Thêm cơ sở pháp lý vẫn không dễ ‘rã đông’ khối tài sản ‘đóng băng’ trong condotel

Bất động sản du lịch (condotel) sau một thập niên miệt mài đi tìm “danh phận” pháp lý đã đón tin vui khi Nghị định 10 mới ban hành bổ sung các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình. Tuy nhiên những điều kiện kèm theo sau đó vẫn cho thấy việc đưa loại hình bất động sản này vào một khung pháp lý hoàn chỉnh là không dễ dàng. Những kỳ vọng về việc “rã đông” khối tài sản khổng lồ bị “đóng băng” trong loại hình bất động sản này cũng vì vậy mà kém tích cực hơn.

Vẫn còn nhiều điều kiện phức tạp

Theo Nghị định 10, đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai.

Tuy vậy, điều kiện cần lưu ý để cấp giấy chứng nhận là “đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản”. Mặc dù trong điều khoản cũng ghi nhận là chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc này nhưng các vấn đề pháp lý phát sinh sẽ còn đó.

Vấn đề được nhiều nhà đầu tư đặt ra là cơ quan nào có trách nghiệm trong việc xác định “đủ điều kiện” cho các dự án này. Bên cạnh đó, như căn hộ chung cư (sản phẩm gần condotel nhất) thì có thủ tục thông báo đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản còn condotel thì không có thủ tục này. Vậy như thế nào thì được coi là “đủ điều kiện” và nếu không đủ điều kiện thì sẽ ra sao vẫn là câu hỏi mà nhiều người quan tâm.

Thực tế nhiều dự án du lịch hiện nay chỉ được quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản, có mục tiêu là hoạt động du lịch. Các chủ đầu tư thường đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản nhưng không phải là mục tiêu hoạt động của dự án.

Trong một văn bản mới đây về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), phân tích, ở khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10 chưa quy định khái quát hóa việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ. Khoản này chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, nên phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 10 rất hẹp.

Do vậy, Chủ tịch HoREA tiếp tục kiến nghị sửa đổi Nghị định số 10 để cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel và các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, cũng đưa ra nhận định sản phẩm condotel được cấp giấy chứng nhận sẽ phải đáp ứng các quy định của pháp luật về du lịch, đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Do đó, sự phối hợp giữa các bộ ngành liên quan trong giai đoạn tiếp theo sẽ quyết định mức độ hoàn thiện của hành lang pháp lý cho phân khúc này.

“Các văn bản pháp lý tính đến thời điểm hiện tại vẫn chủ yếu mang tính chất hướng dẫn khái quát chung, chưa đưa ra những quy định mang tính cụ thể hóa cho từng loại hình sản phẩm nghỉ dưỡng. Sự chồng chéo giữa các bộ luật liên quan cần được tháo gỡ triệt để hơn để thị trường nghỉ dưỡng được khơi thông và tăng trưởng đúng với tiềm năng thực tế”, bà Dung nói.

Mới đây, Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM đã có báo cáo gửi Ban Đô thị Hội đồng nhân dân thành phố về kế hoạch giám sát công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn. Trong đó nhắc đến khó khăn về pháp lý của nhóm tài sản là các loại hình bất động sản lai như căn hộ du lịch (Condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel) và cả nhà phố thương mại (Shophouse).

Cụ thể, thành phố đã cấp giấy chứng nhận cho 110.016 căn nhà gồm chung cư, nhà riêng lẻ trên tổng số 191.348 căn nộp hồ sơ. Hiện còn 81.332 căn chưa được cấp giấy chứng nhận vì nhiều lý do, đáng chú ý có 10.019 căn condotel, officetel, shophouse không được cấp sổ do rơi vào nhóm nhà ở thuộc loại hình bất động sản mới, chưa đủ quy định cấp giấy chứng nhận.

Có thể với Nghị định 10 mới được ban hành, thời gian tới chính quyền địa phương sẽ có thêm một cơ sở pháp lý để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho một số sản phẩm đủ điều kiện. Nhưng phía chủ đầu tư dự án condotel để đáp ứng được điều kiện cả 3 luật: Đất đai, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản không phải việc đơn giản. Do đó, quy định này không phải hợp thức hoá các vi phạm trong đầu tư hiện nay, mà giúp dự án thương mại dịch vụ đầu tư đúng quy định có thêm lợi thế.

Thị trường phản hồi không mấy tích cực

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tổng giá trị của sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trên cả nước hiện vào khoảng 30 tỉ đô la Mỹ. Tuy nhiên, khối tài sản này đang ứ tắc vì hành lang pháp lý chưa đầy đủ, thống nhất và đồng bộ. Nghị định 10 vẫn được đánh giá là một thông tin hỗ trợ tốt cho hành trình hoàn thiện pháp lý của condotel. Nhưng phản ứng của thị trường không mấy tích cực bởi tâm lý của nhà đầu tư vẫn chưa được cởi bỏ hoàn toàn.

Theo anh Quốc Huy, chủ một đơn vị môi giới bất động sản tại Khánh Hòa, hiện nay trong giỏ hàng của anh có khoảng gần 30 căn condotel từ 1 – 2 phòng ngủ đang được rao bán với mức giá từ 1,2 – 1,9 tỉ đồng.

“Hiện tại, lượng condotel đang gửi tại văn phòng tôi rao bán còn nhiều hơn khi dịch bệnh đang diễn ra. Đa phần các chủ sở hữu đã đều chấp nhận giảm giá từ 10 – 25% so với thời điểm mua. Tuy nhiên, loại hình bất động sản này hiện nay cũng khó tìm khách mua. Hầu hết căn hộ đều có thời hạn đến 2055 nếu khách mua chỉ còn hơn 30 năm để kinh doanh khiến họ cân nhắc nhiều hơn”, anh Huy cho hay.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Nha Trang cũng dự báo, Nghị định số 10 chưa thể đem lại tác động ngay trong ngắn hạn cho thị trường condotel, bởi lẽ bất động sản nói chung vẫn còn nhiều khó khăn. Vì vậy, giá của phân khúc này cũng chưa thể tăng ngay lập tức. Với khách hàng mới, dù condotel có giấy chứng nhận sở hữu hay không thì vẫn rất phức tạp, môi giới vẫn khó bán condotel bởi quyết định đầu tư phải dựa trên năng lực của chủ đầu tư, đơn vị vận hành.

“Điểm tích cực của Nghị định mới chính là bổ sung thêm một cơ sở pháp lý để các đơn vị môi giới tư vấn cho khách về sản phẩm condotel dễ hơn trước đây. Tuy nhiên niềm tin nhà đầu tư vẫn chưa thực sự hồi phục, mức độ thanh khoản và giao dịch ở thời điểm hiện tại sẽ chưa thể tăng đột biến”, vị này cho hay.

Được tháo gỡ ở một khía cạnh pháp lý nhưng để chính sách thực sự có tác động trong thực tế và thay đổi được tâm lý của nhà đầu tư thì cũng cần có thêm thời gian. Ngành du lịch trong nước có ảnh hưởng trực tiếp tới tâm lý và tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng, mà thời gian vừa qua rõ ràng lợi nhuận từ loại hình này chưa được như kỳ vọng.

Một thực tế nữa, condotel thu hút nhà đầu tư phần lớn nhờ cam kết lợi nhuận với tỷ lệ cao. Tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay không nhiều doanh nghiệp đáp ứng được khiến nhà đầu tư không mặn mà. Nếu tỷ lệ cam kết lợi nhuận giảm xuống dưới 12% thì nhiều nhà đầu tư sẽ lựa chọn phương án gửi tiết kiệm hoặc các kênh đầu tư khác. Nhà đầu tư trong thời điểm này đang có nhiều sự lựa chọn về các loại hình bất động sản khác với mức giá tốt, pháp lý rõ ràng và có nhiều kỳ vọng lợi nhuận hơn.

Về sơ cấp, theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quí 1-2023 có 20 dự án du lịch nghỉ dưỡng mở bán giai đoạn mới, đưa ra thị trường 826 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án tại Phú Quốc. Nguồn cung của loại hình bất động sản này giảm hơn 80% so với cùng kỳ năm trước, sản phẩm căn hộ du lịch gần như vắng bóng trên thị trường.

Hàng loạt dự án đóng giỏ hàng, rời hoạt động mở bán và đưa vào khai thác theo kế hoạch để chờ đợi, quan sát thêm trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn. Theo đó, lượng thanh khoản trên thị trường ở mức rất thấp, hấp thụ chỉ đạt khoảng 7%, tương đương 58 sản phẩm.

Có thể thấy, nghị định mới của Chính phủ bổ sung thêm cơ sở pháp lý tháo gỡ một phần nút thắt của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vốn đang gặp phải rất nhiều khó khăn trong thời gian qua. Tuy nhiên, để gỡ khó hoàn toàn, giúp phân khúc này phục hồi cần những giải pháp đồng bộ hơn cả về pháp lý, vốn tín dụng, lẫn các quy định về mua bán… Bởi từ tiếp cận nghị định cho đến việc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận vẫn là một khoảng cách xa và nhiều “bước cản”.