Thị trường bất động sản các tỉnh diễn biến ra sao trong quý 1?

Sau một thời gian dài chậm phê duyệt phát triển các dự án bất động sản trên cả nước, thị trường bất động sản tại các tỉnh đều chứng kiến sự sụt giảm của các dự án và sản phẩm mới trong quý 1/2021.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 khiến lượng hàng tồn từ năm 2020 còn khá lớn. Các chủ đầu tư thời điểm này cũng hạn chế bán ra sản phẩm mới (mặc dù số lượng không nhiều) để tập chung giải quyết hàng tồn.

Vì vậy, lượng sản phẩm chào bán, giao dịch trên thị trường trong quý 1 vừa qua tại các tỉnh/TP chủ yếu là từ hàng tồn từ năm 2020.

Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, tại hầu hết các địa phương đều trầm lắng, giao dịch chậm. Giá bán căn hộ không có biến động, tỷ lệ hấp thụ thấp.

Riêng tại Bình Dương, giao dịch căn hộ vẫn duy trì được ở mức tốt do dòng chuyển dịch đầu tư và nhu cầu ở căn hộ từ TP. HCM chuyển về. Giá bán không tăng so với quý 4/2020, trung bình dao động ở ngưỡng 30-35triệu đồng/m².

Tại Bắc Giang, tính đến hết quý 1/2021, tỉnh này có tổng số hơn 50 dự án đã, đang và chuẩn bị triển khai. Trong đó có 27 dự án đã đủ điều kiện bán hàng. Tuy nhiên, sức nóng lại tập trung ở các dự án đang phát triển (chưa đủ điều kiện bán hàng) bởi khả năng sinh lời cao.

Đất ven khu công nghiệp sôi động, đặc biệt là tại TP. Bắc Giang, huyện Việt Yên và Yên Dũng. Tại đây, ven bốn Khu công nghiệp Vân Trung, Đình Trám, Song Khê Nội Hoàng, Quang Châu là điển nóng của thị trường, giá dao động 25-40triệu đồng/m2, tăng khoảng 50-70% so với cuối năm 2020.

Từ cuối tháng 3, với việc chính quyền bắt đầu siết chặt lại các hoạt động mua bán, thị trường bắt chững lại.

Tại Hải Phòng, ông Đính cho rằng, khan hiếm dự án và sản phẩm mới được triển khai trong giai đoạn này là tình trạng chung. Sản phẩm chào bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn, lượng giao dịch căn hộ chậm.

Tỷ lệ hấp thụ thấp, giá bán căn hộ không có biến động so với thời điểm cuối năm 2020. Các dòng sản phẩm thấp tầng có sự sôi động hơn, giá tăng khoảng 10%.

Tại các vùng ven thành phố, hoạt động mua bán đất trong dân diễn ra sôi động. Giá hiện tại dao động từ 8-15 triệu đồng/m2. So với cuối năm 2020, giá trung bình tăng 60-70%.

Tại Thanh Hóa, sau Tết Nguyên đán, giá đất tại hầu khắp các địa phương trên địa bàn tỉnh này đã tăng đột biến, đặc biệt là đất nền tại các khu vực lân cận TP. Thanh Hóa, TP. Sầm Sơn và các khu vực đang quy hoạch các dự án lớn.

Từ đầu tháng 3 trở lại đây, giá đất nền tại nhiều địa phương của tỉnh Thanh Hoá đã tăng chóng mặt, trung bình khoảng 50-60% so với cuối năm 2020. Thậm chí, những lô đất tại khu vực xấu, hạ tầng kém, đất trong ngõ nhỏ xưa nay vốn không ai hỏi cũng bỗng dưng tăng giá, được nhiều người tìm mua.

Hiện giá đất tại các mặt bằng đô thị, ven biển Thanh Hóa đều dao động từ 12-15 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2, cao gấp 2-3 lần so với giá thị trường cùng kỳ năm trước, và cao gấp nhiều lần so với giá đất quy định của Nhà nước.

Tại Đà Nẵng, thị trường tập trung chủ yếu ở đất nền phân lô. Trong đó khu vực Tây Bắc – Liên Chiểu, Hòa Xuân – Cẩm lệ, phía đông Sơn Trà và Nam Đà Nẵng là những nơi thiên về loại hình này.

Cụ thể, tại Phân khu Tây Bắc – Liên Chiểu, đặc trưng của các loại hình sản phẩm hiện hữu tại đây là phát triển dọc theo các tuyến đường lớn ven các khu công nghiệp, hoặc dọc tuyến đường biển Nguyễn Tất Thành.

Đất nền phân lô được quy hoạch bài bản, cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp dân còn chậm và đặc thù khá xa trung tâm so với phần còn lại nên mặt bằng giá thấp hơn các phân khu khác.

Ở Phân khu Nam Đà Nẵng, các dự án bất động sản ở đây phát triển ven theo sông Cổ Cò và các khu du lịch, resort nghỉ dưỡng, bãi biển, khu vui chơi giải trí lớn như: Cocobay, sân golf,…

Đất nền nhà phố hoặc biệt thự phân lô được quy hoạch bài bản, cơ sở hạ tầng đồng bộ nhưng khớp nối còn chưa triệt để, tỷ lệ lấp dân các dự án thấp.

“Do phát triển ven theo các khu du lịch hiện hữu nên tốc độ phát triển về giá rất cao nhưng cũng dễ tạo nên hiện tượng “vỡ bong bóng”. Ngoài ra, việc không được quy hoạch đồng bộ và quản lý lỏng lẻo là nơi bắt nguồn của cuộc khủng hoảng pháp lý của thị trường Đà Nẵng”, ông Đính nhận định.

Ở Phân khu phía đông – Sơn Trà, đây là nơi có vị trí đẹp nhất và giá trị lớn nhất của Đà Nẵng, với mật độ hạ tầng du lịch dày đặc, được xem là miếng bánh màu mỡ đối với các nhà đầu tư. Tốc độ đô thị hóa và lấp dân cư nhanh, nên tốc độ phát triển cực mạnh.

Hiện tại, mức giá ở khu vực này tương đối ổn định, biên độ giao động nhỏ và được xem là nơi trú tiền khá an toàn cho các nhà đầu tư.

Ở Phân khu Hòa Xuân – Cẩm Lệ, ông Đính cho rằng đây là thị trường tiên phong và mang tính dẫn dắt cho khu vực Đà Nẵng – Quảng Nam.

Sản phẩm đặc trưng ở đây là đất nền phân lô với số lượng lớn. Với hạ tầng hoàn thiện đồng bộ và khớp nối tốt, vị trí đẹp gần trung tâm thành phố cộng với mức giá khá phù hợp nên tốc độ lấp dân cư lẫn tốc độ phát triển giá rất nhanh.

Tại Nha Trang – Khánh Hòa, hiện nay các vướng mắc về pháp lý vẫn còn đang trong giai đoạn tháo gỡ, nguồn cung các dự án bất động sản tại Khánh Hòa vẫn tiếp tục bị gián đoạn và hạn chế.

Do vậy, trong ngắn hạn thị trường đất nền ven đô, ngoại thành vẫn là kênh đầu tư hiệu quả. Đặc biệt là những khu vực đã có quy hoạch, hạ tầng tốt hoặc có định hướng phát triển trong tương lai.

Cụ thể, căn hộ hạng trung có giá từ 20-25 triệu đồng/m2 như: VCN, Hà Quang…

Căn hộ hạng cao cấp có giá từ 45-75 triệu đồng/m2 như: HUD 04 Nguyễn Thiện Thuật, Gold Coast…

Đối với đất nền, đất nền dự án hạng trung có giá từ 18-25 triệu đồng/m2 như: Nam Vĩnh Hải, Mỹ Gia…

Đất nền hàng cao cấp có giá từ 40-60 triệu đồng/m2 như: VCN, Hà Quang…

Đất nền ven đô 10km có giá từ 5-10 triệu đồng/m2. Biệt thự thuộc dự án có giá từ 40-60 triệu đồng/m2 như: VCN, Hà Quang, An Viên, Vĩnh Hòa… Nhà Phố, Shophouse có giá từ 70-100 triệu đồng/m2.

Riêng phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang tạm thời trầm lắng không có giao dịch vì ảnh hưởng của đại dịch Covid 19 và việc điều chỉnh lại nguồn gốc đất của các dự án Condotel.

Dự kiến trong quý 2/2021, Nha Trang sẽ có ba dự án nhà ở căn hộ quy mô lớn của Tập đoàn Hưng Thịnh tại khu đô thị An Viên, dự án The Aston Luxury Residence của Tập đoàn Danh Khôi và dự án Imperium Town Nha Trang của CTCP Đầu tư Xây dựng Đông Dương Nha Trang.

Tại Đồng Nai, phân khúc trọng điểm tập chung chủ yếu ở đất sào mẫu phân lô, đồng sở hữu, đất nền thứ cấp (mua đi bán lại lô đất nền của các dự án đã hoàn thành).

Những sản phẩm giá rẻ 300 – 800 triệu (đất sào mẫu, đồng sở hữu, đất nền giá rẻ) đang chiếm ưu thế, khi lãi suất ngân hàng giảm quá nhiều tác động rất lớn tới những đối tượng gửi tiết kiệm dưới 1 tỉ đồng, họ buộc phải tìm kiếm các sản phẩm bất động sản để đầu tư giữ tài sản.

Ông Đính cho biết, do nhu cầu giá rẻ tăng cao nên một số khu vực vùng trũng như: Cẩm mỹ, Trảng bom, Thống Nhất đang thu hút nhà đầu tư nhỏ lẻ kể cả các sản phẩm không được đẹp.

Giá bất động sản Đồng Nai trong khu vực trung Tâm Biên Hòa dao động nhẹ 2-5% trong quý 1, các thị trường vùng trũng tăng rất mạnh từ 10-20% kể từ cuối năm 2020.

Tại Cần Thơ, từ sau Tết Nguyên đán đến nay, một số nơi thuộc quận Cái Răng, Ninh Kiều, Bình Thủy giao dịch đất nền dự án cũng diễn ra khá sôi động. Tại một số dự án cụ thể như Khu dân cư Ngân Thuận (quận Bình Thủy), Khu dân cư Hồng Loan (khu 6A và 5C)… đã tăng giá từ 5-10% so với cuối năm 2020.

Tại Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang), trong quý 1 tình hình thị trường đã có nhiều biển chuyển tích cực. Các nhà đầu tư đã đến tìm hiểu cơ hội đầu tư ngày càng nhộn nhịp, chủ yếu tập trung vào tìm đất nền đô thị, sở hữu lầu dài, pháp lý rõ ràng và tiềm năng sinh lời cao.

Giá đất cũng đang tăng nhẹ 5-10% so với 2020; giá đất nền khu trung tâm Phú Quốc hiện rơi vào khoảng từ 100-400 triệu đồng/m2.