Thị trường bất động sản cuối năm: Vẫn chờ "thẩm thấu chính sách"

Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nhận xét thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều động thái và chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản nhưng "mức độ thẩm thấu" còn hạn chế.

Trong nửa đầu năm 2023, Chính phủ đã có nhiều quyết sách quan trọng đối với thị trường bất động sản, nhiều nút thắt đang chờ được tháo gỡ. Tuy nhiên, đã kết thúc quý 2 nhưng thị trường bất động sản vẫn còn quá nhiều khó khăn, giao dịch rất ít, doanh nghiệp không tìm được dòng vốn, hàng trăm dự án “bất động” vì vướng thủ tục pháp lý.

Các chuyên gia cho rằng thị trường chỉ tốt lên về mặt thông tin còn động lực trên thực tế vẫn yếu ớt và phải chờ "thẩm thấu" chính sách.

Vẫn khó khăn dù đã có trợ lực

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách, gói hỗ trợ nhằm cải thiện tình trạng suy yếu của thị trường bất động sản. Điển hình là Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chính sách này đồng thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường trong cả ba nhóm vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội.

Một trong những quyết sách quan trọng của Chính phủ đối với thị trường bất động sản là Nghị định 08/2023/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế) giúp tháo gỡ khó khăn về trái phiếu cho doanh nghiệp.

Nhờ đó, doanh nghiệp bất động sản được đáo hạn trái phiếu, làm cơ sở pháp lý để doanh nghiệp đã và đang đàm phán với trái chủ về giãn hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản, đổi tài sản lấy trái phiếu.... Điều này giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường.

Cùng với đó, Chính phủ có Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội hay Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã bổ sung quy định về cấp sổ cho condotel - một loại hình bất động sản mới đang vướng pháp lý…

Được sự chỉ đạo của Chính phủ, trong 6 tháng qua Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành. Nút thắt lãi suất chính là vấn đề được thị trường quan tâm. Nếu giảm được lãi suất huy động sẽ giảm được lãi suất cho vay. Khi lãi suất tiếp tục có lộ trình giảm rõ ràng, dòng tiền trong xã hội được khơi thông thì thị trường kỳ vọng sẽ phục hồi mạnh mẽ.

Đáng chú ý, Chính phủ và nhiều tỉnh, thành phố như Thành phố Hồ Chí Minh đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản. Những hành động thiết thực này thể hiện quyết tâm rất lớn của Chính phủ trong việc thúc đẩy sự phát triển bất động sản này trở về trạng thái hồi phục và phát triển.

Các chuyên gia cùng chung đánh giá rằng những chính sách mà Chính phủ ban hành thời gian qua rất đúng và trúng với những gì mà cộng đồng doanh nghiệp hiện nay đang cần. Tuy đã có trợ lực chính sách nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa thể hồi phục như kỳ vọng.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nhìn chung, trạng thái trầm lắng vẫn tiếp tục bao phủ thị trường khi thanh khoản xuống thấp, giao dịch hạn chế và các dự án đình trệ...

Chỉ riêng 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã có khoảng 400 dự án đang trong tình trạng “bất động” vì vướng các thủ tục pháp lý. Trong số đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh có 156 dự án bị ách tắc kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Cùng với đó, số doanh nghiệp thành lập mới giảm mạnh trong khi số doanh nghiệp giải thể tăng cao. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), quý 2/2023, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới là 2.179 đơn vị, giảm đến 58,9% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp giải thể là 654 đơn vị, cũng tăng đến 21,6% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chia sẻ hiện các nhà môi giới bám trụ lại với nghề cũng đang phải vận dụng linh hoạt đủ mọi hình thức để có thể tồn tại như đa dạng hóa lĩnh vực, tìm kiếm việc làm thêm… Khoảng 23% doanh nghiệp bất động sản chỉ có thể duy trì hoạt động đến hết quý 3, còn khoảng 43% trụ được đến hết năm 2023.

“Dù có nhiều chính sách gỡ khó nhưng dự báo thị trường vẫn sẽ tiếp tục khó khăn. Nếu tiếp tục không tìm được lối thoát rất có thể nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải ra đi,"ông Đính cho hay. Điều này cũng cho thấy thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang bị bủa vây trong khó khăn và khả năng cũng như thời điểm hồi phục chưa như kỳ vọng.

Chờ thẩm thấu chính sách

Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh - nhận xét thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều động thái và chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản nhưng mức độ “thẩm thấu” nhìn chung còn hạn chế. Tác động thực tế của các chính sách đến thị trường hiện nay là chưa nhiều. Do đó, thị trường bất động sản chưa ghi nhận những chuyển biến rõ nét trong 6 tháng đầu năm.

Dù đã có trợ lực chính sách nhưng việc thị trường bất động sản vẫn chưa có chuyển biến tích cực suốt 6 tháng qua khiến nhiều ý kiến cho rằng, liệu lực cản có đang nằm ở khâu thực thi chính sách.

“Không chỉ cá nhân tôi mà rất nhiều đánh giá cho rằng các bộ, ngành, địa phương hiện nay vẫn gần như "giậm chân tại chỗ" chứ không thực sự quyết liệt thực hiện chỉ đạo từ phía Chính phủ. Cơ quan cấp trên họp nhiều nhưng cơ quan cấp dưới vẫn làm thinh, làm lơ, né tránh và đùn đẩy trách nhiệm," ông Bảo phân tích.

Theo dẫn chứng của chuyên gia này, từ đầu tháng 4/2023, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản số 2308/NHNN-TD gửi các ngân hàng triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, đã hơn 2 tháng trôi qua, gói tín dụng này vẫn chưa giải ngân được. Một trong những nguyên nhân là do các địa phương vẫn chưa công bố công khai danh mục dự án nên các ngân hàng chưa thể cho vay vốn.

Trong khi đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã đề nghị các địa phương đang có dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã được cấp phép xây dựng khẩn trương xem xét, kiểm tra thủ tục pháp lý, nhanh chóng lập danh mục công bố công khai để các ngân hàng có cơ sở cho vay vốn.

Một dẫn chứng khác là Nghị định 10-NĐ/CP chính thức có hiệu lực từ ngày 20/5 đã cho phép cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel nhưng đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có một căn hộ nào được cấp sổ. Trong khi đó, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel vẫn trong trạng thái mòn mỏi chờ sổ hồng.

Để khâu thực thi chính sách trở nên dễ dàng, hiệu quả thì khi ban hành chính sách, các cơ quan có thẩm quyền cũng cần đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể. Có như vậy, cơ quan cấp dưới mới không sợ làm sai mà phê duyệt, cấp phép nhanh chóng và chính sách mới đi vào thực tế, ông Bảo đề xuất.

Đánh giá về thị trường, ông Nguyễn Vũ - Giám đốc Trung tâm Bất động sản Căn nhà Mới cho rằng thị trường sẽ giao dịch tốt lên vào khoảng quý 4/2023 hoặc muộn hơn là quý 2/2024 với điều kiện là những chính sách Chính phủ ban hành nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản thẩm thấu và tác động nhanh đến các đối tượng trên thị trường.

Bởi lẽ thị trường nửa cuối năm 2023 vẫn rất khó khăn, giao dịch ít và chờ phục hồi sôi động trở lại phải đến nửa cuối năm 2024. Nguyên nhân là những chính sách về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản hay các gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cũng cần có “độ trễ” và thời gian triển khai thực hiện trong thực tế.

Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia cũng dự báo phải từ quý 4/2023, đà phục hồi của thị trường mới rõ nét hơn. Đây cũng là thời điểm những chính sách gỡ vướng cho thị trường phát huy hiệu quả.

Theo ông Lực, nửa cuối năm 2023, vẫn cần đẩy nhanh việc rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân…; chú trọng điều tiết cung-cầu bất động sản.

Bên cạnh việc quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp thì cơ quan quản lý cần có lộ trình đánh thuế phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Về phía doanh nghiệp, để "tự cứu mình," các đơn vị cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, nhất là giai đoạn 2023-2024. Đối với việc đa dạng hóa nguồn vốn, ngoài tín dụng ngân hàng còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính… huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể.

Đặc biệt, doanh nghiệp cần hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết; quan tâm quản lý rủi ro tài chính như lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…, ông Lực khuyến cáo./.