Thị trường bất động sản chờ dòng tiền lớn

Dòng tiền có dấu hiệu quay trở lại thị trường địa ốc nhưng còn nhỏ giọt, trong khi doanh nghiệp cần dòng tiền lớn để thoát khỏi tình cảnh khó khăn hiện tại.

Tâm lý thận trọng vẫn chiếm lĩnh

Trong vài tháng qua, một tập đoàn bất động sản lớn tại Bình Dương liên tục triển khai các chương trình giới thiệu dự án mới ra thị trường, sản phẩm chủ yếu có mức giá tầm trung (khoảng 1,6-2 tỷ đồng/căn hộ). Thế nhưng, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, giám đốc kinh doanh của tập đoàn này cho biết, thanh khoản vẫn rất chậm.

“Dù giỏ hàng đợt này có giá bán phù hợp với số đông, nhưng sau sự kiện mới có khoảng 50% sản phẩm được đặt cọc. Dự án mở bán trước đó có 6 block, nhưng cũng chỉ bán được 1 block”, vị này nói và cho biết thêm, do nhu cầu thị trường vẫn yếu nên công tác bán hàng chưa có nhiều biến chuyển, những sự kiện mở bán của công ty chủ yếu có quy mô nhỏ, không rầm rộ như trước. Người tham dự chủ yếu là những khách hàng đã mua nhà của công ty ở các dự án trước đó, chứ không nhiều khách hàng mới.

“Dòng tiền từ khách hàng gần như là lối thoát hiểm duy nhất của doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại, nhưng việc bán hàng vẫn khó khăn nên doanh nghiệp rơi vào tình cảnh phải ‘giật gấu vá vai’”, vị giám đốc kinh doanh tâm sự.

Cũng rơi vào hoàn cảnh bán hàng chậm, ngay từ đầu năm 2023, Công ty cổ phần Bất động sản C.T đã phải bán đi 2 dự án đất nền tại Long An để có dòng tiền duy trì hoạt động. Hiện tại, doanh nghiệp đang tìm cách đi vay ngân hàng để có thêm kinh phí phục vụ công tác bán hàng, nhưng vì tình hình kinh doanh liên tục đi xuống nên khả năng vay được không cao.

Không chỉ riêng 2 doanh nghiệp trên, nhu cầu thị trường yếu khiến thanh khoản bế tắc kéo dài là tình trạng chung trên thị trường bất động sản lúc này. Báo cáo về thị trường mới đây của chuyên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, tính đến cuối tháng 5/2023, mức độ quan tâm và lượng tin đăng liên quan tới bất động sản tiếp tục giảm trên cả nước. Cụ thể, mức độ quan tâm của khách hàng giảm 34% và lượng tin đăng giảm 42% so với cùng kỳ năm trước. Con số này cũng lần lượt giảm 8% và 14% so với tháng trước đó.

Số liệu khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết, trong 5 tháng đầu năm 2023, cả nước có trên 95% doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô hoạt động.

Để ứng phó với bối cảnh khó khăn hiện tại, các doanh nghiệp phải tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, tình hình tài chính, tinh giản tối đa bộ máy, cắt giảm lực lượng lao động... Nhiều doanh nghiệp phải giảm quá nửa nhân sự, dừng triển khai công tác bán hàng cũng như phát triển các dự án mới do cạn kiệt nguồn tiền.

“Nếu thị trường bất động sản tiếp tục diễn biến khó khăn thì có tới 23% doanh nghiệp không thể duy trì hoạt động được tới hết quý III/2023 và chỉ khoảng 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm nay”, VARS dự báo.

Người mua chưa mạnh dạn xuống tiền lúc này.

Bao giờ dòng tiền lớn trở lại?

Trong bối cảnh khó khăn, điểm sáng là dòng tiền có dấu hiệu quay trở lại thị trường bất động sản khi trần lãi suất huy động ngắn hạn liên tục được điều chỉnh giảm.

Cuối tuần qua, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục công bố giảm lãi suất điều hành, cũng là lần giảm thứ 4 liên tiếp từ đầu năm tới nay để hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế, qua đó tạo dư địa để giảm lãi suất huy động và lãi suất cho vay.

Một số chuyên gia kinh tế cho rằng, đây là điều tích cực cho thị trường bất động sản, lý do bởi khi đó, áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt nhờ tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn. Từ đó, chủ đầu tư có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản. Đồng thời, họ có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai dự án mới, qua đó tăng nguồn cung ra thị trường.

Hơn nữa, khi hạ lãi suất, người có nhu cầu mua nhà, đầu tư bất động sản sẽ tăng lên. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với quyết định đầu tư bất động sản. Ngoài ra, việc ngân hàng hạ lãi suất sẽ tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường bất động sản.

Ghi nhận thực tế từ thị trường cho thấy, dù lãi suất tiền gửi hạ nhiệt, khách hàng đã tiếp cận được khoản vay mới với lãi suất khoảng 10-11%/năm và có thể thấp hơn nữa. Tuy nhiên, các thành viên thị trường cho rằng, chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10%/năm thì thị trường bất động sản mới “phản ứng” mạnh. Điều này phần nào lý giải dòng vốn từ ngân hàng và khách hàng đổ vào bất động sản còn chậm như hiện nay.

Câu hỏi đặt ra là bao giờ dòng tiền lớn trở lại? Theo các chuyên gia, dòng tiền vẫn đang chờ đợi các chính sách tiền tệ và tài khóa thẩm thấu sâu hơn vào nền kinh tế, nên để đón đầu, các doanh nghiệp cần nhanh chóng tái cơ cấu sản phẩm, hướng tới phân khúc giá bình dân, phục vụ nhu cầu ở thực. Đồng thời, chỉ khi nào các vấn đề pháp lý dự án được giải quyết, các nhà băng mới có thể giải ngân nhanh và dễ dàng hơn.

“Chúng ta không giải cứu từng doanh nghiệp đơn lẻ, mà là toàn bộ thị trường bất động sản, tạo dòng tiền tốt sẽ có những doanh nghiệp hoạt động bài bản, thị trường phát triển ổn định, bền vững”, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing chia sẻ, đồng thời cho rằng, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp vẫn duy trì được sức hút cho thấy nhu cầu bất động sản và nguồn tiền trong dân vẫn lớn. Dẫu vậy, người mua cần tính toán kỹ lưỡng việc sử dụng đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư theo đám đông và hướng tới việc đầu tư dài hơi hơn là trong ngắn hạn.

“Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ khởi sắc từ cuối năm 2023 - đầu năm 2024, cũng là lúc dòng tiền lớn bắt đầu nhập cuộc để đón đầu đà hồi phục”, ông Trung nhấn mạnh.

Còn TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho hay, trong quý III/2023 sẽ có một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Đây là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không. Nếu lãi suất giảm xuống dưới mức 10%/năm, thị trường ấm dần lên, có thể làn sóng đầu tư nhà đất sẽ nhen nhóm trở lại, dòng tiền với doanh nghiệp có thể “rủng rỉnh” hơn và ngược lại, nếu lãi suất cho vay vẫn neo cao, thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng, khả năng dòng tiền sẽ vẫn ở lại ngân hàng.