Thị trường bất động sản cuối năm 2024: Giai đoạn thích nghi và làm quen

Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản đã trải qua “cơn bĩ cực”. Từ 1/8 tới đây, khi 3 luật liên quan đến bất động sản bắt đầu có hiệu lực sẽ giúp thị trường hoàn thiện thể chế và phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, vẫn cần thời gian để thị trường và các chủ đầu tư thích nghi và làm quen với các quy định mới.

Hoàn thiện thể chế thị trường

Thời gian qua, thị trường bất động sản đã trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến các khó khăn của doanh nghiệp trên thị trường đang được nâng lên.

Đặc biệt, khi 3 luật liên quan bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sẽ là tín hiệu tích cực cho thị trường. Các chủ đầu tư cũng gửi gắm niềm tin và kỳ vọng cho công đoạn chuẩn bị trong chu kỳ phát triển mới.

Ông Nguyễn Thái Bình - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đông Tây Land, cũng dự báo giai đoạn 6 tháng cuối năm 2024 và đầu năm 2025, thị trường được dự đoán sẽ có những điểm sáng nhất định. Tuy nhiên, để thị trường bứt phá sẽ cần thêm thời gian. Sự hồi phục của phân khúc nhà ở tại các đô thị lớn sẽ tạo ra thanh khoản và sẽ là yếu tố dẫn dắt thị trường.

Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam - chi nhánh Hà Nội nhận định, trong nửa cuối năm 2024, những dấu hiệu phục hồi của kinh tế Việt Nam và nỗ lực đưa các luật sửa đổi mới như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai sớm đi vào hiệu lực từ tháng 8/2024 sẽ góp phần củng cố tâm lý của nhà đầu tư và khơi thông các vướng mắc về mặt pháp lý.

Nhiều quy định mới của các bộ luật này, ví dụ các quy định về thanh toán giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng, không được phân lô bán nền tại hầu hết các địa phương lớn, được kỳ vọng sẽ làm tăng tính minh bạch cho thị trường.

Các quy định liên quan tới điều kiện cấp sổ hồng cho chung cư mini, kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ phần nào những vấn đề liên quan tới việc sử dụng, vận hành và quản lý loại hình tài sản này; đồng thời tăng cường tính an toàn, an ninh cho tài sản cho người sử dụng, cũng như tạo hành lang pháp lý cho cả các nhà đầu tư và người mua, người sở hữu loại hình tài sản này.

“Ngoài ra, còn nhiều các quy định quan trọng khác như thay đổi cách tính giá đất, hay việc chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 5% tiền đặt cọc, một mặt cũng được cho là có khả năng làm tăng chi phí đầu tư, chi phí vốn đối với các chủ đầu tư; mặt khác cũng có khả năng thúc đẩy các chủ đầu tư phải xây dựng được năng lực tài chính và hoạch định kế hoạch tài chính dài hạn hơn cũng như đa dạng các kênh huy động vốn và có cam kết phát triển lâu dài với thị trường” - bà An phân tích.

Khi các luật có hiệu lực sẽ thúc đẩy một thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cũng cho rằng, khi luật có hiệu lực nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách và thúc đẩy một thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý đất. Bên cạnh đó, thị trường sẽ được giải quyết nhiều vấn đề. Chẳng hạn như nguồn cung hạn chế ở nhiều địa phương. Khi nguồn cung hạn chế, lựa chọn của người dân giảm, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng tăng.

Thị trường cần thời gian “thẩm thấu”

Mặc dù khi 3 luật sớm có hiệu lực cùng với việc các ngân hàng hạ lãi suất cho vay mua nhà, nhưng thị trường bất động sản vẫn cần thêm thời gian để các chính sách của Chính phủ “thẩm thấu”. Các doanh nghiệp cũng cần thêm thời gian để phục hồi sau giai đoạn tái cấu trúc.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group, đánh giá: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có những thay đổi quan trọng cho thị trường. Tuy nhiên, phải sau ít nhất 3 năm kể từ ngày các bộ luật mới được thực thi, các chủ đầu tư mới có đủ thời gian để giải quyết vướng mắc và hoàn thiện dự án. Cho nên, sẽ chưa có tác động gì nhiều với thị trường trong ngắn hạn.

“Câu chuyện hiện nay của các doanh nghiệp đó là việc thẩm định tiền sử dụng đất tại các tỉnh còn quá chậm, khiến cho các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc phát triển và bán hàng tại các dự án. Kỳ vọng khi Luật Đất đai 2024 được áp dụng, khâu thẩm định tiền sử dụng đất cho dự án sẽ được đẩy nhanh” - ông Phúc chia sẻ.

Ông Nguyễn Xuân Hiền – Giám đốc điều hành Công ty TNHH Nhà ở xã hội Việt Nam chia sẻ, một trong những vấn đề khó khăn đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản giai đoạn này chính là thời gian chuyển tiếp hiệu lực của luật và các văn bản quy định, hướng dẫn có liên quan.

“Cụ thể là đối với mỗi luật cần ít nhất hai nghị định do Chính phủ ban hành và các thông tư hướng dẫn có liên quan từ: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính.... Đặc biệt, việc xây dựng và ban hành bảng giá đất tại các địa phương, làm cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính cho các dự án trước đây và các dự án phát triển mới. Do đó, việc ban hành các quy định chi tiết và hướng dẫn sớm sẽ giúp cho luật sớm đi vào thực tiễn là điều các doanh nghiệp và người dân kỳ vọng” - ông Hiền nói.

Thị trường bất động sản vẫn cần thêm thời gian để các chính sách của Chính phủ “thẩm thấu”.

Ngoài ra, theo ông Hiền, việc ứng dụng công nghệ số trong công tác quản lý thị trường bất động sản và dịch vụ công phục vụ người dân cần được đẩy mạnh để luật phát huy hiệu quả trong việc nâng cao tính minh bạch, công khai và cạnh tranh lành mạnh.

"Tuy nhiên hiện nay có một vấn đề về khoảng trống pháp lý liên quan đến việc vận hành và quản lý nhà chung cư. Lĩnh vực này hiện đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, xung đột lợi ích và tranh chấp pháp lý ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp và chất lượng cuộc sống của người dân tại chung cư. Do đó, việc ban hành văn bản luật điều chỉnh các quan hệ giữa các chủ thể tại chung cư để hài hoà lợi ích các bên và phát huy tinh thần dân chủ cũng là một nhu cầu cấp thiết" - ông Hiền lưu ý./.