Thị giá xấp xỉ 200.000 đồng/cổ phiếu, đà tăng của cổ phiếu NTC có tiếp diễn?

Cổ phiếu NTC của CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên đã tăng giá gần 50% trong vòng chưa đầy 2 tháng qua theo đà hưng phấn của thị trường chung, cũng như nhờ lợi thế riêng của doanh nghiệp, của ngành. Nhưng nhìn sâu vào hoạt động của Công ty, có những yếu tố khiến Công ty khó duy trì đà tăng trưởng lợi nhuận trong ngắn hạn.

Lợi nhuận quý I tăng chủ yếu nhờ hoạt động tài chính

Quý đầu năm nay, NTC ghi nhận 85,4 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 22,3% so với cùng kỳ 2019. Tuy nhiên, kết quả tăng trưởng này chủ yếu đến từ hoạt động tài chính.

Cụ thể, trong kỳ, doanh thu thuần của Công ty tăng trưởng 6,4%, đạt 41,7 tỷ đồng. Tuy nhiên, chi phí giá vốn tăng cao đến 21,9%, khiến lợi nhuận gộp thu về chỉ đạt 26,7 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Trong bối cảnh đó, doanh thu tài chính đạt 77,4 tỷ đồng, tăng 29% so với cùng kỳ, trong khi chi phí tài chính, chi phí bán hàng hầu như không đáng kể, còn chi phí quản lý giảm nhẹ đã trở thành “cứu cánh” cho lợi nhuận.

Sự tăng trưởng của doanh thu tài chính của NTC một mặt đến từ lãi tiền gửi tăng 44% so với quý I/2019, đạt 33,8 tỷ đồng; mặt khác là nhờ cổ tức được chia tăng 19,2% so với cùng kỳ, đạt 43,5 tỷ đồng.

Tính đến cuối quý I/2020, NTC đang có số dư tiền và tiền gửi các loại lên đến 1.536 tỷ đồng, chiếm 41,9% tổng tài sản, tăng 20,5% so với đầu năm.

Ðồng thời, Công ty cũng đang đầu tư vào 5 công ty liên kết với sở hữu từ 20 - 40% vốn và góp vốn đầu tư tại 6 đơn vị khác với tỷ lệ sở hữu từ 2 - 20% với tổng giá trị đầu tư là 374,7 tỷ đồng, tương đương 10% tổng tài sản.

Các doanh nghiệp NTC đầu tư chủ yếu thuộc lĩnh vực kinh doanh khu công nghiệp, có thể kể đến như CTCP Khu công nghiệp Bắc Ðồng Phú, CTCP Khu công nghiệp Cao su Bình Long, CTCP Khu công nghiệp Dầu Giây, CTCP Ðầu tư Sài Gòn VRG (SIP), CTCP Khu công nghiệp Tân Bình…

Trong đó, CTCP Khu công nghiệp Cao su Bình Long (NTC sở hữu 36,66%) và CTCP Ðầu tư Sài Gòn VRG (NTC sở hữu 9,02%) hiện đã đăng ký giao dịch cổ phiếu trên sàn UPCoM.

Dòng tiền cổ tức cao cho thấy hiệu quả kinh doanh tốt của nhóm công ty mà NTC đầu tư. Tuy vậy, cần lưu ý, đây là khoản thu nhập không thường xuyên, việc chi trả cổ tức của mỗi công ty thường chỉ 1 - 2 lần trong năm.

Do đó, nếu thu nhập từ hoạt động kinh doanh chính là cho thuê đất không được cải thiện, NTC sẽ khó duy trì tăng trưởng cao trong nửa cuối năm nay.

Thực tế, việc doanh thu, lợi nhuận của hoạt động kinh doanh cốt lõi là cho thuê bất động sản và hạ tầng khu công nghiệp đi ngang, động lực tăng trưởng phụ thuộc vào hoạt động tài chính không phải là câu chuyện mới tại NTC.

Chẳng hạn, trong nửa đầu năm 2019, lợi nhuận sau thuế của NTC đã đạt 130,5 tỷ đồng, tăng 48,8% so với cùng kỳ 2018. Tuy vậy, việc lợi nhuận giảm trong nửa cuối năm đã khiến lợi nhuận cả năm giảm 50%.

Nhìn lại bức tranh kinh doanh năm 2019 của NTC, lợi nhuận tăng trưởng trong nửa đầu năm cũng chủ yếu nhờ lãi tiền gửi và cổ tức tăng mạnh.

Cụ thể, trong số 146,9 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế thu về nửa đầu năm ngoái, doanh thu tài chính chiếm đến 2/3, với 105,4 tỷ đồng, tăng 87,3% so với cùng kỳ 2018 (trong đó, phần cổ tức tăng gấp 12,25 lần).

Ngược lại, doanh thu thuần tăng chưa đến 1%, lợi nhuận gộp giảm 16,5%. Trong nửa cuối năm, khi phần doanh thu hoạt động tài chính giảm thì lợi nhuận của Công ty cũng suy giảm.

Ðiều này cũng phản ánh thực tế là các khu công nghiệp hiện hữu của NTC đều đạt tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi dự án mới chưa ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Việc phụ thuộc lớn vào thu nhập từ khoản mục cổ tức dễ khiến lợi nhuận của Công ty chịu nhiều biến động.

Ðầu tư mở rộng, NTC khó duy trì lợi nhuận trong ngắn hạn

Khởi đầu với Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTU1), có tổng diện tích 332 ha (diện tích có thể cho thuê 229 ha), đưa vào vận hành từ năm 2004, đến năm 2010, NTC tiếp tục đưa Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng (NTU2) với diện tích 289 ha (diện tích có thể cho thuê 213ha) vào hoạt động.

Báo cáo của Công ty cho biết, tính đến cuối năm 2019, diện tích đất cho thuê tại NTU1 và NTU2 lần lượt là 228,8 ha và 215,9 ha, tương ứng tỷ lệ lấp đầy trên diện tích có thể cho thuê là 94,9% và 96,6%. Ðối với diện tích nhà xưởng, diện tích cho thuê đã đạt 100%.

Việc cả hai khu công nghiệp hiện đều đạt tỷ lệ lấp đầy cao, chỉ có thể tận dụng thêm nguồn đất dịch vụ trống còn lại hoặc tăng giá thuê đối với những nhà xưởng đến hạn trả lại là nguyên nhân khiến mảng kinh doanh chính của NTC bão hòa tăng trưởng.

Trong bối cảnh đó, từ năm 2017, NTC đã lên kế hoạch tiếp tục đầu tư Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 (NTU3) với diện tích khoảng 345 ha, nằm ở huyện Tân Uyên, Bình Dương.

Ðây là dự án được đánh giá cao về triển vọng thu hút khách hàng khi có giao thông thuận lợi, kết nối với cảng ICD Sóng Thần, sân bay Tân Sơn Nhất, cảng Cát Lái…

Nguồn đất dự án được chuyển đổi từ đất cao su của CTCP Cao su Phước Hòa (PHR) là lợi thế giúp Công ty có thể nhanh chóng hoàn tất giải phóng mặt bằng với chi phí thấp hơn so với các doanh nghiệp phải mở rộng qua quỹ đất có nguồn gốc khu dân cư.

Tháng 2/2020, UBND tỉnh Bình Dương đã ra quyết định thu hồi 345 ha đất của PHR để bàn giao cho NTC thực hiện dự án. Ðây chính là cơ sở pháp lý quan trọng để NTC chi trả tiền đền bù, hỗ trợ cho PHR và nhận bàn giao đất.

Sau khi đã giải ngân đợt 1 tiền bồi thường cho PHR 150 tỷ đồng trong năm 2019, trong kế hoạch 2020, NTC dự kiến sẽ tiến hành chi trả toàn bộ tiền bồi thường cho PHR, đồng thời lập hồ sơ thuê đất trình Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương thẩm định giá và ký hợp đồng cho thuê đất để kịp thời xây dựng hạ tầng kỹ thuật và đủ điều kiện cho thuê lại đất.

Việc có kịp triển khai và cho thuê đất tại dự án NTU3 được đánh giá là phần quan trọng trong việc để NTC có thể hoàn thành mục tiêu đạt diện tích cho thuê (theo hợp đồng chính thức) 50 ha với đơn giá cho thuê bình quân dự kiến 90 - 95 USD/m2/THTLÐ đối với đất công nghiệp và 160 - 170 USD/m2/THTLÐ đối với đất dịch vụ đề ra trong năm 2020, từ đó, kỳ vọng doanh thu từ hoạt động kinh doanh sẽ tăng 56% so với 2018.

Triển vọng kinh doanh của dự án NTU3 đang được đánh giá rất sáng khi thương chiến Mỹ - Trung, sau đó là dịch bệnh Covid-19 cùng các hiệp định thương mại tự do (FTA) như CPTPP, EVFTA được ký kết đã giúp Việt Nam trở thành điểm đến thu hút dòng vốn nước ngoài, nhất là dòng vốn đầu tư vào các ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, làm tăng nhu cầu thuê đất và giá thuê tại các khu công nghiệp.

Thực tế, giá thuê và nhu cầu thuê đất tại các địa phương phía Nam đã có xu hướng tăng mạnh, giúp kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp cải thiện tích cực trong năm 2019, nhất là những doanh nghiệp còn nhiều diện tích đất, nhà xưởng trống để khai thác.

Triển vọng tăng trưởng mạnh về kết quả kinh doanh từ dự án NTU3 được đánh giá là nguyên nhân giúp thị giá cổ phiếu NTC duy trì đà tăng mạnh gần 50% trong chưa đầy 2 tháng qua và xác lập mức đỉnh cao nhất từ khi đăng ký giao dịch trên sàn chứng khoán.

Tuy vậy, kinh doanh của NTC năm nay dự báo cũng sẽ phải đối mặt với những thách thức, một mặt là rủi ro dự án NTU3 có thể chậm tiến độ ghi nhận so với kế hoạch nếu các thủ tục pháp lý, đầu tư bị chậm trễ; thứ 2 là nguy cơ lợi nhuận từ hoạt động tài chính có thể giảm khi dòng tiền Công ty phải chi ra năm nay là rất lớn.

Cụ thể, theo một số báo cáo phân tích ước tính, tại dự án NTU3, NTC sẽ chi trả bồi thường đất khoảng 2,5 tỷ đồng/ha cho PHR. Với 345 ha đất nhận bàn giao, tương ứng số tiền NTC phải chi trả khoảng hơn 860 tỷ đồng.

Trong năm 2019, NTC mới thực hiện chi trả đền bù cho PHR hơn 150 tỷ đồng, như vậy nếu hoàn tất việc trả tiền đến bù trong năm nay, ước tính số tiền cần chi trả thêm là hơn 700 tỷ đồng.

Chưa kể, việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật và đóng tiền sử dụng đất được dự báo cần nguồn kinh phí lên đến hàng trăm tỷ đồng.

Mặc dù nguồn tiền mặt dự trữ dồi dào hơn là lợi thế giúp NTC có thể đáp ứng nghĩa vụ tài chính cũng như đầu tư cho dự án mà không cần sử dụng đến nguồn vốn vay, nhưng sẽ khiến lượng dự trữ tiền mặt của Công ty giảm đáng kể trong ngắn hạn, kéo lãi tiền gửi đi xuống.

Theo tài liệu Ðại hội đồng cổ đông (dự kiến tổ chức vào ngày 3/6 tới), Công ty dự kiến chỉ tiêu kinh doanh năm 2020 với tổng doanh thu 390,3 tỷ đồng, tăng 2,17% so với thực hiện năm 2019, trong đó doanh thu từ hoạt động kinh doanh dự kiến tăng 56%, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ là 177,02 tỷ đồng, giảm 25% so với thực hiện năm trước, trong đó doanh thu tài chính dự kiến giảm đến 53,21%.

Ðiều này cho thấy sự thận trọng của Ban lãnh đạo NTC khi mà chỉ với kết quả quý I, Công ty đã hoàn thành 48,2% kế hoạch lợi nhuận cả năm 2020 theo dự kiến tại tài liệu trình Ðại hội.

Lợi nhuận giảm cùng việc tập trung dòng tiền đầu tư được đánh giá có thể khiến NTC khó duy trì tỷ lệ cổ tức tiền mặt cao.

Trong thời gian từ tháng 8/2018 đến tháng 12/2019, tổng mức cổ tức tiền mặt NTC chi trả cho cổ đông lên đến 31.000 đồng/cổ phiếu. Nhưng năm 2020, Công ty dự kiến cổ tức “tối thiểu 80%”, giảm so với mức trả 100% cho năm 2019.

Về dài hạn, mặc dù ngành bất động sản khu công nghiệp đang đón nhận nhiều dự báo tích cực, tuy nhiên, việc hàng loạt doanh nghiệp lên kế hoạch đầu tư mở rộng diện tích khu công nghiệp, nhất là xu hướng chuyển đổi đất cao su sang làm khu công nghiệp có thể mang đến rủi ro cung vượt quá cầu và ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án đầu tư mới của NTC, nhất là khi tác động của dịch bệnh Covid-19 đến kinh tế trong nước cũng như thế giới là chưa thể dự báo hết.

Thị giá cổ phiếu NTC đóng cửa phiên giao dịch cuối tuần qua (29/5) ở mức 199.800 đồng/cổ phiếu, vượt đỉnh sóng cổ phiếu khu công nghiệp xác lập hồi tháng 8/2019.

Việc tiếp tục mua vào ở vùng giá đỉnh này có thể là rủi ro lớn cho nhà đầu tư khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh sau một thời gian dài tăng nóng.