Thị trường bất động sản công nghiệp: Sẽ có xu hướng xây nhà kho nhiều tầng

Theo giới kinh doanh, hiện quỹ đất cho bất động sản công nghiệp ở khu vực miền Bắc được đánh giá vẫn đủ để đáp ứng làn sóng đầu tư sắp tới, còn tại một số tỉnh phía Nam do quỹ đất hạn chế nên sẽ có xu hướng nhà kho nhiều tầng để giải quyết vấn đề thiếu hụt này.

Gia tăng đầu tư bất động sản công nghiệp “bắt sóng” đầu tư FDI

Theo Cục Đầu tư nước ngoài, 9 tháng vừa qua đã có hơn 1.900 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Trong đó, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu về số vốn đầu tư. Ngoài chế biến chế tạo, hiện làn sóng đầu tư vào Việt Nam còn tập trung vào một số ngành như dệt may, da giày… Điển hình với dệt may, ông Vũ Đức Giang - Chủ tịch Hiệp hội Dệt may Việt Nam - cho biết, Việt Nam là một thị trường có nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) với các nước, sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho sự dịch chuyển đầu tư dệt may. Và sự dịch chuyển này đã xảy ra. Cụ thể, các doanh nghiệp đến từ Ý đã nhanh chân rót vốn đầu tư tại cụm sản xuất quy mô lớn từ sợi - dệt - nhuộm - may ở huyện Phù Cát tỉnh Bình Định và dự án nhà máy dệt ở Khu công nghiệp Phố Nối (tỉnh Hưng Yên).

Việc làn sóng đầu tư đổ vào Việt Nam có xu hướng gia tăng kéo theo nhu cầu về bất động sản công nghiệp tăng lên. Giới nghiên cứu thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam cho biết, mặc dù dịch Covid-19 có thể tạm thời làm gián đoạn đầu tư tại Việt Nam, nhưng sự quan tâm từ các nhà đầu tư vẫn duy trì mạnh mẽ do Việt Nam được thúc đẩy là cường quốc công nghiệp mới ở khu vực. Điều này sẽ hỗ trợ cả cung và cầu đối với bất động sản công nghiệp ở Việt Nam trong tương lai.

Theo báo cáo mới nhất của Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL) - ghi nhận việc hạn chế di chuyển trong thời kỳ bùng phát Covid-19 đã gây khó khăn cho việc thực địa dự án và gặp gỡ trực tiếp với các chủ đầu tư khu công nghiệp. Tuy nhiên, nhu cầu đất công nghiệp vẫn giữ đà tăng trong quý III/2020 do Việt Nam vẫn là điểm đến thuận lợi cho các nhà đầu tư. Ngoài ra, vẫn còn một số giao dịch bắt đầu trước dịch và ký kết trong quý này, tất cả yếu tố trên đã thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy trung bình khu công nghiệp các tỉnh miền Bắc, bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Dương trong quý III/2020 đạt 74%, tăng 160% so với quý I/2020.

Nguồn cầu chính cho đất công nghiệp vẫn là các nhà sản xuất muốn đa dạng hóa danh mục sản xuất ra ngoài Trung Quốc - đặc biệt là trong các ngành công nghệ cao. Trong khi đó, khách hàng chủ chốt cho nhà xưởng xây sẵn vẫn là các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Đại diện của JLL Việt Nam cho biết, với quỹ đất lớn hiện hữu, Hải Phòng và Bắc Ninh dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp tại miền Bắc. Trong bối cảnh làn sóng đầu tư sắp tới, các tỉnh và thành phố phía Bắc đã lên kế hoạch thêm mới và mở rộng các khu công nghiệp hiện có, trong đó Hưng Yên và Hải Dương là những địa phương năng động nhất trong việc phát triển các khu công nghiệp mới. Nhìn chung, nguồn cung đất ở miền Bắc dự kiến sẽ tăng hơn nữa trong 5 năm tới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực.

Đáng chú ý, giá đất đạt đỉnh mới với 102 USD/m2/chu kỳ thuê trong quý III/2020, tăng 7,1% so với cùng kỳ. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ, dao động từ 4,1-5,2 USD/m2/tháng trong quý III vừa qua, tăng 2,1% so với cùng kỳ.

Xu hướng xây nhà kho nhiều tầng ở khu vực hiếm nguồn cung

Trong khi tại khu vực phía Bắc đủ quỹ đất khu công nghiệp cho các nhà đầu tư thì tại phía Nam, cụ thể như TP. Hồ Chí Minh thị trường gần như không có nguồn cung cấp mới, còn giá thuê luôn ở mức cao. Đại diện của Colliers International Việt Nam cho biết, trong một khảo sát được doanh nghiệp này thực hiện gần đây đã cho thấy, tính đến tháng 9/2020, giá thuê đất khu công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh đạt mức bình quân 150 USD/m2/kỳ hạn - mức cao nhất cả nước. Tỷ lệ lấp đầy hiện tại luôn duy trì ở mức 90% do nhu cầu bất động sản công nghiệp hiện hữu đã tăng gần 40% so với cùng kỳ trong khi quỹ đất cho thuê hiện hữu chỉ 3.000ha. Nguyên nhân quỹ đất hạn chế được nhiều chủ đầu tư cho biết, do vướng mắc chủ yếu về thủ tục đền bù, giải phóng mặt bằng.

Cùng với TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Đồng Nai cũng dần khan hiếm. Theo tiết lộ từ chủ đầu tư khu công nghiệp Amata (Đồng Nai), đơn vị này hiện đang phải tìm kiếm quỹ đất ở các địa phương khác, thay vì phát triển ở Đồng Nai.

Việc quỹ đất công nghiệp hạn chế buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp phải tìm ra giải pháp trước làn sóng đón nhận dòng vốn FDI bắt đầu “chảy” Việt Nam. Trước nhu cầu nói trên, ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers International - dự đoán, nhà kho nhiều tầng chính là giải pháp mang tính xu hướng giúp tăng diện tích sàn và đây là mô hình đã rất phổ biến tại các nước như HongKong, Trung Quốc, Nhật Bản và có khả năng sẽ phát triển mạnh tại Việt Nam trong 3-5 năm tới.

Sở dĩ giải pháp nhà kho nhiều tầng được đánh giá là mô hình khả quan bởi, hiện nay, các doanh nghiệp nội địa và đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài đang có xu hướng thuê nhà xưởng tiền chế để chủ động vốn, tiết kiệm chi phí, tiết kiệm thời gian và có thể đi vào hoạt động ngay.