Thấp - cao định giá đất

Quản lý giá đất là lĩnh vực thuộc loại quan trọng và phức tạp nhất. Xác định giá đất theo thị trường không hề dễ nên giới "buôn đất" chỉ chờ sơ hở của Nhà nước, tìm kẽ lách để kiếm tiền. - VnExpress

Nhiệm vụ của một nhà nước tiến bộ là ban hành các chính sách bảo đảm bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai của tổ chức, công dân. Các chính sách, pháp luật về tài chính đất đai từ đó mà hình thành. Thế nhưng, pháp luật về tài chính đất đai có hay đến mấy mà giá trị đất đai xác định sai so với thị trường thì cũng coi như vô nghĩa.

Tham gia các cuộc thảo luận về Luật Đất đai qua nhiều năm, tôi biết rõ, ngay từ 2002, khi chuẩn bị xây dựng Luật Đất đai 2003, nguyên tắc "giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường" được thống nhất khá dễ dàng. Tranh luận diễn ra chủ yếu ở điểm mấu chốt: Quản lý như thế nào?

Khi đó, có hai nhóm giải pháp được cân nhắc: một là Trung ương ban hành Khung giá đất (giá trần và giá sàn cho từng địa phương) để quản lý Bảng giá đất ở địa phương. Hai là không dùng Khung giá đất để quản lý mà các địa phương chủ động và tự chịu trách nhiệm về Bảng giá đất của mình.

Cuối cùng, giải pháp thứ nhất thắng thế. Nhưng suốt 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2003, giá đất của Nhà nước vẫn thấp hơn thị trường rất nhiều, chỉ bằng 10-40%.

Năm 2012, Nghị quyết 19 được ban hành, vẫn tiếp tục chủ trương quản lý theo Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, có thêm yêu cầu thiết lập cơ sở dữ liệu về giá đất và bảo đảm tính độc lập của cơ quan định giá.

Luật Đất đai 2013 có một số đổi mới đáng kể, nhưng vẫn tồn tại ít nhất hai điểm bất hợp lý. Thứ nhất, trong 5 phương pháp định giá đất, phương pháp thứ năm quy định Bảng giá đất nhân với một hệ số, do UBND cấp tỉnh đặt ra. Như vậy, một đại lượng khách quan được hình thành trên thị trường bằng tích hai đại lượng chủ quan. Phương pháp định giá thị trường như vậy không thấy có ở đâu, kể cả trong sách giáo khoa hay tiêu chuẩn định giá quốc tế.

Hai là các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước phải định giá đất cụ thể theo quy trình ba bước: Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất, Hội đồng thẩm định cấp tỉnh thẩm định giá và Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất. Quy trình này cũng phụ thuộc rất lớn vào ý chí chủ quan của con người.

Thực tế triển khai Luật Đất đai 2013 cho thấy Bảng giá đất của hầu hết địa phương cấp tỉnh đều thấp hơn giá thị trường, chỉ bằng 30-60%, khá hơn xưa nhưng vẫn thấp, nhất là tại các đô thị lớn. Tại nơi đắt đỏ nhất, giá thị trường khoảng một tỷ đồng/m2 đất, nhưng bảng giá của Nhà nước chỉ quy định khoảng 250 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch tương tự giữa giá đất nhà nước quy định và giá đất thị trường cũng có thể thấy phổ biến ở nhiều tỉnh thành trên cả nước.

Tình trạng khiếu kiện của dân về giá đất ngày một nhiều và cán bộ quản lý tham nhũng về đất đai ngày một lớn cũng xuất phát từ hệ thống hai giá với khoảng cách quá lớn giữa giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.

Tôi hỏi nhiều lãnh đạo cấp tỉnh rằng tại sao lại để Bảng giá thấp hơn giá thị trường nhiều đến thế. Câu trả lời gần như giống nhau rằng "chúng tôi rất muốn đưa Bảng giá đất lên sát giá thị trường theo quy định của pháp luật, nhưng Khung giá đất của Chính phủ rất thấp nên không thể đưa giá lên cao hơn được".

Từ câu trả lời này, có thể thấy Khung giá đất là vật cản thực sự đối với việc quản lý giá đất phù hợp thị trường.

Ngày 16/6/2022, Nghị quyết 18 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" được ban hành. Về nội dung quản lý giá đất, Nghị quyết đã quyết định nhiều chủ trương đổi mới.

Thứ nhất, khung giá đất bị bãi bỏ, thay thế bằng chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất, cơ quan quản lý thi hành và các cơ quan liên quan. Thứ hai, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, tức là giảm mạnh tác động chủ quan của cơ quan quản lý lên Hội đồng nhằm thể hiện tính khách quan của thị trường. Thứ ba, nâng cao năng lực của tổ chức tư vấn, định giá viên xác định giá đất. Thứ tư, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch về giá đất và xử lý nghiêm các vi phạm nhằm tạo điều kiện đủ để thực thi chính sách.

Có thể thấy, các quyết định đã hướng tới thay đổi cơ bản chính sách quản lý giá đất của Nhà nước cho phù hợp thị trường, một chính sách được thống nhất ý chí từ gần 20 năm nay mà không có giải pháp hiệu quả để thực thi.

Bãi bỏ Khung giá đất là một quyết định mang tính bản lề. Nếu luật hóa trung thực, triển khai nghiêm ngặt thì các chính sách đổi mới sẽ đưa giá đất quy định của Nhà nước gần thị trường hơn, khiếu kiện về giá đất của dân sẽ giảm và tham nhũng về đất đai cũng sẽ bớt đi.