Thị trường bất động sản 2020: Bức tranh sáng tối đan xen

Thị trường bất động sản năm 2020 gồm những gam màu đối lập, có những mảng màu rực rỡ đầy hy vọng và cả những mảng màu kém sắc, ảm đạm.

Bất động sản khu công nghiệp được coi là điểm sáng trên thị trường. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tỷ lệ lấp đầy bình quân tại các khu công nghiệp của 4 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam và miền Bắc đạt khoảng 80%, thậm chí lên đến 90%.

Mức giá chào thuê đất tại các khu công nghiệp ở cả 2 miền đều tăng 20 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Các yếu tố tác động có thể kể đến như Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực, nhiều tập đoàn đa quốc gia chọn Việt Nam là điểm đến, cùng với đó việc kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá cao.

Gam màu xám thuộc về thị trường bất động sản cho thuê, với diễn biến theo chiều hướng giảm sút do tác động của việc kinh doanh ảm đạm, khả năng chi trả bị suy yếu, dẫn đến giá thuê lao dốc. Nhiều mặt bằng tại các vị trí vàng lâm cảnh cửa đóng then cài, một diễn biến chưa từng xảy ra.

Gam màu hy vọng thuộc phân khúc khách sạn, nghỉ dưỡng. Dịch bệnh bùng phát khiến phân khúc này chịu tác động nặng nề, khi phải đóng cửa phòng chống dịch. Lượng khách quốc tế đột ngột giảm mạnh. Tuy nhiên, bước vào giai đoạn từ giữa năm, đặc biệt là cuối năm, nhiều khu nghỉ dưỡng đã sáng đèn trở lại nhờ các chương trình kích cầu du lịch nội địa.

Theo một khảo sát của Savills Hotel, gần 500 cơ sở lưu trú, tương đương 78% đã mở cửa đón khách, 22% cơ sở vẫn tạm dừng hoạt động cho đến khi khách quốc tế quay trở lại.

Trong bức tranh chung của thị trường, bất động sản nhà ở đang thu hút sự quan tâm nhiều nhất. Nếu xét về giá, thì bất động sản nhà ở đã có sự tăng giá khá mạnh, nên có thể thuộc về gam màu rực rỡ.

Tuy nhiên sự tăng giá này lại khiến một số ý kiến lo ngại về sự xuất hiện bong bóng thị trường như đã từng xảy ra 10 năm trước.

Lo ngại khi giá nhà tăng cao

Hai năm trước, một dự án nhà ở xã hội vốn chỉ có giá 14 triệu đồng/m². Tuy nhiên hiện nay, vẫn cùng một vị trí, nhưng giá tại tòa nhà mới xây dựng đã nhảy lên 16 - 17 triệu đồng/m².

Tại khu vực Mỹ Đình, Hà Nội, mức giá chung cư phổ biến trước đây ở mức 28 - 30 triệu đồng/m², naay đã vọt lên 40 - 60 triệu đồng/m².

Một loạt dự án cũ ở phía Tây Hà Nội, vốn nằm im cả thập kỷ, chỉ trong vài tháng, đã tăng vọt lên tới 70 triệu đồng/m², gấp đôi so với đầu năm. Tại TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ căn hộ bình dân đã giảm sốc từ 51% xuống chỉ còn 1%.

"Nếu chúng ta không kiểm soát tốt, thì Việt Nam sẽ xảy ra tình trạng bong bóng. Giá ảo sẽ tạo nguy cơ đổ vỡ thị trường. Đó là điều rất nguy hiểm", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định.

Giá nhà tăng cao được lý giải là do vướng mắc về thủ tục pháp lý kéo dài, khiến nguồn cung khan hiếm. Các doanh nghiệp cho rằng, một khi vướng mắc này được gỡ bỏ, nguồn cung mới có thể tăng trở lại.

Tuy xuất hiện lo ngại về tình trạng bong bóng, khi giá liên tục tăng nhưng một số phân tích vẫn cho rằng chưa đến mức lo ngại nguy cơ này.

Giữa năm 2020, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Nghị định phát triển nhà thương mại giá rẻ, có diện tích dưới 70m², giá dưới 20 triệu đồng/m², với hàng loạt ưu đãi lớn về giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất. Các chuyên gia kỳ vọng, trong năm nay, Nghị định này sẽ sớm được ban hành để kéo các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà vừa túi tiền cho đại bộ phận người dân.

Một số chuyên gia cho rằng, chưa bao giờ thị trường chứng kiến sự lệch pha cung cầu lớn như hiện nay. Khi nhà có mức giá trung bình và thấp dành dưới 20 triệu đồng/m² gần như vắng bóng trên thị trường. Bất động sản năm 2020 chứng kiến sự tăng mạnh về giá, nhưng nếu không giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, mà chủ yếu vẫn là thị trường của những nhà đầu tư mua đi bán lại thì thị trường khó có thể phát triển bền vững.