Thị trường bất động sản đang dò đáy?

“Mua đáy, bán đỉnh” là niềm mơ ước của các nhà đầu tư, nhưng thực tế thị trường địa ốc thời gian qua không có diễn biến đi xuống nào đủ mạnh để được gọi là “dò đáy”.

“Cắt lỗ” chỉ là cục bộ

Nếu thực sự có hoạt động giảm giá, cắt lỗ diễn ra trên diện tương đối rộng thì điều này có thể nhận thấy ở thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Đà Nẵng, khi tính đến thời điểm này đã có ngót 300 khách sạn cỡ nhỏ và vừa ở được rao bán.

Tuy nhiên, như phân tích của một nhà tư vấn bất động sản, ngay cả diễn biến này ở Đà Nẵng cũng không đại diện cho xu hướng của thị trường bất động sản khu vực, bởi đó không phải hoạt động cắt lỗ, giao dịch của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản thứ cấp, mà hầu hết lời rao bán đều từ các ông bà chủ thực sự, họ không thể duy trì kinh doanh các khách sạn trên nên đành phải bán đi.

Không nên theo phong trào, không dùng đòn bẩy quá nhiều, đặc biệt phải đa dạng đầu tư, tránh bỏ tất cả trứng vào một giỏ.Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực

“Điều này thực ra không ảnh hưởng lắm đến thị trường giao dịch bất động sản sơ cấp và thứ cấp, nơi giao dịch của các nhà đầu tư mới tạo sóng”, ông Lê Ngọc Đoàn, Giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản R&B tại Đà Nẵng phân tích.

Nhìn toàn cảnh thị trường, khi đại dịch COVID-19 xuất hiện, có nhiều quan điểm cho rằng trong và sau dịch sẽ xuất hiện thời điểm thích hợp để mua vào bất động sản với mức giá rẻ. Tuy nhiên, trên thực tế, theo nhiều thống kê của các tổ chức tư vấn và cả cơ quan quản lý thị trường, giá bán bất động sản tại nhiều dự án vẫn không hề giảm. Tại sao lại có nghịch lý này?

“Làm gì có đáy mà dò” - đó là khẳng định của chuyên gia tư vấn đầu tư Nguyễn Thị Thu Hương từ Hải Phát Invest khi nhận được câu hỏi khi nào thích hợp để dò đáy, bắt đáy.

“Theo quan sát của tôi, các chủ đầu tư đều thiếu hàng để đưa ra thị trường, nhiều dự án cứ ra hàng là bán hết. Mà không có hàng ‘ế’ thì lấy đâu ra đáy mà bắt”, bà Hương nhấn mạnh.

Thực tế các giao dịch mua đi bán lại với giá thấp đâu đó vẫn xảy ra, nguyên nhân là có nhà đầu tư gặp khó khăn do dịch bệnh, không có dòng tiền và buộc phải thoát hàng. Tuy nhiên, “đây chỉ là các giao dịch thứ cấp và loại này cũng không nhiều, không điển hình cho bức tranh thị trường chung”, bà Hương phân tích.

Cũng nhìn nhận tương tự, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, trên bình diện chung, giá bất động sản các quý cao điểm dịch bệnh vẫn tăng, cho thấy thị trường không có “đáy” để “bắt”, có chăng là việc các nhà đầu tư cần cân nhắc loại hình, phân khúc đầu tư cho phù hợp, theo “khẩu vị” đầu tư riêng của mình.

Tuy nhiên, có vẻ các nhà đầu tư cá nhân lại nghĩ khác khi đại diện một sàn bất động sản cho biết, theo khảo sát, có đến 90% nhà đầu tư dự đoán thị trường có đáy và họ sẽ đợi khoảng 5 hay 6 tháng nữa để bắt đáy.

Các nhà đầu tư này mong muốn chờ đợi để được mua ở giá kịch sàn. Tuy nhiên, nếu chịu khó tìm hiểu thị trường hay thực sự trải nghiệm việc mua bán sản phẩm cụ thể sẽ rất dễ nhận thấy, thị trường không “mơ hồ” như vậy, bởi một sản phẩm bất động sản được cấu thành bởi các chi phí rất cụ thể như chi phí đất đai, vật liệu, chi phí vốn, lợi suất…, nên ngay cả với các chủ đầu tư, giảm giá quá lớn là thất sách không chỉ về tài chính mà còn cả về thương hiệu.

Phân tích về những giao dịch với các mức giá “dưới chuẩn” đang được nêu lên như một điển hình cho xu hướng “dò đáy”, nhà môi giới này cho rằng, có một tỷ lệ nhất định các nhà đầu tư đã lỡ ôm hàng bằng đòn bẩy tài chính và giờ muốn “thoát hàng” nên mong muốn đẩy “cục than hồng” cho người kế tiếp. Với nhóm này, việc cắt lỗ để tháo chạy là có thật, nhưng số lượng cũng không nhiều.

“Với các dự án chung cư chẳng hạn, nếu đủ pháp lý, tiến độ thi công đảm bảo thì việc bán hàng diễn ra khá thuận lợi. Khách mua thời điểm hiện tại chủ yếu đáp ứng nhu cầu ở thực chứ không phải để bắt ‘đáy’ đầu tư lướt sóng, đó là sự khác biệt so với diễn biến thị trường nhà ở giai đoạn được cho là khủng hoảng những năm 2011 - 2013”, vị này nhấn mạnh.

Chọn sản phẩm, không chọn giá?

Tuy đồng ý với quan điểm cho rằng thị trường bất động sản nói chung không tạo đáy hay có những diễn biến trái chiều về giá, nhưng bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc CBRE Việt Nam nhận định rằng, COVID-19 khiến đà tăng giá chào bán bất động sản trên thị trường sơ cấp có phần chững lại.

Mặc dù giá chưa ghi nhận giảm trên thị trường sơ cấp nhưng các chủ đầu tư đã có những gói kích cầu như kéo dài thời gian thanh toán, giảm khoản tiền đóng ban đầu đến khi nhận nhà, chính sách cam kết thuê tại một số dự án đã hoàn thành.

Đồng thời, giá bán và giá thành cũng được các chủ đầu tư tính toán để kéo gần nhau hơn và “đây có thể là một cơ hội tốt để cân nhắc đầu tư vào bất động sản khi thị trường có các lựa chọn phù hợp về giá bán và chính sách thanh toán”, bà Thanh đưa ra lời khuyên và cho biết, ở một số khu vực cụ thể như khu Đông và khu Nam TP.HCM, giá bán thứ cấp ở một số dự án trong quý III đã ghi nhận giảm so với quý II nhưng trào lưu giảm giá ồ ạt thì chưa diễn ra.

Nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam cũng chỉ ra rằng, với phân khúc căn hộ, do nguồn cung ngày càng khan hiếm từ năm 2019, giá sơ cấp ở các phân khúc hiện tại tăng từ 7 - 12% so với năm 2018. Trong 9 tháng đầu năm 2020, giá chào bán trung bình của các phân khúc tăng 5 - 10% so với cùng kỳ năm trước và giữ nguyên mặt bằng giá được thiết lập vào quý IV/2019.

Phân khúc duy nhất ghi nhận mức tăng giá trong giai đoạn COVID-19 là các sản phẩm trung cấp do nhu cầu cao và nguồn cung khan hiếm. Mặt khác, theo CBRE, “cũng cần lưu ý thêm rằng các yếu tố đầu vào của dự án đã tăng lên như chi phí đất, chi phí phát triển dự án...”.

Phân tích thêm về tâm lý đón đợi bắt đáy bất động sản và lựa chọn kênh đầu tư, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, tất cả câu chuyện đầu tư luôn phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư. Tuy nhiên, điểm chung nhất khi đầu tư hiện tại là nên nhìn theo trung và dài hạn, bởi việc đầu cơ, lướt sóng giờ rất khó.

“Không nên chạy theo phong trào, không dùng đòn bẩy quá nhiều và đặc biệt phải đa dạng đầu tư, tránh bỏ tất cả trứng vào một giỏ”, ông Lực khuyến cáo.

“Nên cân nhắc các sản phẩm đầu tư trung và dài hạn hơn là lướt sóng” cũng là lời khuyên của đại diện CBRE với các nhà đầu tư. Ngoài ra theo vị này, khi đầu tư, cần cân nhắc thêm các yếu tố như vị trí, khả năng cho thuê, tính tiện lợi của hạ tầng kết nối hiện hữu và tương lai, pháp lý dự án, danh tiếng chủ đầu tư... để đi đến quyết định.