Thêm 'thuốc' cho bất động sản phục hồi

Các giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản thời gian qua bắt đầu có tác dụng. Nhưng cần thêm nhiều liều thuốc hiệu quả hơn nữa để giải quyết tình trạng nguồn cung mới eo hẹp, người dân vẫn ngại vay tiền mua nhà.

DN mong được tháo gỡ triệt để vướng mắc

Chiều 3.8, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản (BĐS). Đây là hội nghị lớn thứ 2 chỉ từ đầu năm (sau hội nghị tháng 2.2023) nhằm tìm giải pháp gỡ khó BĐS.

Chia sẻ tại hội nghị, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh, nêu đã gửi nhiều kiến nghị đến Thủ tướng và Chính phủ về việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết các thủ tục pháp lý cho dự án đến công đoạn cuối cùng, đặc biệt là giấy phép xây dựng. Doanh nghiệp (DN) này mong rằng các cơ quan ban ngành từ Chính phủ đến các tỉnh thành có giải pháp hỗ trợ đặt mục tiêu DN sớm được cấp phép xây dựng. Cũng theo ông Trung, hiện chủ đầu tư chỉ được tiếp cận vốn vay ngân hàng (NH) khi đã hoàn tất thủ tục đất đai và thủ tục xây dựng dự án. Nhưng với quy trình thủ tục hiện nay sẽ rất khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay NH. Do vậy, NH Nhà nước (NHNN) trong ngắn hạn cần điều chỉnh điều kiện cho vay linh hoạt theo từng giai đoạn như dự án.

Hai vấn đề này rất quan trọng để giúp DN, NH, người tiêu dùng luân chuyển dòng tiền, tạo thanh khoản, tạo ra công ăn việc làm, tăng chi tiêu của người dân. Ông Trung cũng cho rằng điều quan trọng nữa là hiện các dự án BĐS đang tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư. Đây là phương án tốt nhất cho đến hiện nay nên cần giữ lại. Về lâu dài, Bộ TN-MT, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nên tính tới giải pháp sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) như nhiều chuyên gia và Hiệp hội BĐS TP.HCM đã kiến nghị. Với phương pháp này, DN có thể tính toán được tiền sử dụng đất mình phải đóng trước khi quyết định đầu tư và hợp tác đầu tư. Nhà nước không khó khăn trong việc định giá đất khi áp dụng phương pháp hệ số K để đảm bảo nguồn thu ngân sách và hài hòa lợi ích: người dân - nhà nước - DN.

Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland Bùi Thành Nhơn thì kiến nghị đẩy nhanh hơn nữa tiến độ tháo gỡ triệt để các vướng mắc về pháp lý cho toàn bộ dự án trên cả nước trong thời gian ngắn nhất, thông suốt từ địa phương đến Chính phủ, Quốc hội. Bảo đảm pháp lý cho kinh tế tư nhân yên tâm phát triển, không hình sự hóa kinh tế trên cơ sở ban hành các văn bản pháp lý; không phân biệt DN tư nhân và DN nhà nước. Đồng thời, có chính sách khuyến khích hỗ trợ, đặc biệt cho các DN phải trực tiếp làm hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tại các dự án ở những vùng khó khăn, các DN áp dụng công nghệ cao, đô thị xanh giúp giảm phát thải, giúp phát triển địa phương tạo ra nhiều công ăn việc làm, nâng cao đời sống người dân; góp phần vào an sinh xã hội.

Chủ tịch HĐQT Sun Group Đặng Minh Trường đánh giá cao Nghị định 10 và Nghị định 35 năm 2023 đã tháo gỡ được rất nhiều pháp lý liên quan các dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Nghị định 35 cũng rút ngắn rất nhiều các thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Liên quan lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng, ông Trường đề xuất Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục nghiên cứu và mở rộng danh sách được miễn thị thực cho các thị trường như châu Âu, Ấn Độ. Bộ GTVT thúc đẩy, tăng cường cấp thêm các slot chuyến bay quốc tế để đưa khách thị trường trọng điểm về VN. Tiếp tục tăng cường phân cấp thẩm quyền hơn nữa hoặc kiến nghị Quốc hội phân cấp thẩm quyền đối với các lĩnh vực, thí điểm ở một số địa phương về chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng trong lĩnh vực xây dựng...

Phải xóa tâm lý sợ trách nhiệm

Thông tin về kết quả của Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho BĐS, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết tại TP.HCM, tổ công tác đã làm việc với khoảng 30 nội dung kiến nghị liên quan khó khăn, vướng mắc của khoảng 180 dự án nhà ở, khu đô thị. Đến nay TP.HCM đã chỉ đạo và giải quyết được 67 dự án, trong đó 28 dự án giải quyết theo hướng dẫn, đôn đốc của tổ công tác; 39 dự án qua rà soát của địa phương.

Tại TP.Hà Nội, tổ công tác đã làm việc với khoảng 20 nội dung kiến nghị liên quan khó khăn, vướng mắc của khoảng 712 dự án, xác định vướng mắc chủ yếu do địa phương hiểu và áp dụng pháp luật chưa đầy đủ, chưa đúng. Tổ đã hướng dẫn UBND TP.Hà Nội tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền. Đến nay TP.Hà Nội đã chỉ đạo và giải quyết được 419 dự án, đang tiếp tục chỉ đạo tháo gỡ cho 293 dự án.

Bộ Xây dựng đánh giá, hầu hết các khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của các địa phương, chủ yếu do địa phương hiểu và áp dụng pháp luật chưa đầy đủ, chưa đúng... Các địa phương đang tích cực giải quyết, song việc tháo gỡ vướng mắc còn nhiều khó khăn do quá trình thực hiện nhiều dự án kéo dài. Pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi, nên các vướng mắc rất khó tháo gỡ.

Đáng chú ý, cán bộ, công chức còn tâm lý sợ sai, trách nhiệm nên đùn đẩy, né tránh, giải quyết chậm, không dám đề xuất, quyết định. Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ cần quán triệt đây là nhiệm vụ cấp bách, quan trọng cần tập trung giải quyết theo nguyên tắc khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào thì cấp đó phải giải quyết; chấm dứt tình trạng đùn đẩy, né tránh trách nhiệm.

Thứ trưởng Bộ KH-ĐT Đỗ Thành Trung cho rằng có 2 nhóm vấn đề khó khăn, vướng mắc chủ yếu liên quan trình tự thủ tục đầu tư và quá trình thực hiện dự án. Về nhóm vấn đề pháp lý liên quan lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục chấp thuận điều chỉnh dự án đầu tư…, Bộ KH-ĐT đã sửa đổi trong luật Đấu thầu.

Theo ông Trung, vướng mắc chủ yếu ở các địa phương liên quan các dự án đã được chấp thuận theo pháp luật về đầu tư, đất đai, nhà ở… được xây dựng trước thời điểm luật Đầu tư được thi hành. Để giải quyết, Bộ KH-ĐT phối hợp với các bộ xây dựng các hướng dẫn chung, dự kiến sẽ ban hành trong tháng 8.2023.

"Một vấn đề khác là tâm lý e dè, đùn đẩy, né tránh, chờ phải có hướng dẫn hoặc chỉ đạo của T.Ư thì địa phương mới thực hiện. Đây là hiện tượng khá phổ biến và gây khó khăn, lãng phí thời gian, công sức, tiền bạc", Thứ trưởng Bộ KH-ĐT nêu và cho rằng cần tăng cường tính chủ động của các địa phương, tránh tâm lý e ngại.

Ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc NHNN, cho biết 6 tháng đầu năm 2023, tín dụng BĐS tăng trưởng 4,68% tương đương với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung (4,73%). Đặc biệt, tín dụng kinh doanh BĐS tăng trưởng với tốc độ cao hơn rất nhiều (17,4%) cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn bắt đầu phát huy tác dụng.

Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng BĐS trong 6 tháng lại giảm 1,12%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 17,63%. Điều này cho thấy nhà đầu tư BĐS là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư nên tín dụng còn đang thấp. Vì thế, cần tháo gỡ các khó khăn pháp lý, điều chỉnh giá nhà, giá BĐS nhằm thúc đẩy cầu tiêu dùng và đầu tư BĐS.

Về triển khai chương trình gói tín dụng nhà ở xã hội (NƠXH) 120.000 tỉ đồng, đến nay đã có 9 UBND tỉnh gửi văn bản tới NHNN công bố danh mục dự án tham gia với 23 dự án và 1 tỉnh (Phú Thọ) công bố trên cổng thông tin điện tử với 3 dự án. Tổng nhu cầu vay vốn của 26 dự án này là khoảng 12.800 tỉ đồng.

Cần thúc đẩy nhanh sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS để phát huy khả năng tự điều chỉnh của thị trường

Cung cấp "ô xy, dinh dưỡng" cho DN

Phát biểu kết luận, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh thông điệp của hội nghị là chung tay tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thị trường BĐS phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững. Việc triển khai Nghị quyết 33 đã có hiệu quả nhất định, giúp tình hình tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước và hy vọng năm 2023 sẽ tốt hơn năm 2022.

Về phương hướng thời gian tới, Thủ tướng yêu cầu tiếp tục rà soát khung khổ pháp lý xem vướng mắc ở đâu, tại văn bản nào, nội dung gì, ai giải quyết, giải quyết trong bao lâu. Trong đó, cần thúc đẩy nhanh sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS để phát huy khả năng tự điều chỉnh của thị trường, hạn chế việc can thiệp hành chính. Các bộ, ngành địa phương tập trung, khẩn trương hoàn thành công tác quy hoạch với các ngành, vùng, địa phương, phân khu.

Để tăng tổng cung và tổng cầu, cần quyết liệt triển khai chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng, kịp thời, hiệu quả hơn nhưng có kiểm soát (giảm lãi suất cho vay, tăng hạn mức tín dụng, đẩy mạnh cung tiền; đẩy mạnh tiến hành khoanh nợ, cơ cấu lại nợ, giãn, hoãn nợ…). Bên cạnh đó, giảm thuế giá trị gia tăng phải nhanh với tinh thần "cái gì được thì cho đi trước", đẩy mạnh giải ngân đầu tư công; triển khai 3 chương trình mục tiêu quốc gia... "Các chính sách này sẽ giúp cung cấp ô xy, dinh dưỡng cho DN", Thủ tướng so sánh.

Thủ tướng cũng nhấn mạnh cơ cấu lại các phân khúc BĐS cho phù hợp, lưu ý quan tâm phân khúc NƠXH, nhà ở công nhân, nhà cho người thu nhập trung bình. Cơ cấu BĐS không hợp lý khiến nhiều người có nhu cầu thực không thể tiếp cận nhà ở. Ngoài ra, đẩy mạnh NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ thực chất, hiệu quả.

Về nhiệm vụ cụ thể, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng tiếp tục thực hiện nhiệm vụ rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, DN. Tiếp tục sửa các luật liên quan, triển khai chương trình đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH... Hiện một số địa phương như Hòa Bình, Bình Định đang làm tốt việc triển khai các dự án NƠXH; Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang cũng đang tích cực triển khai…

Hoan nghênh NHNN đã chỉ đạo giảm lãi suất cho vay, Thủ tướng yêu cầu tiếp tục rà soát việc cho vay tín dụng đối với các DN BĐS, có giải pháp phù hợp, hiệu quả để DN và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn.

Bộ Tài chính rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, triển khai các giải pháp phát triển thị trường trái phiếu DN; nghiên cứu hình thành quỹ phát triển NƠXH cho công nhân. Bộ TN-MT khẩn trương ban hành phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất theo trình tự thủ tục rút gọn...

Các DN BĐS cần tập trung nguồn lực thỏa đáng cho các dự án sắp hoàn thành, các dự án lớn có tính khả thi cao để sớm đưa vào kinh doanh, khai thác thu hồi vốn, tạo dòng tiền và tăng nguồn cung cho thị trường. Rà soát, cơ cấu lại nguồn vốn; tập trung xử lý nợ xấu, nợ đến hạn để tạo cơ sở, điều kiện tiếp cận các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, chứng khoán... triển khai thực hiện dự án.