Thị trường bất động sản chờ gỡ rối cách tính giá trị nộp ngân sách tối thiểu

Các thành viên thị trường đang khá hào hứng với việc thông tư mới hướng dẫn lại cách tính giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu (m3) có thể sẽ được ban hành vào đầu tháng 9 tới.

Nhận diện nút thắt cần tháo gỡ

Chia sẻ tại hội thảo trực tuyến Giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong thực hiện Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT (Thông tư 06/2020) hướng dẫn về lựa chọn nhà đầu tư tổ chức mới đây, bà Vũ Quỳnh Lê, Phó cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, cộng đồng doanh nghiệp và các địa phương khá hồ hởi đón nhận khi Thông tư 06/2020 ra đời, nhưng từ tháng 02/2021 đến nay, có nhiều phản hồi về cách tính và giá trị m3, trong đó có những lo ngại về việc số tiền m3 vượt xa khả năng chấp nhận của doanh nghiệp, nhà đầu tư.

“Hiện Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang lắng nghe ý kiến đóng góp của các doanh nghiệp, giới chuyên gia, luật sư để sửa đổi Thông tư 06/2020 theo hướng phù hợp hơn với thực tiễn”, bà Lê nói.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Chu Minh Duy, Tổng giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng đường Trịnh Xá - Đa Hội (Bắc Ninh) cho biết, vướng mắc từ cách hiểu, cách tính và giá trị m3 gây ra nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư trong suốt 2 năm qua, nhiều dự án bị đình trệ do địa phương không biết tính m3 sao cho đúng.

“Cũng như nhiều chủ đầu tư khác, tôi rất mong chờ cơ quan quản lý đưa ra một cách tính cụ thể, thống nhất để dễ triển khai áp dụng chung, tránh việc các địa phương loay hoay như khi áp dụng Nghị định 30/2015/NĐ-CP trước đây”, ông Duy nói.

Phân tích kỹ hơn về sự “lệch pha” của giá trị m3 theo Thông tư 06/2020, theo ông Duy, khi xây dựng công thức tính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã lấy ý kiến của tất cả các địa phương rồi mới ban hành. Tuy nhiên, có thể do các địa phương chưa tiến hành “kiểm thử” nên khi “làm thật” mới thấy không phù hợp.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), luôn có khoảng cách giữa thực tiễn và luật, trong khi m3 là yếu tố rất kỹ thuật và phức tạp, không phải ai cũng am tường. Ông Tuấn cho rằng, với các địa phương, nếu văn bản pháp luật có đến 2 cách áp dụng thì dễ gây ra rủi ro, bởi khi thanh tra, kiểm toán dự án sẽ không biết đơn vị thực hiện có áp dụng theo cách tính mà địa phương dùng hay không, trong khi với ngân sách nhà nước, thất thoát dù chỉ một đồng cũng là rủi ro rất lớn.

“Đây chính là nguyên nhân gây đình trệ đối với các dự án”, ông Tuấn nhấn mạnh và cho biết thêm, sau khi nhận được phản hồi từ cộng đồng doanh nghiệp, các địa phương, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có cách tiếp cận rất chủ động, tích cực lắng nghe và tìm giải pháp phù hợp với tinh thần cầu thị cao. Ông Tuấn cũng cho rằng, để thông tư sửa đổi sắp được ban hành sát với thực tế, các doanh nghiệp, địa phương, các chuyên gia cần thể hiện trách nhiệm của mình qua việc tham mưu, góp ý tích cực hơn nữa cho cơ quan quản lý.

Cần thống nhất cách tính

Quay lại câu chuyện vướng mắc trong cách tính m3, ông Nguyễn Văn Đệ, Chủ tịch Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam cho rằng, việc áp dụng 2 cách tính đang khiến nhiều địa phương băn khoăn, nên cần có một cách tính thống nhất là tính theo tỷ lệ phần trăm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách của dự án, bởi khi đấu thầu đã tuân theo cơ chế thị trường. Cách tính hiện tại theo hướng dẫn tại Thông tư 06/2020 sẽ khiến m3 cao đột biến, làm giá bất động sản tăng vọt, gây khó khăn cho công tác bán hàng của chủ đầu tư cũng như khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT Công ty DVL Ventre cho biết, các quỹ đất đưa ra tham chiếu để tính m3 là quỹ đất đã giải phóng mặt bằng và thường đã đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, trong khi các quỹ đất áp dụng cho đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là khu đất, quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, nên nhà đầu tư khó có thể thực hiện ngay dự án khi đấu giá xong.

“Nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất mất rất nhiều thời gian, chi phí để thực hiện các thủ tục hành chính, nên giá đất đến tay người sử dụng sẽ cao hơn các lô đất áp dụng đấu giá và điều này sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản”, ông Chung nhấn mạnh và chia sẻ thêm, nếu phân tích công thức tính từ Thông tư 06/2020 là xem xét trên từng phần đất riêng biệt thì giá trị m3 bằng tỷ lệ trung bình tăng qua đấu giá, nhưng chỉ dự án có từ 2 nhà thầu đáp ứng yêu cầu mới phải tính m3, nên có thể hiểu m3 không phải là khoản thu ngân sách bắt buộc.

Còn theo ông Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khi đưa ra các tham số liên quan vị trí đất phải có cùng mục đích sử dụng, quy mô khu đất mới tính ra được thương quyền đất. Do đó, chênh lệch diện tích giữa các diện tích đất so sánh và đất đấu giá chỉ nên dao động trong khoảng từ 70-100%, nếu cao hơn sẽ không phù hợp. Cũng theo chuyên gia này, các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, pháp lý… sẽ ảnh hưởng nhiều đến giá trị đất đai nên cần được thêm vào khi tính toán, bởi chỉ khi tính được lợi nhuận của nhà đầu tư là bao nhiêu thì mới có căn cứ cho việc đóng ngân sách.

“Cách tính m3 theo Thông tư 06/2020 chỉ là giải pháp tình thế, còn để giải quyết gốc rễ vấn đề thì phải thống nhất được cách tính, miễn sao không sai lệch quá lớn, không đi ngược chủ trương của Đảng, Nhà nước”, ông Trương Anh Tuấn nhấn mạnh.

Đưa ra đề xuất về cách tính giá trị m3, bà Trần Thị Thanh Huyền, luật sư thành viên Văn phòng Luật sư NHK và Cộng sự cho rằng, chỉ nên áp dụng một cách tính để địa phương tự làm, tự chịu trách nhiệm, bởi cơ quan quản lý không thể tính chung và làm thay các địa phương được.

Theo bà Huyền, việc tính giá trị m3 theo tỷ lệ phần trăm tiền sử dụng đất là phù hợp, vì tiền sử dụng đất tính trên giá đất và khung giá đất các địa phương ban hành ở từng thời kỳ, trong khi khung giá này phải dựa trên các phương pháp tính đã thể hiện rõ yếu tố thị trường và có sự chênh lệnh không lớn.

Theo tìm hiểu, đa phần ý kiến góp ý sửa đổi Thông tư 06/2020 đều theo hướng thống nhất một cách tính m3, nhưng cũng có ý kiến khác đáng lưu ý. Trao đổi với phóng viên, đại diện một chủ đầu tư quy mô tầm trung cho rằng, các cơ quan soạn thảo cũng cần đặt vấn đề ngược lại rằng, có cần thiết phải có m3 hay không, khi tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đóng đã mang tính thị trường. Nếu nhất quyết phải có m3 thì cũng không cần quy định giá sàn (cách tính) trong hồ sơ mời thầu lựa chọn nhà đầu tư, thay vào đó là để nhà đầu tư tự đề xuất, M3 có mức cao nhất vẫn là điều kiện để xét trúng thầu (m3 là của cơ quan nhà nước quy định, M3 là của nhà đầu tư, điều này cũng tương tự như hình thức trả giá trong đấu giá - PV).

Ngoài ra, khi trúng thầu, chủ đầu tư sẽ phải nộp ngay số tiền M3 vào ngân sách, trong khi đất chưa thể bàn giao ngay từ các địa phương và thời gian này có thể kéo dài từ 3-5 năm, thậm chí 10 năm, buộc chủ đầu tư phải phân bổ chi phí này vào giá bán dẫn đến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Đây là một thiệt thòi mà cả chủ đầu tư và người mua nhà phải gánh chịu đối với các dự án đấu thầu cần được cơ quan quản lý cân nhắc, xem xét.

“Riêng quan điểm để cho địa phương tự tính, theo tôi là không hợp lý, vì cơ quan chủ trì tại địa phương sẽ lại gửi văn bản lên Trung ương để xin hướng dẫn và sẽ lại tạo ra một vòng luẩn quẩn, khiến các dự án bị kéo dài hoặc đình trệ”, vị này nêu quan điểm.

Liên quan tới việc giữ hay bỏ m3, ông Chu Minh Duy cho rằng, không nên tính riêng rẽ, mà nên gộp vào tiền sử dụng đất thành một yếu tố có cách tính giống như “giá khởi điểm” (tạm gọi là m3’) trong phương thức đấu giá trả giá lên. Nhà đầu tư nào có m1, m2 đáp ứng yêu cầu và m3’ cao nhất là thắng. Nếu cần, để được m3’ tối ưu nhất, có lợi nhất cho Nhà nước thì bên mời thầu chọn những nhà đầu tư có m1, m2 đạt yêu cầu, sau đó tiến hành chào giá m3’ từ 2-3 vòng. Việc xác định giá khởi điểm trong đấu giá được các địa phương triển khai từ lâu nên sẽ không lớn như tính m3 theo Thông tư 06/2020.