Thị trường bất động sản 2019: “Tiết cung”

Năm 2019 sắp qua đi, hãy cùng Báo Đầu tư Bất động sản nhìn lại một năm không ít biến động của thị trường bất động sản.

Cung giảm mạnh

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản toàn quốc quý III/2019 nêu rõ, trong 22 Sở Xây dựng có báo cáo, có 167 dự án phát triển nhà ở với 134.668 căn hộ được cấp phép và đang triển khai xây dựng. Đối với dự án du lịch nghỉ dưỡng, có 10 dự án với 3.184 căn hộ du lịch và 720 biệt thự du lịch được cấp phép và đang triển khai xây dựng. Số lượng nhà ở hoàn thành trong quý là 22.004 căn.

​​Thị trường Việt Nam hiện đang là thị trường hấp dẫn nhất của châu Á, dòng vốn đầu tư sẽ tiếp tục tăng trưởng với bất động sản. Với các nhà đầu tư ở giai đoạn này, việc có được thông tin và khai thác hiệu quả các thông tin, từ thông tin chính sách, phân tích thị trường sẽ giúp nhiều cho việc hoạch định các kế hoạch kinh doanh.Ông Jeremy Williams, Tổng giám đốc PropertyGuru Group

Trong khi đó, báo cáo mới nhất của Batdongsan.com cho thấy, diện tích sàn xây dựng hoàn thành năm 2017 trong cả nước là trên 9 triệu m2, đến năm 2018 giảm xuống còn khoảng 6 triệu m2 và năm 2019 chỉ còn khoảng 3 triệu m2. Số căn đủ điều kiện bán năm 2017 là trên 80.000 căn hộ, đến 2019 chỉ còn khoảng 40.000 căn.

“Điều này cho thấy, câu chuyện nổi bật của thị trường năm 2019 là hạn chế về nguồn cung”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com nhấn mạnh.

Đại diện Batdongsan.com cũng cho hay, diễn biến chính của thị trường năm 2019 ở hai địa phương điển hình là Hà Nội và TP.HCM có những nét tương đồng. Ví dụ, ở phân khúc biệt thự, việc bên bán chủ động giới thiệu sản phẩm và bên mua có sự quan tâm đều đạt mức cao nhất trong các phân khúc quan trọng của thị trường. Trong khi ở thị trường Hà Nội, mức độ quan tâm nằm trong quãng giá từ 50 - 100 triệu đồng/m2, diện tích trong khoảng từ 50 - 100 m2, nhà 4 tầng thì ở TP.HCM, mức giá dao động trong khoảng 50 - 75 triệu đồng/m2, diện tích trong khoảng 100 - 150 m2, nhà 3 tầng.

Hay với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, cả hai địa phương chiếm ưu thế về số nhà đầu tư này (Hà Nội và TP.HCM) cũng có cùng mối quan tâm nổi bật so với các tỉnh, thành phố khác. Cụ thể, mức độ quan tâm đến sản phẩm condotel của người Hà Nội là 38,2%, TP.HCM là 21%, khu vực khác là 40,8% (tính trên tất cả các phân khúc như đất nền, căn hộ để bán, nhà phố, biệt thự, liền kề). Riêng với sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng, mức độ quan tâm của nhà đầu tư Hà Nội nổi bật hơn hẳn khi đạt tới 52,6%, TP.HCM lại khiêm tốn ở mức 7,5%, các khu vực khác đạt 39,9%.

​​Theo tôi, bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều tiềm năng phát triển. Chúng ta đang có được sự tăng trưởng mạnh mẽ về lượng khách du lịch, trong khi lượng phòng khách sạn tại các địa phương còn hạn chế, khó có thể đón được các đoàn khách lớn từ Trung Quốc, châu Âu. Vấn đề hiện nay vẫn là câu chuyện về pháp lý và cách làm để khai thác tốt nhất tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com

Trong khi đó, theo báo cáo thị trường quý III của CBRE, thị trường Thủ đô có gần 6.100 căn hộ được chào bán từ 18 dự án, giảm tới 33% so với quý II/2019. Đồng thời, thanh khoản cũng sụt giảm 32%, chỉ bán được 4.800 căn hộ.

Cung giảm, thanh khoản giảm nhưng mặt bằng giá lại ghi nhận mức tăng khá ấn tượng 4% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 1.337 USD/m2.

Tại TP.HCM, theo JLL Việt Nam, lượng căn hộ mở bán chính thức quý III/2019 đạt hơn 17.000 căn, tăng tới 110% so với con số 8.086 căn được mở bán trong quý III/2018. Tuy nhiên, lượng cung đột biến này chủ yếu đến từ phân khu Rainbow, dự án Vinhomes Grand Park, quận 9 khi dự án này đóng góp tới hơn 10.000 sản phẩm.

Trừ ngoại lệ này, lượng cung mới trên thị trường nhìn chung vẫn hạn chế, chỉ đạt dưới 7.000 căn, chủ yếu do gặp khó khăn trong thủ tục cấp phép dự án mới.

… và ly tâm rõ rệt

Năm 2019, xu hướng ly tâm tiếp tục thể hiện rõ rệt, các nhà đầu tư đã “bỏ phố về quê”, dòng tiền đổ nhiều hơn ra các vùng ven. Ví dụ như tại thị trường phía Bắc, năm nay, nguồn cung mới cũng thể hiện rõ hơn xu hướng ly tâm khi các dự án bình dân thường nằm cách trung tâm Hà Nội từ 10 - 13 km, trong khi các dự án cùng phân khúc từ năm 2017 trở về trước thường chỉ cách trung tâm (quận Hoàn Kiếm khoảng 10 km đổ lại).

​​Bất động sản nghỉ dưỡng năm nay tại các địa bàn truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang không thực sự sôi động mà nhường chỗ cho các địa bàn mới nổi như Phú Yên, Bình Định, Bình Thuận, Quảng Ninh…

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu - Tư vấn Savills Hà Nội

Bà Đỗ Thị Vân Anh, Bộ phận Nghiên cứu thị trường CBRE Hà Nội cho rằng, thời gian tới, các khu đô thị sẽ tiếp tục giữ vai trò cung cấp nguồn cung chính cả ở phân khúc căn hộ và nhà ở gắn liền với đất cho thị trường Thủ đô. Đồng thời, xu hướng ly tâm sẽ ngày càng thể hiện rõ rệt trong thời gian tới.

Đặc biệt quan ngại về tình trạng đóng băng các dự án tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho rằng, toàn thành phố có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác. Trong đó, cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình thường kể từ tháng 3/2019, nhưng trên thực tế, nhiều dự án vẫn chưa thực sự được hoạt động bình thường.

Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết, để các chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Nhưng quá trình rà soát, thanh tra cũng đã tác động đến hoạt động sản xuất - kinh doanh của các chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.

​​Chính sách chậm ban hành khiến phân khúc condotel gặp khó. Tuy nhiên, sau câu chuyện tại Cocobay Đà Nẵng, khả năng cao là trong năm 2020, Chính phủ sẽ chỉ đạo mạnh việc kiện toàn pháp lý condotel và các loại hình bất động sản mới khác. Điều này có thể sẽ mang lại nhiều hơn sự tích cực cho thị trường.Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực

Trước khó khăn chung của cộng đồng doanh nghiệp, người đứng đầu HoREA kiến nghị UBND TP.HCM phối hợp với các cơ quan Trung ương sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.

Nhìn nhận về diễn biến thị trường năm 2019, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, dù vẫn còn nhiều phàn nàn về việc thị trường gặp khó, nhưng các con số thống kê lại nói lên
nhiều điều.

Theo ông Lực, tính đến hết tháng 11/2019, trong khi VN-Index chỉ tăng 8,76%, thì cổ phiếu ngành bất động sản lại tăng khoảng 17%, xếp thứ 2 trong các ngành có mức tăng lớn (chỉ sau ngành công nghệ - viễn thông: tăng 31,91%).

“Mức tăng trưởng này là khả quan, do đó, với các doanh nghiệp làm ăn chưa được như mong muốn thì cần xem lại công tác quản trị, phát triển sản phẩm”, ông Lực nhấn mạnh.

Khai phá thị trường mới

Trả lời phỏng vấn phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản khi nhìn lại diễn biến thị trường năm 2019, bà Như Khương, Bộ phận Nghiên cứu thị trường Colliers Việt Nam cho rằng, sau giai đoạn tăng trưởng nhanh trong giai đoạn 2017 - 2018, từ đầu năm 2019 trở lại đây, tất cả các phân khúc đều ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung và nguồn cầu, kể cả Hà Nội và TP.HCM. Bên cạnh đó, do quỹ đất hạn chế nên các dự án có xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành nhằm làm giảm áp lực về giá cũng như đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

​​Nhằm kích thích nhu cầu của thị trường, các chủ đầu tư đã chủ trương thay đổi chiến lược bằng việc xây dựng một hệ sinh thái bao gồm nhiều tiện ích và phức hợp trong các dự án bất động sản nhằm đem lại những trải nghiệm mới mẻ cho nhà đầu tư. Bà Như Khương, Bộ phận Nghiên cứu thị trường Colliers Việt Nam

Trong khi đó, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, phân khúc nhà ở chứng kiến nhu cầu tốt bền bỉ trong suốt những năm qua, nhưng tình hình nguồn cung hạn chế đang đẩy giá cao hơn. Quá trình phê duyệt dự án kéo dài là một trong những yếu tố chính dẫn đến khan hiếm nguồn cung.

Theo đại diện JLL, do giá nhà ở tăng, hầu hết cư dân thành phố chỉ có thể mua những căn hộ lớn xa khu vực trung tâm, và những người trẻ thành thị hiện nay đang hướng đến những căn hộ nhỏ ở trung tâm thành phố với những tiện ích đầy đủ, kết nối giao thông để thuận tiện cho công việc và vui chơi giải trí. Nhiều nhà đầu tư đã bắt tay vào xây dựng, phát triển các dự án phục vụ cho thị hiếu thay đổi này.

Còn theo Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu - Tư vấn Savills Hà Nội, có thể khái quát những nét chính cho mỗi phân khúc như sau: Đối với phân khúc căn hộ, sản phẩm được phát triển tốt hơn trên tất cả các phân khúc. Nguồn cung đang trở nên ít hơn. Đối với đất nền, năm 2019 chứng kiến sự phát triển nóng tại nhiều nơi, số lượng địa bàn dường như gia tăng hơn trước. Bất động sản công nghiệp có sự phát triển mạnh mẽ cả về số lượng lẫn chất lượng, đang thu hút được nhiều chủ đầu tư và khách thuê lớn có tiếng trong khu vực. Bất động sản nghỉ dưỡng năm nay tại các địa bàn truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang không thực sự sôi động mà nhường chỗ cho các địa bàn mới nổi như Phú Yên, Bình Định, Bình Thuận, Quảng Ninh…

Theo báo cáo của Batdongsan.com, trong khi tại hai thị trường Hà Nội và TP.HCM, chung cư và nhà riêng được tìm kiếm nhiều nhất, thì ở các tỉnh, sự quan tâm lại được dành cho đất nền. Mức độ quan tâm đã dẫn đến sự khác biệt về hành vi tìm kiếm, tạo nên sự thay đổi mạnh mẽ. Chẳng hạn, ở phân khúc đất nền, Bình Thuận nhận được sự quan tâm đột biến, tăng mạnh đến 164%, Quảng Ninh là 104%. Trong khi đó, các thị trường quen thuộc như Đà Nẵng, Khánh Hòa đều chứng kiến sự suy giảm, lần lượt ở mức giảm 13%, 2% so với năm 2018.