Thấy gì từ các phiên đấu giá đất vùng ngoại thành Hà Nội?

Đất trúng đấu giá cao tại các huyện ngoại thành Hà Nội sẽ hình thành mặt bằng giá mới rất cao, dẫn đến câu chuyện ước mơ có nhà có đất của người lao động ngày càng xa vời.

Liên tiếp nhiều phiên đấu giá gây sốc

Đấu giá đất ngoại thành Hà Nội đang là từ khóa gây sốt trên thị trường bất động sản khi các phiên đấu giá gần đây đã thu hút hàng nghìn bộ hồ sơ tham gia với giá trúng cao nhất lên tới 133 triệu đồng/m2.

Đơn cử tại huyện Đan Phượng, vào ngày 28/7, có 85 lô đất được đem ra đấu giá, với 1.252 bộ hồ sơ tham gia, tỷ lệ chọi là 14,7 hồ sơ/lô. Kết quả trúng đấu giá gây sốc nhất lên đến 99,2 triệu đồng/m2, gấp hơn 2 lần giá khởi điểm.

Sau Đan Phượng, huyện Thanh Oai cũng trở thành “chảo lửa” đấu giá khi 68 lô đất (thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao) có diện tích từ 68 - 85m2 thu hút gần 1.600 người tham dự, gần 5.000 bộ hồ sơ với giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá kỷ lục khi kết quả đấu giá trúng cao nhất lên đến 100,5 triệu đồng/m2; hầu hết các lô đất đều có giá trúng từ 63 - 80 triệu đồng/m2. So với giá khởi điểm, giá trúng đấu giá các lô đất cao gấp từ 5 - 8 lần.

Dư luận chưa hết bàng hoàng thì phiên đấu giá xuyên đêm tại huyện Hoài Đức lại gây sốc khi 400 người “giành nhau” 19 lô đất và phải mất 18 giờ đồng hồ, trải qua 9 vòng trả giá mới “ngã ngũ”. Theo kết quả sở bộ, toàn bộ lô đất có diện tích từ 74 - 118m2 đều đã bán thành công. Không ít nhà đầu tư tham gia đành chấp nhận ra về tay trắng vì cho rằng giá cao.

Ở vòng đấu giá cuối, còn khoảng hơn 20 người ở lại tham gia trả giá. Sau 9 vòng, lô trúng đấu giá cao nhất lên đến 133,3 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Đây là thửa góc có 3 mặt tiền, rộng hơn 113m2, được trả hơn 15 tỷ đồng.

2 lô trúng đấu giá cao thứ 2 có giá 127,3 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, 14 lô có giá trúng đấu giá từ 97,3-121,3 triệu đồng/m2. 2 lô trúng có giá đấu giá thấp nhất cũng lên đến 91,3 triệu đồng/m2, song mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm. Như vậy, người trúng đấu giá sẽ phải bỏ ra số tiền dao động từ 11,6 - 15 tỷ đồng/lô.

Giá trúng cao là chủ đề được giới đầu tư bất động sản bàn tán sôi nổi khắp các diễn đàn mạng xã hội, hàng loạt câu hỏi được đưa ra: Tại sao giá khởi điểm thấp nhưng sau đấu giá lại tăng vọt? Vì sao đất nông thôn vùng ven Hà Nội tăng sốc? Liệu có đầu cơ thổi giá đất nông thôn ngoại thành Hà Nội? Hệ lụy ra sao từ sốt đất đấu giá?...

Chiêu trò “thổi giá” tạo ra mặt bằng giá mới

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng Luật sư Chính pháp, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, bày tỏ khi nghe thông tin phiên đấu giá đất tại các huyện khá xa trung tâm Hà Nội có mức giá trúng rất cao, cá nhân ông cũng không tưởng tượng được vì sao giá lại tăng cao như vậy.

Cách đây vài ngày, khi có buổi làm việc tại Thanh Oai, ông Cường cho biết có tìm hiểu thông tin từ các cán bộ và người dân, họ đều cho rằng đất ở trung tâm thị trấn giá chỉ khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2, trong khi đất đấu giá ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao vừa trúng giá lên tới 80- 100 triệu đồng/m2. Khi so sánh giá ở cùng khu vực cho thấy đấy là “giá ảo”.

Theo luật sư Cường, có nhiều nguyên nhân tạo ra “giá ảo” trên. Trước hết là về quan hệ cung cầu, khi 3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực, việc cá nhân, doanh nghiệp mua đất phân lô bán nền sẽ không thực hiện được mà chỉ có phân lô đấu giá do nhà nước đứng ra tổ chức. Chính vì vậy, sẽ tạo ra sự khan hiếm nguồn cung, đánh vào tâm lý của các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng là tập trung vào đấu giá.

Thứ hai, theo nguyên tắc đấu giá đất, ai trả cao nhất sẽ trúng giá, trong số mấy chục lô đất đấu giá trên có đến hàng trăm đến hàng nghìn người đăng ký tham gia. Điều đấy chứng tỏ lượng quan tâm rất nhiều, do đó giá hoàn toàn có thể bị đẩy lên.

Thứ ba, liên quan đến xu hướng đầu tư, khi kinh tế biến động, các hình thức đầu tư khác như: chứng khoán, vàng, đầu tư kinh doanh… đều tiềm ẩn những rủi ro cho nên nhiều người tìm cách trú ẩn vào bất động sản.

Nguyên nhân cuối cùng là thị trường bất động sản sau một thời gian trầm lắng nay đã có dấu hiệu tích cực trở lợi. Những môi giới rời nghề mấy năm qua nay cũng trở lại. Ngoài ra, sự thay đổi chính sách pháp luật trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai nên người dân quan tâm nhiều hơn về bất động sản. Đây là những yếu tố khiến cho cuộc đấu giá tạo ra những con số bất thường.

Luật sư Đặng Văn Cường cho rằng các phiên đấu giá trên có thể xảy ra tình trạng “thổi giá đất”, có động cơ thao túng nào đó của một nhóm nhà đầu tư chấp nhận bỏ tiền cọc để tạo ra mặt bằng giá mới, thậm chí đáng lo ngại hơn, các nhà đầu tư bắt tay nhau góp tiền để một người cầm số tiền đó đứng ra đặt cọc rồi trả giá cao ngất ngưỡng, sau đó chấp nhận bỏ cọc.

“Nếu số tiền bỏ cọc chiếm khoảng 20% giá khởi điểm thì đối với một cá nhân có thể là cao, song nếu 5-7 người hoặc một vài doanh nghiệp bỏ tiền ra để cho một cá nhân đứng tên thì khi chia ra mỗi người chi có vài triệu đến vài chục triệu đồng cũng không đáng kể. Đây có thể là chiêu trò bắt tay nhau đẩy giá mặt bằng lên để bán chốt lời những bất động sản đã ôm trước đó nữa”, vị luật sư phân tích.

Từ thực tế các phiên đấu giá đất gần đây, ông Nguyễn Văn Tú, Tổng giám đốc Cao Nguyên Land, đánh giá phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai có giá trúng cao so với mặt bằng chung của giá đất xung quanh. Điều này cho thấy một cuộc xác lập giá mới của vùng ven Hà Nội đối với các huyện chuẩn bị lên quận.

Còn phiên đấu giá Hoài Đức xuyên đêm đầu tiên, ông Tú cho rằng mức giá này hợp lý và nằm trong dự đoán của nhiều người. Giá bất động sản tại Hoài Đức cũng như Thanh Oai đều có bước tăng trưởng đột phá từ đầu năm 2024. Trên cơ sở đó, nhà đầu tư tham gia đấu giá chấp nhận trả mức giá cao cho bất động sản cũng là chuyện dễ hiểu.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, cũng cho rằng mức trúng đấu giá đất trên 100 triệu đồng/m2 ở Thanh Oai là không hợp lý. Sự bất thường ở đây là giá trúng không phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản.

Trên thực tế, cùng thuộc địa bàn nhưng giá đất ở Khu đô thị Thanh Hà chỉ dao động 50-70 triệu đồng/m2 trong khi hạ tầng đã đầy đủ, cộng đồng cư dân đã hình thành, trong khi đất đấu giá Thanh Oai nằm giữa một vùng “đồng không mông quạnh”, dân cư thưa thớt, hạ tầng chưa hoàn thiện thì giá lại bị đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2.

Theo công cụ lịch sử giá của kênh Batdongsan, giá rao bán phổ biến đất nền ở khu vực vừa đấu giá tại Hoài Đức trong quý II/2024 là 43 triệu đồng/m2. Trong vòng 1 năm qua, giá đất ở địa phương này đã tăng hơn 48%. Tuy nhiên, giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa qua vẫn cao gấp từ 2 đến 3 lần so với mặt bằng giá phổ biến.

Hệ lụy nhãn tiền từ cơn sốt đất đấu giá

Ông Phạm Đức Toản cho rằng việc thổi giá, tạo mặt bằng giá mới nhằm bán hưởng chênh các lô đất trong cùng khu vực sẽ để lại những hệ lụy lâu dài. Đầu tiên là mặt bằng giá mới phi thực tế, nếu người đấu giá không bỏ cọc, thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ, đồng nghĩa mức giá cao 133 triệu đồng/m2 sẽ được ghi nhận một cách chính thức. Nếu các cơ quan chức năng căn cứ và lấy đó là một trong những tiêu chí để xây dựng, phê duyệt bảng giá đất mới thì sẽ rất bất cập.

Tổng giám đốc Cao Nguyên Land cũng nhìn nhận, giá bất động sản Hà Nội liên tục đẩy lên rất cao ở tất cả các phân khúc chung cư, nhà phố, nhà nội đô và đất ven đô. Do đó, ông dự báo có thể quý IV/2024 sẽ xác lập một mức giá mới cao hơn hiện tại rất nhiều, và người thu nhập thấp sẽ càng xa vời giấc mơ nhà Hà Nội.

Luật sư Đặng Văn Cường đánh giá sẽ có rất nhiều hệ lụy từ giá bất hợp lý gây ra. Đó là cơ hội cho nhà đầu cơ trục lợi từ những sản phẩm bất động sản không tạo ra giá trị mà chỉ bán qua tay nhau. Đáng lo hơn, khi giá bất động sản cao sẽ tạo ra làn sóng đẩy giá khu vực xung quanh, người dân không bán giá thấp nữa, dẫn đến câu chuyện ước mơ có nhà có đất của người lao động ngày càng xa vời.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định rằng kết quả đấu giá đất với mức giá cao như vậy sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn. Với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 đến 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo.

“Mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng. Tuy nhiên, điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác”, ông Tuấn nói.