Thị trường bất động sản cần bao lâu để 'thẩm thấu' chính sách mới?

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2024 vừa được Quốc Hội thông qua ngày 18/1 cùng với luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã giúp hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản hoàn thiện hơn. Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định, để thị trường hồi phục vẫn cần thời gian để 'thẩm thấu' chính sách.

Thị trường bước vào chu kỳ mới

Sáng 18/1, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Dự thảo luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 260 điều; đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần nghị quyết 18, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật.

Luật Đất đai mới đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong đó có việc tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến. Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.

Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Ảnh Quochoi.vn.

Phân tích về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, Luật Đất đai mới sẽ có những tác động tích cực đến giá đất và nguồn cung nhà đất. Cụ thể theo ông giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất. Điều này sẽ nâng nền giá đất lên ở mức sát với thị trường, đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.

Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn. Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng, thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai sửa đổi. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.

"Trong năm 2024, các chủ đầu tư sẽ tăng cường đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, vì nếu đợi đến 2025, khi Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực, chủ đầu tư chỉ được thu 5%, sau đó mất nhiều thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính, đủ điều kiện thì mới bán hàng ra được", Ông Tuấn nhận định.

Bên cạnh đó, nhiều đối tượng sẽ được hưởng lợi từ Luật Đất đai sửa đổi. Các doanh nghiệp có cơ chế tốt hơn, quy định rõ ràng, cụ thể hơn để tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án. Người dân trong diện giải tọa cũng được hưởng chế độ đền bù tốt hơn. Các đối tượng tiếp cận đất đại được mở rộng, với nhiều cơ hội linh hoạt hơn và cơ chế giá hợp lý hơn, những trường hợp nào thu hồi đất được quy định rất rõ ràng trong luật đất đai, quy định đấu giá cũng được minh bạch công khai.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, chính sách điều hành của Chính phủ đang từng bước phát huy hiệu quả, điều chỉnh thị trường BĐS về vùng ổn định. Trong đó, Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua với nhiều điều chỉnh theo hướng tích cực, lành mạnh và minh bạch thị trường. Đây sẽ là động lực hứa hẹn sẽ tạo chuyển biến lớn cho thị trường BĐS. Từ đó giúp "sức khỏe" của các doanh nghiệp tốt hơn, thị trường dần hồi phục.

Thị trường bất động sản cần bao lâu để hồi phục?

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đã trải qua thời gian khó khăn nhất. Tuy nhiên, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản bắt đầu có hiệu lực từ năm 2025, sẽ cần thời gian để ngấm chính sách sau mới tính đến việc thị trường phục hồi.

Tại diễn đàn "Thị trường bất động sản năm 2024 - Nhận diện thách thức và cơ hội phục hồi" diễn ra mới đây, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (BĐS) (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường BĐS đã trải qua thời gian khó khăn nhất. Theo ông Hải, dù Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai sửa đổi phải đến 1/1/2025 mới có hiệu lực. Vì vậy, về cơ bản năm 2024 là bước chạy đà phù hợp để thị trường khởi sắc khi những thay đổi về luật chính thức được áp dụng.

“Thị trường đã có dấu hiệu sáng lên trong nửa cuối năm 2023. Các vướng mắc pháp lý liên quan đến BĐS cũng đã tháo gỡ được 70%. Khi khung pháp lý hoàn thiện và có hiệu lực, thời điểm vượt qua khó khăn sẽ không còn xa”, ông Hải nói.

Thị trường bất động sản cần thời gian ngấm chính sách. Ảnh Nhật Di.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam) đánh giá, sự kiện thông qua Luật Đất đai sửa đổi đã giúp đem lại những thông tin tích cực đối cho thị trường bất động sản trong bối cảnh khó khăn chung.

Song, nhìn nhận một cách thực tế, chính sách mới sẽ chưa thể có nhiều tác động ngay lập tức. Ít nhất tới khoảng cuối năm 2025, những tín hiệu phục hồi mới dần xuất hiện một cách thực sự rõ nét trên thị trường.

Ông Phạm Đức Toản phân tích thêm, Luật Đất đai có tác động rất lớn, ngoài bất động sản thì còn liên quan tới nhiều ngành nghề kinh doanh khác trong nền kinh tế. Đây cũng là bộ luật gốc mà Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều chịu sự chi phối.

Trước mắt, việc Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi đem lại sự hào hứng về mặt thông tin, giúp thị trường có định hướng rõ ràng hơn trong thời gian tới. Luật mới giúp giải quyết được phần lớn độ vênh pháp lý giữa các luật có liên quan đến đất đai với nhau. Đồng thời, tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho dự án - nền tảng căn bản cho đà phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý tới ngày 1/1/2025 luật mới chính thức có hiệu lực thi hành. Cùng với đó, chúng ta cũng còn phải chờ thêm các thông tư hướng dẫn cụ thể, chi tiết.

Do đó, việc Luật Đất đai sửa đổi thông qua sẽ chưa thể ngay lập tức tác động nhiều đến thị trường bất động sản mà còn cần độ trễ thời gian. Sự kiện này mới chỉ là điều kiện cần để thị trường phục hồi, giúp thúc đẩy tiến độ triển khai và đem lại sự thông thoáng, rõ ràng hơn về tính pháp lý cho các dự án.

Điều kiện đủ phải là sự ổn định của kinh tế vĩ mô cùng các ngành nghề kinh doanh khác. Nhìn vào hiện tại, câu chuyện khó khăn vẫn đang hiện diện ở rất nhiều ngành nghề như thương mại, dịch vụ, tiêu dùng,... dẫn đến tích lũy của người dân gần như không có.

Chưa kể nhà đầu tư vẫn chưa đặt niềm tin nhiều vào thị trường bất động sản lúc này. Minh chứng là ngân hàng thừa tiền, người dân vẫn tiếp tục đi gửi tiết kiệm dù lãi suất đang ở mức rất thấp.

Ông Toàn cho rằng, chúng ta cần chờ đợi thêm để chính sách đi vào cuộc sống. Ít nhất tới khoảng cuối năm 2025, thị trường bất động sản mới có thể đón nhận những tín hiệu tích cực một cách thực sự rõ ràng.

Ngoài ra, đà phục hồi của thị trường cũng còn phụ thuộc vào yếu tố kinh tế vĩ mô. Sự phát triển của lĩnh vực bất động sản dựa trên nền tảng khi tất cả các ngành nghề khác cùng phát triển.