22/02/2023 Cập nhật ĐHCĐ 2024

'Thị trường bất động sản có thể đảo chiều vào cuối năm 2023'

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định đựa vào phân tích độ trễ của chính sách hỗ trợ ngành bất động sản, kiểm soát tín dụng, trần lãi suất trong chu kì trước, có thể dự đoán thị trường bất động sản có thể sớm nhất có đảo chiều cuối năm 2023

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn đã có cuộc trao đổi với Nhadautu.vn về những "biến cố" của thị trường bất động sản năm 2022 và triển vọng ngành này trong năm 2023

Hệ thống bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, Bộ Xây Dựng báo cáo số lượng doanh nghiệp địa ốc tăng 38,7% năm 2022, hay một vài công ty phải tinh giản người lao động. Triển vọng ngành bất động sản trong năm 2023 và các năm sau nữa sẽ như nào?

Tôi nghĩ là sự sụt giảm thanh khoản từ ba lý do, cũng là ba tắc nghẽn có thể gỡ bỏ được để giúp thị trường bất động sản quay lại.

Đầu tiên là giá bất động sản. Bất động sản có một chu kì tăng trưởng mạnh từ 2014 tới giờ. Theo cá nhân tôi thì chu kì này có thể kết thúc sớm hơn. Tuy nhiên, vì chúng ta vừa trải qua đợt dịch nghiêm tọng và cũng là thời kì thị trường được bơm tiền mạnh nên chu kì kéo dài hơn. Giá bất động sản trong 10 năm vừa rồi tăng mạnh ở tất cả các loại hình, khoảng 10-15%/năm, hơn rất nhiều so với tốc độ tăng thu nhập khả dụng của người dân, dẫn tới giá bất động sản xa vời hơn tầm với của người tiêu dùng. Không có gì có thể tăng bền vững mãi được.

Kết hợp với yếu tố thứ hai là nguồn vốn, dẫn tới việc thanh khoản giảm. Sau 1 thời gian tiền rẻ, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã tăng lãi suất, dẫn tới Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng siết chặt tín dụng, nhất là với ngành đầu cơ cao như bất động sản. Hệ quả là mặt bằng lãi suất tăng, vốn đổ vào bất động sản không còn dễ dãi, khan hiếm hơn, và có chi phí vốn cao (nếu có khoản vay). Cùng với đó, trái phiếu thắt chặt lại do các cuộc thanh tra về doanh nghiệp và quy định, hệ quả là doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn bất động sản gặp khó khăn trong huy động vốn.

Với người mua, họ gặp khó khăn hơn trong vay mua bất động sản. Ở nước ta, giá bất động sản quá cao dẫn tới giao dịch đa phần thực hiện bằng vốn vay, theo ước tính của Batdongsan.com.vn là khoảng hơn 30%, ảnh hưởng không nhỏ. Với người đã mua, chi phí lãi vay cao hơn, trong khi đó với người vay thế chấp thì họ phải cắt lỗ. Dẫn tới một vòng luẩn quẩn, chủ đầu tư không có vốn để ra sản phẩm mới, ra hàng đúng hạn, và đốt mặt áp lực trả nợ. Sàn và môi giới bất động sản thì không có giao dịch vì người mua không có vốn vay hoặc chi phí vốn vay cao. Với người đang cầm hàng, nhất là mua bằng vốn vay, thì rất sốt ruột ra hàng.

Thứ ba là niềm tin. Năm vừa rồi có nhiều vụ thanh tra bất động sản về huy động vốn, thực hiện dự án. Nó ảnh hưởng tới niềm tin của người tiêu dùng bất động sản. Kể cả người có tiền, họ không muốn giải ngân giai đoạn này, khi có nhiều thông tin tiêu cực về thị trường, và niềm tin đã mất đi một phần vì các vụ bê bối ngành bất động sản.

Với ba nguyên nhân về giá, vốn, và niềm tin, thị trường năm rồi sau một đoạn tăng rất nóng thì từ quý II trở đi có sụt giảm thanh khoản. Một số phân khúc bất động vẫn có điểm sáng, như là cho thuê. Nhìn tổng thể, năm vừa rồi là năm tương đối tiêu cực với thị trường bất động sản. Về 2023, với các chỉ số như tăng trưởng GDP 6,5%, tương đối cao, nhưng thấp hơn thành quả 8% năm 2022; lạm phát 4,5%, cao hơn 4% năm 2022, thì ta có thể thấy quan điểm của nhà điều hành là năm nay cần thận trọng.

Dựa trên chu kỳ bất động sản 2008-2013, năm 2022 tương đối tiêu cực và có nhiều bất định, thì năm 2023 sớm nhất có thể có điểm đảo chiều cuối năm.

Ông Lê Bảo Long -Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn

Về tăng trưởng tín dụng, năm 2022 có vấn đề nửa năm đầu tăng nhanh, tới mức sợ hết room tín dụng khi chưa hết năm. Tuy nhiên gần cuối năm, vì thắt chặt tín dụng cho vay nói chung và vay bất động sản nói riêng, cuối năm, NHNN phải cân nhắc nâng mức tín dụng lên. Dựa trên các chỉ số vĩ mô, rất có thể sẽ có nhiều bất định trong năm nay. Với bất định đó, kịch bản của chúng tôi, dựa trên chu kỳ bất động sản 2008-2013, năm 2022 tương đối tiêu cực và có nhiều bất định, thì năm 2023 sớm nhất có thể có điểm đảo chiều cuối năm.

Dự doán dựa trên phân tích độ trễ của chính sách hỗ trợ ngành bất động sản, kiểm soát tín dụng, trần lãi suất trong chu kì trước. Tuy nhiên, còn nhiều ẩn số cần theo dõi. Ví dụ như có thay đổi lớn về luật nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, ảnh hưởng từ thị trường thế giới (với việc FED tăng lãi suất, chính sách điều hành lãi suất trong nước cũng ảnh hưởng ngành bất động sản). Sẽ còn nhiều bất định và cần theo dõi nhiều, nhưng dựa trên phân tích thì thị trường bất động sản nhiều khả năng hồi phục cuối năm nay.

Năm 2022, vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 27,72 tỷ USD, trong đó đầu tư vào ngành bất động sản gồm 2,87 tỷ USD tăng vốn và 1,58 tỷ USD góp vốn/mua cổ phần. Các nhà đầu tư nước ngoài có kỳ vọng gì về bất động sản Việt Nam?

Đối với bất động sản, dù trong ngắn hạn có khó khăn, về dài hạn, Việt Nam vẫn sở hữu yếu tố cơ bản hỗ trợ tăng trưởng dài hạn. Chúng ta có dân số lớn gần 100 triệu người, và tăng trưởng khoảng 1 triệu người mỗi năm. Nếu một gia đình có khoảng 2,5-3 người, con số trên tương 300.000-350.000 hộ gia đình tiềm năng. Ngoài ra xu hướng đô thị hóa vẫn tiếp diễn trong năm tới mười năm tới, và tầng lớp trung lưu với thu nhập cao sẽ ngày càng tăng.

Đây là các yếu tố hỗ trợ ngành bất động sản. Các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào nước ta sẽ có tầm nhìn dài hạn, và nhìn vào các yếu tố cơ bản để đầu tư, chứ không phải biến động ngắn hạn bằng quý hay năm. Tôi tin nguồn vốn FDI vào Việt nam sẽ tiếp tục đi vào ngành bất động sản trong các năm tới.

Batdongsan.com.vn được đầu tư bởi PropertyGuru từ Singapore, dự định của công ty tại thị trường Việt Nam ra sao?

PropertyGuru đầu tư vào Việt nam vì tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản, và muốn đem năng lực, hiểu biết, công nghệ ở thị trường khác sang Việt nam để đem lại giá trị cho thị trường, từ đầu tư, môi giới, cho tới người mua bất động sản.

Nước ta đang chứng kiến một làn sóng đầu tư vào công nghệ như công nghệ trong y tế (medtech), công nghệ trong giáo dục (edutech), hay công nghệ trong bất động sản (proptech). Đầu tư vào công nghệ trợ giúp gì cho hoạt động kinh doanh ở Việt Nam và thị trường bất động sản?

Ví dụ 15 năm trước hành vi tìm kiếm bất động sản của người tiêu dung có thể là qua báo, qua bảng biển ngoài đường, giờ với công nghệ có thể tìm kiếm trên web và liên lạc với môi giới ngay trên web, hay việc hỏi thông tin bất động sản, vẫn phải đến bất động sản có trực tiếp. Với công nghệ 15-16 năm gần đây, công nghệ tìm kiếm có ảnh hưởng lớn nhất tới quy trình tìm mua bất động sản của người tiêu dùng.

Bên cạnh đó trong nhiều năm gần đây, có nhiều nhóm bất động sản khác nhau có phát triển công nghệ mạnh, như giải pháp tư vấn hành chính, giải pháp quản lý bất động sản cho chủ đầu tư, cư dân, giải pháp định giá và cung cấp dữ liệu, công nghệ đang ngày càng tác động lớn tới các ngành nói chung và bất động sản nói riêng.

Ông có đề xuất gì để hồi phục và cải thiện thị trường bất động sản?

Ví dụ như việc áp niên hạn sở hữu chung cư. Việc này có thể làm giảm mặt bằng giá chung cư, và khiến chung cư dễ tiếp cận hơn. Việc đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản sẽ hạn chế đầu cơ. Như trong quá khứ, các đợt sốt đất khiến nhiều người mua đất, nhưng không xây nhà, để yên đó, và không tạo nên giá trị thặng dự. Đấy là sự lãng phí và việc áp thuế người nhiều bất động sản sẽ hạn chế đầu cơ và tạo ra mặt bằng giá bất động sản dễ tiếp cận hơn.

Xin trân trọng cảm ơn ông!