Thế trận toàn dân

Tạp chí danh tiếng Forbes phiên bản tiếng Việt lần đầu được xuất bản vào năm 2013 với trang bìa là doanh nhân, tỉ phú, nhà từ thiện, ông Phạm Nhật Vượng. Hình ảnh cư sĩ Nhật Vượng rất giản dị nhưng toát lên niềm kiêu hãnh vô cùng to lớn, có sức hút mãnh liệt với hàng trăm ngàn doanh nhân đất Việt.

Đây là lần đầu tiên kể từ khi hoà bình lặp lại trên dải đất chữ S, chúng ta mới có một tỉ phú đôla đích thực, đứng ngang hàng với những tỉ phú thế giới như Bill Gates, Elon Musk, Jeff Bezos…

Ông Vượng là tỉ phú đôla đầu tiên và duy nhất của Việt Nam lúc đó, và liên tục là người giàu nhất đất Việt. Sau nhiều năm nền kinh tế bứt tốc đã xuất hiện nhiều tỉ phú đôla nhưng không ai đủ sức để soán ngôi của ông Vượng, khả năng hàng thập kỷ sau cũng rất khó để điều đó xảy ra. Bởi tập đoàn Vingroup (VIC) được ông Vượng sáng lập đang rất vững mạnh và từng bước để chinh phục những vùng đất mới mà chưa doanh nghiệp Việt nào dám mơ ước.

VIC là tập đoàn đa ngành với tham vọng trở thành ông lớn trong ngành xe điện, có thể bán hàng sang các thị trường khắt khe nhất thế giới như Mỹ, Châu u. Nhưng tất cả điều đó vẫn ở thì tương lai, hiện nay con gà đẻ trứng vàng của VIC là mảng bất động sản, trong đó trái tim của tập đoàn chính là Vinhomes (VHM). VIC đang nắm giữ 70% cổ phần của VHM.

Có một điều rất thú vị, không biết nên vui hay buồn, nó hơi đi ngược lại xu thế các nước phát triển, nhưng cũng có thể đó là đặc thù các nước thuộc thế giới thứ 3. Doanh nhân, tỉ phú giàu nhất đất nước lại nhờ kinh doanh bất động sản, trong khi với các nước phát triển thì người giàu thường đến từ ngành công nghiệp, sản xuất hoặc công nghệ. Thật sự đó là điều dễ hiểu vì bất động sản là thế trận toàn dân, đó là tài sản lớn nhất, quan trọng nhất, mọi người giàu lên là nhờ đất đai. Tiền mặt, cổ phiếu không nhiều nhưng nếu tính tài sản dựa trên đất đai thì triệu phú đôla của Việt Nam nhiều như quân Nguyên.

Tất nhiên sẽ không quá bất ngờ khi doanh nghiệp bất động sản như VHM lại trở thành tập đoàn có giá trị vốn hoá lớn nhất trên sàn chứng khoán khi vượt 400.000 tỉ đồng, thậm chí vượt qua cả công ty mẹ VIC, điều hiếm khi xảy ra trên thế giới. Công bằng mà nói, mỗi đất nước đều có những đặc thù riêng, thế nên đừng hỏi Tổ quốc đã làm gì cho ta mà hãy hỏi ta đã làm gì để thích nghi thực tại.

Không phải ngẫu nhiên mà VHM nổi bật như lúc này, trở thành công ty có vốn hoá lớn nhất trên sàn. Không một doanh nghiệp nào sánh kịp VHM về mặt tạo ra giá trị cho cổ đông khi lợi nhuận năm 2021 dự kiến là 35.000 tỉ và có thể vượt 50.000 tỉ vào năm sau bất chấp dịch bệnh đang tàn phá nền kinh tế. Sức mạnh của VHM càng đáng nể hơn, chỉ riêng quỹ đất đang triển khai đã lên tới 15.000 ha, gấp 10 lần tất cả các doanh nghiệp bất động sản trên sàn cộng lại.

Con đường kinh doanh của VHM rất đẳng cấp, gần như không một doanh nghiệp nào trong ngành bất động sản có thể bắt chước theo. Đó là bắt tay với chính quyền, hoặc chuyển tiền thẳng vào đó để mua đất sạch, không dây dưa kéo dài tranh chấp với các hộ dân để rồi chậm tiến độ. Bởi ngành bất động sản tốc độ rất quan trọng, triển khai dự án nhanh gọn, tiền thu về sớm và quay vòng nhanh tạo ra hiệu quả vượt trội so với dự án chậm tiến độ.

Đại đô thị hàng trăm, hàng ngàn ha với giá trị phát triển hàng tỉ USD, đó là chiến lược đánh trận của VHM, tất nhiên các doanh nghiệp trong ngành có thấy cũng không học được vì quy mô quá khủng khiếp. Nói một cách dễ hiểu, VHM là độc bá ngôi vương trong ngành bất động sản, một mình bằng tất cả cộng lại, không có khái niệm số 2 đang sát đít phả hơi nóng. VHM phải là độc cô cầu bại.

Nói vậy có phải hơi quá với VHM không vì bất cứ doanh nghiệp nào cũng phải có mối đe doạ, thuyền to thì sóng lớn, kiêu binh tất bại. Thành thực mà nói thì không quá chút nào, VHM ở vị thế tài chính quá mạnh, vay nợ chỉ 20% trên vốn chủ sở hữu, tỉ lệ vay vô cùng thấp và an toàn tuyệt đối khi bình quân ngành là 50%, thậm chí đại gia Novaland tỉ lệ vay hơn 200%. Thế mới nói, rủi ro của VHM chỉ có thể là đến từ thay đổi chính sách mà thôi, nhưng điều này ít xảy ra.

Liệu có chính sách kiểm soát thị trường bất động sản để tránh tình trạng bong bóng hay không. Thỉnh thoảng vẫn có nhưng không nhiều, chủ yếu sự cân bằng sẽ trở lại theo quy luật thị trường, tăng nóng vài năm rồi đi ngang vài năm sau đó, kiểu như vậy. Siết chặt thì chắc chắn là không rồi, vì bất động sản gắn liền với xây dựng, đóng góp tương đối vào tăng trưởng nền kinh tế. Bất động sản mà đóng băng thì cấp quản lý cũng sợ tè ra quần vì hệ luỵ nhiều thứ, dễ thấy nhất là 70% vay nợ thế chấp bằng đất đai, sẽ tạo nợ xấu…

Thành ra điều dễ thấy nhất trong thiên niên kỷ mới là đất đai ở Việt Nam có giá tăng dần theo thời gian, cứ sau vài năm sốt đất thì lại xìu xìu ển ển, rồi sau vài năm lại tăng vọt tạo mặt bằng giá mới. Và lúc này giá đất đai đang rất cao, thêm chút nữa có thể với tới mặt trời không chừng… Tất nhiên những ai đang sở hữu nhiều đất sẽ là người được lợi nhất và vô cùng giàu có. Còn với doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhất như VHM thì không cần phải bàn cãi.

Quỹ đất được phát triển từ nhiều năm trước với giá rẻ nên VHM lúc này như ngồi trên đống vàng, ngoài ra lại không có áp lực nợ vay như các doanh nghiệp trong ngành phải vay nợ nhiều để tạo quỹ đất. Quan trọng hơn cả, hơn 50% đất của VHM là tại Hà Nội và Sài Gòn, một nơi là thủ đô của đất nước, một nơi là thành phố phát triển nhất đất nước, được mệnh danh hòn ngọc Viễn Đông.

Vị trí, vị trí, vị trí - khẩu quyết quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản. Chúng ta không thể tạo ra thủ đô thứ hai, cũng không thể tạo ra một Sài Gòn thứ hai, vì phải liên quan tới kết nối vùng, đường xá logistics, cầu cảng hàng không… Đặc biệt với đất nước như Việt Nam thì điều này khó như hái sao trên trời vì tư duy nhiệm kỳ, quy hoạch chồng chéo, cục bộ, lợi ích nhóm, rất khó để tạo ra đô thị chuẩn mực như thế giới, rất khó để kéo dân ra quá xa trung tâm hàng trăm km.

Hơn 50% quỹ đất của VHM là ở HN và SG, 15% ở Quảng Ninh, 15% tại Hưng Yên và 20% tại các tỉnh thành khác. Siêu dự án 10 tỉ USD ở Quảng Ninh với mục đích hút toàn bộ dòng tiền đầu tư nhàn rỗi của khu vực vịnh bắc bộ vào đây. Đại dự án tại Hưng Yên cũng rất thú vị, mặc dù không thể gọi là đất thủ đô nhưng cách trung tâm Hà Nội chỉ tầm 15km, giao thông kết nối thuận tiện cho di chuyển, đích đến cho gia đình trẻ muốn có không gian sống tiện nghi giá hợp lý.

Các đại đô thị của VHM luôn bán rất chạy nhờ tạo ra hệ sinh thái khép kín phục vụ tối đa nhu cầu của cư dân trong đó. Ngoài ra kết hợp với Techcombank có những gói vay dài hạn vài chục năm giúp người mua yên tâm sở hữu căn hộ mà không bị áp lực tài chính. Thương hiệu VHM cũng quá nổi tiếng, thuận lợi trong việc bán ra sản phẩm để thu về tiền mặt mà ít bị mất giá hay thua lỗ.

Với những ưu thế tuyệt đối như trên thì giá sản phẩm của VHM luôn cao hơn mặt bằng chung là điều dễ hiểu. Thêm nữa, hoạt động bán buôn cho những chủ đầu tư thứ cấp chiếm khoảng 33% doanh thu tuỳ mỗi dự án cũng giúp mang lại dòng tiền lớn cho VHM. Cùng với đó, nhờ những sản phẩm cao cấp của các chủ đầu tư này cũng giúp nâng cao giá trị sản phẩm của VHM.

Có thể nói, về mọi mặt chiến lược hay chiến thuật của VHM đều rất chỉn chu, vấn đề còn lại phụ thuộc vào thị trường bất động sản đang ở trạng thái thế nào, nếu đóng băng thì quá trình bán hàng của VHM sẽ chậm lại, còn nếu thuận lợi thì mọi thứ thuộc về lịch sử.

Tất cả những điều nói trên tạm hiểu là phân tích cơ bản doanh nghiệp VHM, vấn đề thứ hai trong đầu tư chính là định giá xem VHM xứng đáng với mức bao nhiêu, có tiềm năng mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không. Dự kiến lợi nhuận năm nay của VHM là 35.000 tỉ, năm sau là 50 và có thể đạt tới con số 70 ngàn tỉ vào năm 2023. Với mức giá 116 hiện nay thì vốn hoá của VHM đạt gần 390.000 tỉ. Tuỳ mỗi người để định giá PE, PB bao nhiêu là hợp lý.

Có 2 cách đầu tư vào VHM lúc này, hoặc là rất giỏi dựa vào kỹ thuật để tìm ra điểm mua, hoặc cứ mua và đi ngủ. Cá nhân tôi thì “ai cũng chọn việc nhẹ nhàng, gian khổ sẽ dành phần ai”.