Thế sa lầy của giới đầu cơ địa ốc tỉnh

Những nhà đầu tư rót vốn vào đất nền các tỉnh ven Hà Nội phải bán tài sản có thanh khoản, cầm cố tín dụng đen để để gồng lãi ngân hàng.

Rao bán ba lô đất nền giảm giá ở Bắc Giang gần một năm vẫn ế, ông Trung (Hà Nội) đành bán gấp căn nhà phố để gồng lãi ngân hàng. Ông cho biết căn nhà phố ở trung tâm TP Bắc Giang vốn để kinh doanh lâu dài và muốn để lại cho con nhưng nay phải rao bán, vì trong số bất động sản đang giữ, chỉ căn này mới có khả năng thanh khoản khi nằm gần khu dân cư hiện hữu. Dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư ba lô đất nền ở Yên Dũng, Lục Nam, Hiệp Hòa, hiện mỗi tháng ông Trung phải trả tổng khoản gốc và lãi vay gần 60 triệu đồng. Những lô đất này, chủ đầu tư chưa làm xong hạ tầng nên ông Trung cũng không thể đưa vào khai thác kinh doanh. Trong khi cả ba lô đất chung cảnh không có người hỏi mua từ giữa năm ngoái đến năm nay dù đã giảm giá 35-40%.

Nhà đầu tư này nhớ lại thời điểm hai năm trước, khi cơn sốt đất "càn quét" thị trường bất động sản, các tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh trở thành tâm điểm sốt đất nền. Ông Trung đã nhanh chóng ôm một số lô rải rác ở các huyện có thông tin quy hoạch khu công nghiệp với kỳ vọng lướt sóng lấy khoản chênh. Mỗi lô diện tích trên dưới 90 m2, ông mua với giá khoảng 2 tỷ đồng. Chỉ hơn một tháng sau có người hỏi mua, trả giá 2,5-2,6 tỷ mỗi lô nhưng nhà đầu tư này không bán với kỳ vọng giá tăng gấp rưỡi.

Từ kỳ vọng lãi, sau đó ông Trung chỉ mong bán hòa vốn ba lô đất nền. Gần một năm trở lại đây, ông rao cắt lỗ. Hiện ông chấp nhận lỗ 500-600 triệu đồng mỗi lô, nhưng vẫn chẳng có ai hỏi mua. Nhà đầu tư này quyết định bán đi căn nhà phố trước áp lực khoản vay có thể trở thành nợ xấu.

Anh Lâm (Hà Nội) cũng mua hai lô đất nền Cao Phong (Hoà Bình) vào thời điểm dự án mới mở bán khoảng giữa năm ngoái. Dự án gãy sóng sau đó, môi giới rút đi và mất thanh khoản. Một lô đất nền anh Lâm mua 16 triệu đồng mỗi m2, giờ nếu có người trả một nửa giá anh sẽ bán. Tuy nhiên, dự án lại đang trong tình trạng vướng pháp lý nên chẳng có ai quan tâm. Tại Yên Bái, nhà đầu tư này cũng không thể cắt lỗ một lô đất nền đã góp vốn đầu năm ngoái dù giá rao bán chỉ bằng một nửa lúc mua. Khó khăn về tài chính, gần đây anh Lâm mang các hợp đồng góp vốn đi cầm cố để vay lãi ngày với mức "định giá" bằng 40% giá trị. Nhà đầu tư xác định, nếu sau này không có tiền để chuộc hợp đồng về thì coi như mất cả 3 lô đất.

Ông Quang, giám đốc một công ty chuyên môi giới sản phẩm đất nền ở thị trường tỉnh cho biết trường hợp nhà đầu tư còn bất động sản có thể thanh khoản trong giai đoạn này vẫn là may mắn. Dù không muốn họ cũng phải chấp nhận bán đi để tất toán bớt khoản vay, nuôi khoản lãi chất chồng ở những lô đất nền xa trung tâm. Ông Quang cho biết, nhiều nhà đầu cơ gần đây phải cầm cố tài sản, từ nhà ở, xe hơi để trả lãi ngân hàng.

"Đau đớn là phải bán đi căn ở trung tâm để giữ lô đất chốn 'đồng không mông quanh' để gồng lãi. Tuy nhiên, thực tế ở thời điểm này bất động sản có giá trị ở thực, khai thác kinh doanh may ra mới có thanh khoản. Nhưng có lẽ, để chấm dứt 'nỗi đau' nhà đầu tư không còn cách nào khác", ông Quang nói.

Báo cáo quý I của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, tỷ lệ hấp thụ bất động sản khu vực trung du miền núi phía Bắc giảm mạnh 80% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhà đầu tư phải bán cắt lỗ từ 10-30%, thậm chí lên đến 50% do áp lực tài chính. Thanh khoản cả thị trường sụt giảm mạnh, kể cả những địa phương được đánh giá tiềm năng cũng không ghi nhận giao dịch.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng khi thị trường vào đợt sốt nóng, tâm lý xuống tiền phải có lãi gấp hai đến ba lần khiến nhiều nhà đầu rơi vào bẫy "lòng tham" với kỳ vọng để càng lâu đất càng lên giá.

"Mức lãi đầu tư 10-15% đã là tốt để chốt lời nhưng nhiều người lại đặt kỳ vọng quá cao, gấp hai ba lần trong thời gian ngắn. Khi thị trường rơi vào tình cảnh mất thanh khoản, nhà đầu tư nhận ra nguy cơ nợ xấu thì đã muộn", ông cho hay.

Theo ông Thanh, nhà đầu tư đang mắc cạn ở thị trường vùng ven nên xác định dù bán lỗ quá 50% cũng phải chấp nhận để thu hồi vốn và gỡ áp lực về tài chính. Bởi để chờ đợi chu kỳ tăng giá mới của bất động sản ở những khu vực này phải mất thời gian rất lâu, thậm chí tính bằng nửa thập kỷ, nhất là với các dự án vướng pháp lý. Chuyên gia cũng lưu ý, một trong những nguyên tắc nhà đầu tư nên ghi nhớ là bất động sản bền vững cần gắn với dân cư hiện hữu, hạ tầng và pháp lý đầy đủ. Đây là những yếu tố tác động đến thanh khoản của sản phẩm dù thị trường ở bất kỳ giai đoạn nào.