Thị trường bất động sản còn là điểm sáng trong năm nay

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đang được Quốc hội thảo luận và dự kiến sẽ được trình Quốc Hội thông qua vào ngày 27/11/2023

Phiên họp thảo luận về Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi ngày 31/10 được thống nhất cao bởi phần lớn các đại biểu. Những đề xuất nổi bật của đại biểu được kỳ vọng đưa vào Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi 2023 bao gồm:

✅ Có hay không giao dịch BĐS cần thông qua sàn giao dịch BĐS:

- Về sàn giao dịch bất động sản, nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản sẽ đóng vai trò là trung gian, không đóng vai trò là bên công chứng để tránh trường hợp thao túng và gây ra kiện tụng.

✅ Về phương án đặt cọc tiền mua nhà ở của khách hàng

- Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

- Phương án 2: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất (Số tiền đặt cọc không quá 10% giá bán, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, mục đích sử dụng).

- Phương án 2 được số đại biểu lựa chọn nhiều hơn với 20/40 phiếu, trong khi phương án 1 nhận được 13/40 phiếu. Hạn chế của phương án 2 là công trình chưa được khởi công xây dựng dẫn đến khách hàng tiềm năng phải chịu rủi ro do tiến độ của dự án kéo dài, tuy nhiên điều này sẽ giúp cho chủ đầu tư huy động được nguồn vốn của KH để phát triển dự án trong giai đoạn thị trường đầy thách thức.

Luật về ngăn chặn các hành vi thao túng thị trường BĐS cần được cấp thiết bổ sung, hiện tượng hành vi hao túng không chỉ thông qua đấu thầu bỏ giá cao rồi bỏ cọc, còn có hành vi dùng dự án này để "kích" giá dự án khác, dẫn tới bong bóng và tạo mặt bằng giá trên trời so với thực tế. Vì vậy người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở không thể mua đất, xây nhà.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Quốc hội thảo luận và dự kiến sẽ được trình Quốc Hội thông qua vào ngày 28/11/2023

Phiên họp thảo luận về Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 03/11 đạt được sự thống nhất của phần lớn đại biểu nhờ có được những điểm đổi mới quan trọng về việc thay đổi các công cụ pháp lý cho việc định giá đất đai. Ngoài ra còn những đề xuất nổi bật của đại biểu được kỳ vọng đưa vào Luật Đất đai (sửa đổi) 2023 bao gồm:

✅ Hướng giải quyết khi thay đổi mục đích sử dụng đất dẫn đến chênh lệch địa tô tạo nên kẽ hở làm thất thoát ngân sách:

- Khi thay đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ hay đất dùng làm nhà ở sẽ phát sinh địa tô chênh lệch từ đó dẫn đến thất thoát ngân sách của nhà nước. Cùng với đó, đề xuất luật cần có tiêu chí, điều kiện cụ thể để Nhà nước thu hồi đất giao cho nhà đầu tư, tránh gây ảnh hưởng đến đời sống của người dân. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đảm bảo công khai, minh bạch và hài hòa với lợi ích của các bên.

- Để giải quyết vấn đề trên đối với các bên có liên quan (bao gồm: Nhà nước, nhà đầu tư và người dân) nhà nước sẽ có quyền quyết định và có sự phân bổ một cách hài hòa lợi ích giữa các bên có liên quan nhằm có sự điều tiết địa tô chênh lệch một cách hợp lý.

✅ Đề xuất khung giá đất phải đảm bảo theo giá thị trường

- Đề xuất làm rõ các trường hợp áp dụng bảng giá đất cụ thể, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất cụ thể, quy định chi tiết thành phần Hội đồng thẩm định giá đất với quy chế làm việc nhằm bảo đảm tính độc lập và khách quan. Các nguyên tắc định giá đất đã đạt yêu cầu phải đảm bảo cơ quan thực thi tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường (Nguyên tắc giá thị trường khách quan hơn so với khung giá đất được Nhà nước trước đây).

- Chi tiết các nguồn thông tin đầu vào định giá đất bao gồm thông tin từ: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, về giá; Giá đất được ghi nhận từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã công chứng, chứng thực; Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Thông qua điều tra, khảo sát…