đến chu kỳ tiếp theo của thị trường. Xu hướng giá đất nền ngày càng tăng cao là do nhu cầu tăng cao.

Khi đất nền được đẩy lên mức cao như vậy có nghĩa dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản giờ đang rất lớn. Đầu tư đất nền không phải là khoản đầu tư có thể khai thác lợi nhuận ngay, nhưng kênh đầu tư này lại có khả năng tăng giá và tỷ suất lợi nhuận trên vốn rất cao, hiệu quả hơn các sản phẩm bất động sản khác.

Trong khi với nhà phố, chung cư, chúng ta còn phải bỏ thêm một nguồn vốn lớn vào đó để hoàn thiện và sử dụng, hiệu quả trên đồng vốn sẽ thấp hơn. Người đầu tư đất nền thu lợi nhuận nhờ việc giá đất tăng lên chứ không phải từ việc vận hành bất động sản.

Đối với chủ đầu tư các dự án đất nền, thời gian từ khi được giao đất đến lúc bán cho khách hàng rất ngắn, nguồn vốn được lấy ngay từ khách hàng mua tài sản trong tương lai.

Trái phiếu bất động sản có rủi ro đầu tư

Hiện nay, những nút thắt về pháp lý đang khiến nguồn cung trở nên khan hiếm, nhu cầu quá lớn và vượt xa nguồn cung có thể dẫn đến khủng hoảng.

Điều này từng xảy ra trong một vài chu kỳ trước ở Việt Nam. Tuy nhiên, sức mua được tính với chu kỳ năm ngoái chứ không phải dựa trên nguồn cung. Tôi cho rằng cả cung và cầu của thị trường đều đang giảm.

Bên cạnh đó, về phát hành trái phiếu bất động sản của một số chủ đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam quy định chủ đầu tư khi phát triển dự án cần phải sử dụng tối thiểu 20% vốn sở hữu và 80% còn lại có thể sử dụng 6 hình thức huy động vốn khác nhau.

Như vậy, trong thời gian đầu họ cần phải bỏ ra một số tiền khá lớn để đảm bảo điều kiện cấp phép dự án, trong khi chưa có tài sản hình thành có thể thế chấp. Có thể thấy, việc phát hành trái phiếu giải quyết được nhu cầu vay, đồng thời cũng có thể thay thế vốn chủ sở hữu theo một góc độ nào đó.

Tuy nhiên, sự rủi ro ở đây là việc phát hành trái phiếu nhằm mục đích đầu tư nên rủi ro chính nằm ở dự án đầu tư. Nếu dự án gặp vấn đề, chủ đầu tư sẽ khó có thể trả lãi hoặc trả gốc trái phiếu đó đúng hạn theo như cam kết. Chính vì vậy, đầu tư trái phiếu vào thời điểm này đỏi hỏi rất lớn vào uy tín của chủ đầu tư.