Thấy gì từ sự “lên đồng“ của nhóm cổ phiếu bất động sản?

Từ tháng 10/2021 đến nay, dù vẫn có những phiên tăng giảm đan xen nhưng mặt bằng chung, nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn đang được xem là hoa hậu của thị trường chứng khoán khi ghi nhận mức tăng đáng nể.

Dù thị trường chứng khoán Việt Nam vừa có một tuần giao dịch đầy biến động song vẫn có điểm nhấn về giao dịch cổ phiếu. Trong đó, nhóm cổ phiếu bất động sản vốn hóa vừa và nhỏ tiếp tục là tâm điểm của dòng tiền như: MCG của Công ty CP Năng lượng và Bất động sản MCG ghi nhận mức tăng gần 40%, CEO của Công ty CP Tập đoàn C.E.O (CEO Group) tăng 58,3%, HQC của Công ty CP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân tăng 18,4%, TCH của Công ty CP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy tăng 17,4%, BCG của Công ty CP Bamboo Capital tăng 5%...

Bên cạnh đó, nhóm bất động sản khu công nghiệp như ITA của Công ty CP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (Itaco) tăng hơn 15% , SJS của Sudico tăng 8%... cũng góp phần giúp đà tăng chung của ngành thêm sôi động.

Triển vọng ngành tươi sáng

Thực tế, không phải đến bây giờ nhóm cổ phiếu bất động sản mới thu hút được dòng tiền mà đã có được mức tăng trưởng mạnh mẽ kể từ đầu tháng 10/2021 khi TP.HCM và nhiều tỉnh, thành chính thức mở cửa kinh tế trở lại sau thời gian dài áp dụng giãn cách xã hội để phòng chống dịch. Cùng với đó là sự tác động của những nhận định tươi sáng đối với thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm.

Theo đó, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, dù chịu tác động của dịch bệnh nhưng thị trường bất động sản vẫn cho thấy nhiều chỉ số khả quan như: Giá không giảm, nhu cầu cao, thu hút đầu tư lớn, nhiều cơ chế chính sách được tháo gỡ. Thậm chí, có ý kiến còn cho rằng, thị trường bất động sản như một chiếc lò xo đang bật tăng trở lại, được xem là "cú hích" để phục hồi kinh tế sau đại dịch.

Theo ông Đỗ Bảo Ngọc - Phó Tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến thiết Việt Nam (CSI), ngành bất động sản thường có điểm rơi lợi nhuận cao vào quý IV nên việc dòng tiền đổ mạnh vào nhóm này có thể nhằm “đón đầu” kết quả kinh doanh quý IV/2021.

Kỳ vọng này là hoàn toàn có cơ sở khi kết thúc quý III vừa qua, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đều thông báo kết quả kinh doanh ở mức tăng trưởng tốt, nhiều đơn vị ghi nhận lợi nhuận đột biến, gấp nhiều lần cùng kỳ năm trước như: Vinhomes, Novaland, Phát Đạt…

Không chỉ đưa ra những con số lợi nhuận tích cực, các “ông lớn” bất động sản còn không ngừng thâu tóm quỹ đất có giá trị bởi đây là một trong những yếu tố quan trọng để đánh giá năng lực và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

Có thể kể đến thương vụ Công ty CP Vinhomes công bố mua Khu đô thị Đại An có quy hô gần 300ha tại tỉnh Hưng Yên. Hay như Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín tăng cường hợp tác với các đối tác có nhiều quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi tập trung chủ yếu ở Long An (130ha), Đồng Nai (160ha); Phát Đạt nhận chuyển nhượng 99% vốn góp của Công ty CP Đầu tư Bắc Cường sở hữu khu đất gần 2.735m2 tại số 223 - 225 Trần Phú (TP. Đà Nẵng)…

Đáng chú ý, trong báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco) cho thấy, đầu tư công là phương án khả thi nhất trong bối cảnh hiện nay để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Đây sẽ là yếu tố tác động đến thị trường bất động sản khi thông tin về quy hoạch vùng, kế hoạch triển khai dự án hạ tầng giao thông có thể làm tăng nhu cầu mua nhà đất tại các khu vực lân cận. Theo công ty chứng khoán này, các doanh nghiệp có quỹ đất dự án lớn và khả năng triển khai dự án tốt sẽ tăng trưởng tốt.

“Cơn điên” của dòng tiền

Bên cạnh triển vọng tươi sáng của ngành bất động sản nói chung, sự hấp dẫn của việc đầu tư chứng khoán khi "cứ mua là có lãi" từ hơn 1 năm qua đã trở thành "hấp lực" kéo một lượng lớn các nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Ai cũng kỳ vọng mình sẽ kiếm được lợi nhuận tại kênh đầu tư này.

Điều đó đã được minh chứng tại số liệu thống kê của Trung tâm Lưu ký Chứng khoán Việt Nam (VSD) khi trong 10 tháng năm 2021 đã có gần 1,09 triệu tài khoản mở mới của các nhà đầu tư cá nhân, tăng gần gấp 3 lần số tài khoản mở mới của cả năm 2020 và cao hơn tổng số tài khoản được mở trong cả giai đoạn 2017 - 2020 cộng lại (1,03 triệu tài khoản).

Tạm tính trung bình mỗi nhà đầu tư mới “đổ” vào thị trường chứng khoán 200 triệu đồng thì trong 10 tháng qua, đã có khoảng 218.000 tỷ đồng (tương đương gần 9,5 tỷ USD) “tiền mới” được dùng để mua bán cổ phiếu.

Số lượng nhà đầu tư tham gia thị trường chứng khoán tăng đột biến trong thời gian gần đây đã góp phần đẩy thanh khoản thị trường lên hàng tỷ USD/phiên, thị giá cổ phiếu cũng từ đó mà leo dốc. Thậm chí, nhiều cổ phiếu của doanh nghiệp thua lỗ triền miên vẫn tăng trần hàng chục phiên liên tiếp, thị giá tăng bằng lần so với đầu năm.

Có thể kể đến cổ phiếu HUT của “ông trùm” BOT Công ty CP Tasco đã tăng mạnh từ mức 4.200 đồng/cổ phiếu hồi đầu năm lên 15.300 đồng/cổ phiếu (phiên 19/11), tương đương tăng gấp hơn 3,6 lần bất chấp kết quả kinh doanh bết bát, thua lỗ với 7 quý liên tiếp.

Đáng chú ý, điều này không chỉ diễn ra ở một vài cổ phiếu mà diễn ra trên quy mô lớn. Có những phiên giao dịch, chỉ tính riêng HoSE đã có 50 - 70 cổ phiếu tăng trần, còn UPCoM phiên kỷ lục có tới 127 cổ phiếu tăng trần, biên độ tăng 14 - 15%. “Cơn điên” này khiến tất cả những phân tích cơ bản phải chào thua.

Tuy nhiên, theo chuyên gia chứng khoán Nguyễn Hồng Điệp, việc mua bất chấp giá cả và yếu tố doanh nghiệp đã khiến dòng tiền được gọi là “điên” nhưng lại không hề “ngốc, trái lại còn rất thông minh, linh hoạt" khi không đổ vào tất cả các mã ngành mà xoay tua.

Ví dụ, trong những tháng đầu năm, “bank, chứng, thép” là “hoa hậu” của “làng” chứng khoán nhưng khi thấy giá tại các nhóm này đã quá cao, định giá trở nên đắt đỏ thì dù triển vọng ngành là tươi sáng (như ngân hàng), dòng tiền vẫn bị rút ra. Tiền trên thị trường chứng khoán là tiền không ngủ nên sẽ tìm đến những mã ngành khác để tìm kiếm lợi nhuận và nhóm bất động sản có thể là điểm đến cuối năm.

Cẩn trọng với “trái đắng”

Nhìn vào những phân tích trên có thể thấy, có quá nhiều yếu tố đang là “bà đỡ” cho nhóm cổ phiếu bất động sản. Tuy nhiên, đà tăng trưởng của nhóm cổ phiếu này đang được giới đầu tư ví như những “cục than hồng” - rủi ro cho những ai là người nắm cuối cùng.

Bởi lẽ như đã nói, đà tăng hầu hết đang tập trung tại các mã có vốn hóa vừa và nhỏ, thậm chí là các doanh nghiệp thua lỗ triền miên, cho thấy việc tiền đổ vào nhóm bất động sản đang mang tính đầu cơ hay còn gọi là đầu tư theo “trend”.

"Rồi đến lúc dòng tiền sẽ phân hóa, tự động chuyển qua những mã cổ phiếu có nội tại tốt chứ không đầu tư theo đám đông như hiện nay. Lúc đó, giá những cổ phiếu đã tăng bằng lần kia nhiều khả năng sẽ rơi vào trạng thái 'múa bên trăng'", chuyên gia Nguyễn Hồng Điệp nhận định.

Hơn nữa, nếu soi kỹ vào kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản có thể thấy, dù báo lãi nhưng nhiều đơn vị đang gánh nợ vay và tồn kho ngày càng tăng dẫn đến âm dòng tiền kinh doanh và bắt buộc phải tăng vốn.

Hiện nay, có 2 hình thức được các doanh nghiệp sử dụng triệt để để có thêm nguồn vốn kinh doanh là phát hành trái phiếu và cổ phiếu trong bối cảnh các ngân hàng thương mại ngày càng siết chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, kể từ tháng 9/2020, sự ra đời của Nghị định số 81/2020/NĐ-CP cũng khiến việc huy động vốn qua kênh trái phiếu trở nên khó khăn hơn nên chỉ còn lại kênh phát hành thêm cổ phiếu. Muốn làm được điều này hiệu quả bắt buộc giá cổ phiếu phải tăng và lợi nhuận doanh nghiệp phải tốt.

Do đó, việc doanh nghiệp báo lãi chưa chắc đã thực chất. Ngay cả khi những doanh nghiệp có quỹ đất cao vốn được đánh giá là tiềm năng vẫn có rủi ro khi thị trường không tạo ra được thanh khoản, dự án vướng pháp lý không thể triển khai thì “đất cũng chỉ là đất”.

“Nhìn chung, thị trường chứng khoán không phải là sòng bạc, nơi mà tiền nhiều át trí tuệ, liều lĩnh lấn kiến thức dù đôi khi điều này cũng xảy ra nhưng không thể kéo dài mãi. Chứng khoán nói riêng là một lĩnh vực đòi hỏi học thuật, trí tuệ và bản lĩnh. Tâm lý luôn tác động rất mạnh vào những quyết định của chúng ta. Tôi chỉ khuyến nghị khi quyết định đầu tư theo hướng nào đều phải hiểu thật rõ cuộc chơi, biết chấp nhận và quản trị rủi ro”, ông Điệp chia sẻ./.