Thấy gì từ con số tồn kho bất động sản đầu năm 2021?

Tình trạng tồn kho bất động sản thời gian qua đến từ các nguyên nhân như dịch Covid-19 làm chậm tiến độ dự án, vướng mắc thủ tục pháp lý hay năng lực tài chính của chủ đầu tư còn hạn chế...

Tồn kho vì nhiều lý do

Qua tổng hợp, phân tích số liệu về nguồn cung bất động sản và lượng giao dịch bất động sản từ các báo cáo địa phương, Bộ Xây dựng cho biết quý I/2021, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch ước tính vào khoảng 3.300 căn. Điều này cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản trong quý I/2021 tốt hơn so với cùng kỳ năm 2020 và quý IV/2020.

Tuy vậy, Bộ Xây dựng cho hay, trong khi tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở dần được cải thiện thì lượng giao dịch và khả năng hấp thụ đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hạn chế. Tỷ lệ giao dịch bình quân trong quý chỉ đạt khoảng 30%.

Mặt khác, khảo sát chưa đầy đủ từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản có lãi lớn quý I/2021 cho thấy, số hàng tồn kho còn khá cao. Song phần lớn giá trị tồn kho của các doanh nghiệp này tính đến hết quý I không biến động nhiều so với thời điểm đầu năm.

Đơn cử, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) dẫn đầu nhóm này với giá trị tồn kho khoảng 90.042 tỷ đồng, tăng nhẹ 4%. Phía doanh nghiệp thông tin, tồn kho này chủ yếu là chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến các bất động sản để bán đang xây dựng.

Trong quý đầu năm, Novaland đã bán được 20 - 25% trong số 10.000 sản phẩm mục tiêu trong năm nay. Doanh nghiệp đang đẩy mạnh tiến độ xây dựng và bán hàng tại các dự án nghỉ dưỡng (NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet), đô thị vệ tinh (Aqua City)…

Riêng Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Mã: NLG), giá trị tồn kho tính đến hết tháng 3 năm nay gần 13.522 tỷ đồng, gấp 2,2 lần hồi đầu năm. Trong quý đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận thêm 7.174 tỷ đồng tồn kho tại dự án Đồng Nai Waterfront (tên gọi mới là Izumi City).

Đối với trường hợp của Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) và CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR), gánh nặng tồn kho kẹt ở một số dự án cũ từ nhiều năm nay.

Trong đó, tồn kho lớn nhất của Đất Xanh đang nằm tại 2 dự án Gem Riverside (1.559 tỷ đồng) và Opal Boulevard (1.175 tỷ đồng)…

Được biết, tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm. Tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền. Trên thị trường, hàng tồn chủ yếu là các dự án bất động sản cao cấp, giá bán trên 35 triệu đồng/m2.

Còn tồn kho bán thành phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang chủ yếu ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai. Lý thuyết là vậy song trên thực tế, rất nhiều dự án thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn... nên cứ “chình ình” trong mục bất động sản dở dang.

Lý giải về nguyên nhân tồn kho của các doanh nghiệp, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, trong năm qua doanh nghiệp kinh doanh và nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn do dịch Covid-19, cùng với đó là những vấn đề pháp lý liên quan đến việc cấp phép cho dự án bị siết chặt, khiến thị trường giảm nguồn cung sản phẩm mới.

Ông Thanh cho rằng: “Mặc dù lượng sản phẩm tồn kho của các doanh nghiệp tương đối lớn, nhưng thực tế trong khoảng 3 năm trở lại đây nguồn cung mới liên tục giảm, trong khi nhu cầu thị trường vẫn ở mức cao, đó chính là lý do khiến giá bán không ngừng bị đẩy lên. Doanh nghiệp cũng có xu hướng giữ lại hàng chờ thời điểm giá bán tăng hợp lý sẽ “bung” ra để bán”.

Tồn kho nhưng giá không giảm

Những tưởng con số tồn kho vẫn cao thì giá bất động sản sẽ giảm nhưng thực tế, giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà không hề giảm, thậm chí còn tăng cao. Theo báo cáo thị trường quý I của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại các địa phương trên cả nước tăng đều theo tháng, bình quân tăng 5 - 10% so với quý liền trước.

Một số dự án tăng cao hơn mức tăng bình quân của toàn thị trường như Stellar Garden tăng 6,4%, Seasons Avenue tăng 5%, Xuân Mai Complex tăng 5,4% (Hà Nội); Feliz En Vista tăng 4,6%, The Metropole Thủ Thiêm tăng 5,2%, Đạt Gia Residence Thủ Đức tăng 5% (TP.HCM). Tại Bình Dương, giá giao dịch tại các dự án như Bcons Suối Tiên, The East Gate, Compass One tăng 4 - 5% so với quý IV/2020.

Cũng theo Bộ Xây dựng, căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) tại các đô thị lớn rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Các dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 đã tăng lên 25 triệu đồng/m2.

Đối với căn hộ trung cấp (30 - 40 triệu đồng/m2), tại Hà Nội, đa số các dự án mới có giá bán tương đương, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm… Tại TP.HCM, chung cư phân khúc trung cấp có giá cao hơn tại thị trường Hà Nội, dao động khoảng 35 - 45 triệu đồng/m2.

Với căn hộ cao cấp (giá trên 50 triệu đồng/m2), cả TP.HCM và Hà Nội đều có nhiều dự án mới thuộc phân khúc giá này. Hà Nội có chung cư cao cấp The Nine - Phạm Văn Đồng giá khoảng 50 triệu đồng/m2, chung cư The Matrix One có giá 55 - 60 triệu đồng/m2, dự án D’. Le Roi Soleil - Quảng An có giá khoảng 80 triệu đồng/m2, dự án Grandeur Palace Giảng Võ có giá khoảng 80 triệu đồng/m2… Tại TP.HCM, một số dự án có mức giá cao như The Tresor quận 4 có giá khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2, dự án Saigon Royal quận 4 giá khoảng 90 triệu đồng/m2, dự án chung cư Sadora quận 2 giá khoảng 70 triệu đồng/m2...

Có thể nói, giá bất động sản có giảm hay không phụ thuộc rất lớn vào vấn đề cung - cầu, tâm lý của người nắm giữ tài sản. Trong một phát biểu trước đó, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng nói rằng: “Chúng tôi không còn gọi đó là tồn kho nữa, mà đó chỉ là sản phẩm chưa bán hoặc đang trong quá trình chuẩn bị tung ra thị trường của các doanh nghiệp địa ốc”.

Phải chăng vì thế mà trong bối cảnh tiền gửi ngân hàng dồi dào, lãi suất ngày càng thấp, bất động sản có thể là kênh trú ẩn an toàn và sinh lời, nhất là khi sản phẩm bất động sản vẫn được đánh giá là có lãi từ 10 - 15% sau một năm.

Bàn về giá bất động sản tăng, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Việt Nam chia sẻ: “Chúng ta không cần quá lo ngại chuyện mức giá bất động sản. Trong năm 2021, một số dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải được rà soát lại tổng thể giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án đó khi tung sản phẩm ra thị trường”./.