Thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm: Đói cung và tăng giá

Đói cung, tăng giá là câu chuyện chung của thị trường bất động sản ở hai đầu đất nước trong quý III, cũng như 9 tháng đầu năm nay.

Thị trường căn hộ, TP.HCM vượt trội

Theo JLL Việt Nam, tại thị trường TP.HCM, lượng căn hộ mở bán chính thức quý III đạt hơn 17.000 căn, tăng tới 110% so với con số 8.086 căn được mở bán trong quý III/2018. Tuy nhiên, lượng cung đột biến này chủ yếu đến từ phân khu Rainbow, dự án Vinhomes Grand Park, quận 9 khi dự án này đóng góp tới hơn 10.000 sản phẩm.

Trừ ngoại lệ này, lượng cung mới trên thị trường nhìn chung vẫn hạn chế, chỉ đạt dưới 7.000 căn, chủ yếu do gặp khó khăn trong thủ tục cấp phép dự án mới.

Trong khi đó, do nhu cầu của thị trường lớn, nên thanh khoản quý III còn cao hơn cả số căn được mở bán mới. Cụ thể, trong quý, thị trường TP.HCM có 17.248 căn giao dịch thành công, đến từ 14 dự án. Trong đó, dự án quy mô lớn Vinhomes Grand Park chiếm tới 60% lượng bán cả quý.

Theo JLL, dự án phân khúc trung cấp này đã được giới thiệu ra thị trường từ cuối năm 2017 và thu hút tốt người mua nhờ chiến lược bán hàng hiệu quả. Kết quả là hơn 10.000 căn được bán hết khi dự án này được chính thức ký hợp đồng mua bán trong quý III/2019. Các dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 1.200 - 1.700 USD/m2 thu hút nhiều người mua nhất.

Một dự án tại đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài ở Hà Nội

Không khó để nhận ra, thị trường lớn nhất nước đang được "giải cứu" nhờ dự án lớn của Vingroup: cả ở nguồn cung và thanh khoản.

Dù nguồn cung tăng đột biến, nhưng chủ yếu là do tăng cục bộ nhờ một dự án, trong khi nguồn cung chung của thị trường vẫn sụt giảm, nên giá bán vẫn bị đẩy lên cao.

Cụ thể, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường TP.HCM đạt 2.067 USD/m2, tăng 23,8% theo năm. Đặc biệt, phân khúc cao cấp đạt ngưỡng giá mới, ở mức 5.320 USD/m2, tăng 64,9% theo năm. Hiện tượng tăng giá này được giải thích chủ yếu bởi sự khan hiếm nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 20,6% theo năm, chủ yếu dẫn dắt bởi phân khúc giá cao.

Trong khi đó, diễn biến thị trường Hà Nội trong quý III/2019 lại không khả quan như TP.HCM. Cụ thể, theo CBRE Hà Nội, quý III/2019, thị trường Hà Nội có gần 6.100 căn hộ được chào bán từ 18 dự án, giảm 33% so với quý trước, nhưng lại không quá tệ khi so sánh với con số gần 5.000 căn mở bán trong quý III/2018.

Các dự án nằm tại khu vực phía Tây chiếm đến khoảng 77% nguồn cung mở bán mới trong quý. Đáng chú ý, thị trường nhà ở Hà Nội cho thấy xu hướng mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm với các dự án mới xuất hiện tại huyện Thanh Trì và Hoài Đức.

Không chỉ giảm mạnh nguồn cung, mà thanh khoản của thị trường Hà Nội cũng sụt giảm mạnh. Cụ thể, trong quý chỉ có 4.800 căn hộ được giao dịch thành công, giảm 32% so với quý trước và chỉ bằng 78% lượng mở bán, trong khi con số này ở thị trường TP.HCM là 101%.

Về giá, tại thị trường Thủ đô, giá bán sơ cấp ổn định trong quý III/2019 trung bình ở mức 1.337 USD/m2, tăng hơn cùng kỳ 4%.

Thị trường liền thổ: Hà Nội vượt lên

Trong khi tại phân khúc căn hộ, thị trường Hà Nội có phần lép vế so với thị trường TP.HCM, thì tại phân khúc nhà ở gắn liền với đất, thị trường Hà Nội lại tỏ ra thắng thế.

Cụ thể, thống kê của CBRE chỉ ra rằng, trong quý III/2019, thị trường Hà Nội có 879 căn mở bán mới. Doanh số bán hàng cũng rất khả quan khi có 873 căn giao dịch thành công, tăng 3% theo quý và 67% theo năm. Đặc biệt, tổng số căn bán được trong 9 tháng của năm 2019 ghi nhận ở mức 3.853 căn, cao hơn gấp 1,5 lần so với cả năm 2018.

Trong khi đó, ở thị trường TP.HCM, lượng mở bán mới đạt chỉ 264 căn (chủ yếu là sản phẩm nhà liền kề), phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Cung thấp dẫn đến thanh khoản phân khúc này cũng chỉ đạt 229 căn trong quý III. Đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi từ năm 2014.

Còn theo JLL, nhu cầu tiếp tục rất mạnh đối với các sản phẩm nhà liền thổ cỡ trung, có khoảng giá từ 170.000 - 250.000 USD/căn (tương đương 4 - 6 tỷ đồng/căn), tập trung vào nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư kỳ vọng thu lợi nhuận chênh lệch bán lại.

Về mức giá, do khan hiếm nguồn cung, nên thị trường TP.HCM có mức tăng giá mạnh hơn thị trường Thủ đô.

Theo đó, trong quý III, giá biệt thự trung bình tại Hà Nội trên thị trường thứ cấp đạt 4.157 USD/m2 đất (bao gồm thuế VAT và chi phí xây dựng), đạt mức tăng 2% so với quý trước và 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, tại thị trường TP.HCM, giá bán sơ cấp (trung bình cả phân khúc nhà liền kề và biệt thự) đạt 4.689 USD/m2 đất, tăng 20,2% theo năm.

Theo JLL, việc các dự án mới hạn chế ở cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, đi kèm với các dự án hiện hữu có chất lượng phát triển tốt đã lý giải hiện tượng tăng giá bán sơ cấp ở thị trường nhà liền thổ. Nói cách khác, khan hiếm nguồn cung phân khúc căn hộ đã góp phần đẩy cầu và giá ở phân khúc nhà liền thổ lên khi có nhiều hơn các nhà đầu tư “đổi món”.

Điều gì đang diễn ra?

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Đỗ Vân Anh, Bộ phận Nghiên cứu thị trường CBRE Hà Nội cho rằng, cả ở hai phân khúc căn hộ và nhà ở gắn liền với đất, thị trường Hà Nội đều đang phụ thuộc nhiều vào các dự án khu đô thị. Điều này sẽ còn kéo dài ít nhất đến hết năm 2020, khi các khu đô thị vẫn sẽ cung cấp phần lớn nguồn cung cho thị trường ở hai phân khúc này.

Ngoài ra, thị trường đang thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu đến từ Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Hồng Kông (Trung Quốc). Đặc biệt, khu phía Tây Hà Nội thu hút sự quan tâm của nhiều khách nước ngoài, có nhiều dự án đã hết room bán cho khách ngoại. Đây là tín hiệu đáng mừng, là điểm sáng của thị trường căn hộ thời gian qua.

Trong khi đó, tại thị trường TP.HCM, JLL Việt Nam cho biết, nhu cầu và mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực ở các dự án bình dân và trung cấp. Trong khi đó, dự án giá cao sẽ tiếp tục chứng kiến sụt giảm trong nguồn cầu, đặc biệt ở nhu cầu mua đầu tư. Lý do chính là hiệu suất cho thuê và triển vọng thu lợi nhuận chênh lệch bán lại có vẻ kém hấp dẫn hơn, trong tình hình giá bán đạt mức cao mới được ghi nhận.

Ở phân khúc nhà ở gắn liền với đất, khả năng cao lượng mở bán cả năm 2019 chỉ đạt khoảng 2.000 căn, bằng một nửa so với năm 2018. Cũng giống như phân khúc căn hộ, một lượng lớn nguồn cung tương lai trong năm 2020 của phân khúc này sẽ phụ thuộc vào hai dự án quy mô lớn là GS Metro City ở huyện Nhà Bè và Vinhomes Grand Park ở quận 9. Nhờ tâm lý người mua tốt, phần lớn các dự án hiện hữu sẽ tiếp tục tăng giá, đặc biệt ở phân khúc nhà liền thổ bình dân và trung cấp.