Thị trường bất động sản 2024: Giai đoạn "lửa thử vàng"

Trong 3 năm qua (giai đoạn 2020 - 2023) thị trường bất động sản đã đã đối mặt và trải qua muôn vàn khó khăn, thách thức khi nguồn cung, sức cầu sụt giảm. Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2024 sẽ bước vào giai đoạn “lửa thử vàng”, sự hội tụ các yếu tố cần thiết và đặc biệt khi các luật sửa đổi cùng lúc được thông qua sẽ kích hoạt chu kỳ tăng trưởng bất động sản mới.

Lạc quan về sự thẩm thấu của các chính sách

Mặc dù năm 2023 được xem là rất khó khăn đối với thị trường bất động sản khi mà chủ đầu tư không có sản phẩm hoặc có sản phẩm nhưng khó bán, đồng thời, những “cá mập” phải chật vật với việc đáo hạn và trả nợ trái phiếu, một yếu tố khác là tâm lý nhà đầu tư cũng e dè giao dịch. Việc cộng hưởng những điểm trừ đã làm cho nguồn cung giảm, sức cầu yếu kéo theo sự ảm đạm bao trùm của những gam màu tối.

Tuy nhiên, thời điểm cuối năm 2023 chứng kiến nhiều dự án quy mô lớn bắt đầu chiến dịch bán hàng, giúp đa dạng hóa nguồn cung và thúc đẩy giao dịch. Cả khu vực phía Bắc và Nam có dự án như: Canopy Residences, The Moonlight 1 An Lạc, Akari City, Glory Heights, The Global City đều đóng góp vào nguồn cung mới. Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng trở lại mạnh mẽ, tạo ra dấu hiệu tích cực cho thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc bộ phận R&D DKRA Group, đưa ra dự đoán, thời điểm cuối năm 2024 có thể xem là bước khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản. Các phân khúc thuộc loại hình bất động sản nhà ở được kỳ vọng sẽ là phân khúc dẫn dắt đà hồi phục của thị trường, đặc biệt là tại các dự án tại khu vực trung tâm thành phố lớn hoặc các khu vực lân cận sở hữu hệ thống giao thông kết nối vùng phát triển đồng bộ, độ nén dân số cũng như nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao.

Còn ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com nhận định, thị trường bất động sản từ quý II - IV/2024 sẽ xuất hiện điểm đảo chiều. Sau đó sẽ bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc, ổn định.

Khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ đầu năm 2025 góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ pháp lý sẽ làm thị trường bất động sản Việt Nam bước vào thời kỳ khởi sắc từ quý II – quý IV/2025. Giai đoạn này ghi nhận sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng​. Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi của nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng​, giá bất động sản trong giai đoạn này cũng cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản.

“Từ sau quý I/2026, ngành bất động sản có thể dần bước vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản” - Nguyễn Quốc Anh nói.

Dự báo thời gian phục hồi qua các phân khúc

Tính đến hết năm 2023, để gỡ khó cho thị trường bất động sản, gần 20 động thái từ phía Chính phủ được thông báo một cách liên tục và mạnh mẽ, góp phần tăng cường niềm tin lẫn sức mạnh cho thị trường cùng các bên liên quan. Nhất là Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 là tín hiệu quan trọng, mang tính hướng dẫn và chỉ đạo rõ ràng.

Thêm vào đó, việc có không ít tỉnh thành hiện nay công bố quy hoạch, như: TP. Hải Phòng, TP. Cần Thơ, TP. Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Phú Thọ, Ninh Thuận, An Giang, Cà Mau, Bến Tre, Kon Tum, Hải Dương, Bình Định... càng mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản.

Vậy nhưng, theo ông Võ Hồng Thắng, trong ngắn hạn thị trường khó có những chuyển biến theo hướng tích cực mà thay vào đó tiếp tục sẽ là “lửa thử vàng” đối với các chủ đầu tư, người mua và tất cả các bên tham gia vào thị trường bất động sản.

Ông Thắng cho rằng, các chính sách, công tác gỡ vướng pháp lý cần thời gian để đủ độ “ngấm”, chưa thể có nhiều chuyển biến tích cực trong ngắn hạn, vô hình trung gia tăng áp lực lên nguồn cung mới đưa ra thị trường, đồng thời, thời gian triển khai dự án kéo dài góp phần làm tăng chi phí tài chính, bào mòn lợi nhuận của các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản.

Còn tại thị trường thứ cấp, cục bộ sẽ vẫn có những trường hợp chào bán với mức giảm 10% - 20% thậm chí hơn 30% giá trị hợp đồng. Phần lớn các giao dịch này tập trung ở những người mua sử dụng đòn bẩy vay ngân hàng ở mức cao, lên đến 70% - 80% tổng giá trị bất động sản nhưng bị “tắc” dòng tiền sau khi kết thúc thời gian ân hạn gốc, lãi vay, phần lớn ở các dự án khu đô thị sở hữu quy mô số căn lớn, vị trí nằm cách tương đối xa trung tâm thành phố.

Yếu tố tâm lý người mua nhà chưa thể vực dậy niềm tin mặc dù lãi suất huy động liên tục điều chỉnh giảm nhưng phần lớn nhà đầu tư vẫn lựa chọn gửi tiết kiệm hay những kênh trú ẩn an toàn khác (vàng, ngoại hối,…) thay vì đầu tư bất động sản do triển vọng hồi phục chưa thật sự rõ nét.

Thêm vào đó, khi những chỉ đạo gỡ vướng pháp lý phát huy tác dụng, tỷ lệ giải ngân đầu tư công tăng cũng như tình hình lãi suất cho vay, lãi suất tiền gửi duy trì xu hướng giảm,… sẽ góp phần mang đến những điểm sáng đáng ghi nhận cho thị trường bất động sản.

Nhận xét về “độ ấm” của các phân khúc đầu tư tiềm năng cho sự phục hồi, ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc Công ty Việt An Hoà cho hay, “sóng” bất động sản sẽ bắt đầu có dấu hiệu sau Tết Nguyên đán và liên tục kéo dài đến cuối năm 2025.