The Economist: Sự sụp đổ của startup WeWork cho thấy những vết nứt ngày càng sâu sắc trong ngành bất động sản

Trước khi nộp đơn xin phá sản, vào thời kỳ đỉnh điểm đầu năm 2019, trước đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (Ipo), công ty khởi nghiệp trong lĩnh vực cho thuê văn phòng WeWork được định giá lên tới 47 tỷ USD.

Kể từ khi thành lập vào năm 2010, WeWork chưa một lần có lãi. Trong nhiều năm, cách tiêu tiền mặt của công ty khởi nghiệp trong lĩnh cho thuê văn phòng này không bị cản trở, nhờ vào khả năng bóp méo thực tế của người sáng lập Adam Neumann, người đã thành công trong việc thuyết phục các nhà đầu tư, đặc biệt là SoftBank, rằng đây không phải là một doanh nghiệp cho thuê văn phòng mà là một công ty công nghệ với sứ mệnh “nâng cao nhận thức của thế giới”.

Ở đỉnh điểm của sự điên rồ vào đầu năm 2019, trước đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (Ipo), WeWork được định giá 47 tỷ USD.

Sự việc sáng tỏ bắt đầu ngay sau đó, khi các nhà đầu tư bên ngoài chùn bước trước mức định giá quá cao và đặt câu hỏi về cách sắp xếp quản trị không chính thống đã giúp ông Neumann nắm quyền kiểm soát công ty.

Thương vụ IPO bị gác lại và ông Neumann được đề nghị ra đi với giá 1,7 tỷ USD. Sandeep Mathrani, một chuyên gia bất động sản kỳ cựu được mời về điều hành công ty, đã cố gắng hết sức để điều hành con tàu bằng cách cắt giảm chi phí và đàm phán lại hợp đồng thuê. Vào năm 2021, ông đã thành công trong việc niêm yết công ty thông qua một công ty mua lại có mục đích đặc biệt, với mức định giá 9 tỷ USD. Tuy nhiên, những nỗ lực của ông đã bị hủy hoại bởi sự sụt giảm của thị trường văn phòng do đại dịch gây ra và sự chuyển hướng lâu dài sang làm việc từ xa.

Vào ngày 6/11, WeWork, công ty cho thuê văn phòng tại 777 địa điểm trên 39 quốc gia, đã nộp đơn xin phá sản.

Đây không phải là ngành kinh doanh bất động sản duy nhất gặp khó khăn. Vài ngày trước đó, ở bên kia Đại Tây Dương, René Benko, ông trùm bất động sản nổi tiếng người Áo một thời, đã bị lật đổ khỏi Signa, đế chế bất động sản trị giá 23 tỷ euro (25 tỷ USD) do ông xây dựng. Danh mục đầu tư của công ty bao gồm Tòa nhà Chrysler ở New York; kadewe, một cửa hàng bách hóa sang trọng ở Tây Berlin; và cổ phần của Selfridges, trung tâm thương mại sang trọng khác ở London; cũng như các khách sạn sang trọng, khu phát triển cao cấp và hàng loạt doanh nghiệp bán lẻ khác.

Dù vậy, theo The Economist, hai trường hợp này không giống nhau. Không giống như WeWork, Signa chưa tuyên bố phá sản, mặc dù phải đối mặt với khủng hoảng thanh khoản và đã mời Arndt Geiwitz, một chuyên gia nổi tiếng về tình trạng mất khả năng thanh toán của Đức, đến nắm quyền.

Và không giống như ông Neumann, ông Benko, một học sinh bỏ học trung học tự thân bắt đầu sự nghiệp biến gác xép thành căn hộ penthouse ở quê nhà Innsbruck, vẫn ở lại công ty đến Signa cho đến tận cuối tuần ông bị sa thải. Sau khi bị kết tội hối lộ vào năm 2012, ông đã rút lui khỏi các vị trí điều hành nhưng vẫn tiếp tục ngồi trong ban cố vấn của công ty. Ông đã chúc phúc cho việc bổ nhiệm ông Geiwitz, người đã giúp lèo lái Lufthansa, hãng hàng không quốc gia của Đức, vượt qua tình trạng vỡ nợ.

Trong khi đó, ông Neumann đã chuyển sang chỉ trích sự sụp đổ của WeWork từ bên lề, phàn nàn rằng công ty “đã không tận dụng được lợi thế của một sản phẩm ngày nay phù hợp hơn bao giờ hết”.

Tuy nhiên, theo The Economist, sự trỗi dậy và sụp đổ của hai đế chế đều có những điểm tương đồng. Thứ nhất, cả hai đều dựa vào những vụ cá cược rủi ro trở nên tồi tệ trong một thế giới có lãi suất cao hơn và thị trường bất động sản sụt giảm. Khi xây dựng đế chế của mình, ông Benko đã tích lũy một núi nợ để mua tài sản mới trong khi vẫn duy trì mức cổ tức hấp dẫn. Mô hình đó chỉ hoạt động khi lãi suất ở mức thấp và giá trị tài sản cố định tiếp tục tăng.

Trong trường hợp của WeWork, rủi ro bắt nguồn từ mô hình cho thuê bất động sản dài hạn, đôi khi lên tới 20 năm, vung tiền vào việc tân trang lại nhanh chóng, sau đó thuê không gian trong thời gian ngắn nhất là một tháng mỗi lần. Khi thị trường văn phòng chuyển biến, công ty gặp khó khăn khi phải trả những hợp đồng thuê có giá vượt xa mức họ có thể tính cho người thuê, do có những lựa chọn thay thế rẻ hơn được cung cấp.

Tuy nhiên, cả hai đế chế đều có thể trở nên mạnh mẽ hơn. Leonhard Dobusch của Đại học Innsbruck cho rằng ông Geiwitz sẽ chia tay danh mục đầu tư rộng lớn của Signa, bán bớt tài sản để thu về tiền mặt và trả nợ.

Về phần mình, WeWork đã nhận được sự ủng hộ từ hầu hết các chủ nợ để chuyển khoản nợ 3 tỷ USD thành vốn chủ sở hữu, mang lại cho bảng cân đối kế toán của họ một khởi đầu mới. Công ty cũng sẽ sử dụng sự phá sản của mình để phá vỡ hơn 60 hợp đồng thuê ở Mỹ và đàm phán lại những hợp đồng khác. Ông Neumann và ông Benko có thể ra đi, nhưng những công ty mà họ xây dựng có thể sẽ tồn tại lâu dài.