'Tháo ngòi' xung đột quỹ bảo trì chung cư tại Hà Nội - Bài 3: Việc mới, việc khó

Trái ngược với những "góc khuất", ở nhiều dự án, sự minh bạch trong quản lý, sử dụng quỹ bảo trì đã đem lại niềm tin, sự tương tác cao giữa cư dân và các chủ đầu tư; đồng thời, góp phần tích cực cho quản lý Nhà nước trên địa bàn Hà Nội. Đặc biệt, ở một số nơi xuất hiện những khu chung cư văn minh với cách làm mới, hiệu quả, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân.

Chung cư "An toàn, thân thiện, lịch sự"

Phường Xuân Tảo là địa phương có số nhà chung cư nhiều nhất của quận Bắc Từ Liêm, với 29 toà nhà. Trước năm 2010, việc quản lý chung cư ở địa bàn này khá lỏng lẻo, liên tiếp xảy ra những vụ tranh chấp khiếu kiện giữa cư dân và chủ đầu tư. Trong số đó, nổi cộm nhất là việc chậm bàn giao quỹ bảo trì 2% từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư.

Để khắc phục tồn tại đó, năm 2020, phường Xuân Tảo cho ra mắt và áp dụng mô hình chung cư "An toàn, thân thiện, lịch sự" tại hầu hết các chung cư sau khi thành lập ban quản trị. Theo đó, UBND phường yêu cầu, trước khi gắn biển chung cư "An toàn, thân thiện, lịch sự", các ban quản trị, chủ đầu tư ký cam kết với chính quyền địa phương tuân thủ pháp luật của Nhà nước; không nợ quỹ bảo trì cũng như những việc được làm và không được làm tại chung cư…

Đến thăm tòa nhà N04A Xuân Tảo - tòa nhà đầu tiên được UBND phường chọn gắn biển chung cư "An toàn, thân thiện, lịch sự", hình ảnh ghi nhận được là một khu chung cư xanh, sạch, đẹp. Ngay khu vực lối vào tòa nhà cao 20 tầng này gắn bảng nội quy ghi rõ: Đảm bảo công tác an toàn phòng chống cháy nổ, không mất đoàn kết nội bộ, không kích động sử dụng vũ lực, chấp hành các quy định của pháp luật…

Chị Nguyễn Thị Linh, Trưởng Ban quản lý tòa nhà, các quy định chung cư "An toàn thân thiện, lịch sự" cho biết, cư dân cảm thấy khá thoải mái khi thực hiện các nội quy của chung cư do Nhà nước hay phường quy định.

"Nếu ai đó có hành động, lời nói chưa chuẩn mực, cư dân thường nhắc nhau phải ứng xử sao cho văn minh. Đáng chú ý, từ khi áp dụng mô hình, tôi thấy các hành vi văn hóa lệch chuẩn đã giảm hẳn. Cư dân rất tự hào khi được gắn biển chung cư "An toàn thân thiện, lịch sự", chị Linh vui vẻ nói.

Trao đổi với bà Đỗ Thị Hương Chà, Chủ tịch UBND phường Xuân Tảo, từ khi áp dụng mô hình này có tới hơn 90% chủ đầu tư chung cư trên địa bàn phường đã bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị. Từ đó, giảm đáng kể số vụ tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư và các cư dân.

Hay ghi nhận tại quận Long Biên, một địa phương cũng có số lượng chung cư khá lớn, để quản lý tốt hơn các khu chung cư, ngày 30/9/2021, Quận ủy Long Biên đã ban hành Thông tri số 05-TT/QU về việc nâng cao chất lượng hoạt động của hệ thống chính trị ở tổ dân phố có nhà chung cư trên địa bàn. Theo đó, ngoài đề cập đến việc chấp hành pháp luật về quỹ bảo trì chung cư, Thông tri của Quận ủy Long Biên nhấn mạnh tới sự phối hợp giữa tổ dân phố với Ban quản trị tòa nhà nhằm thiết lập mối quan hệ mới tốt đẹp hơn giữa cư dân và các tổ dân phố.

Cụ thể hóa Thông tri trên, phường Giang Biên đã ban hành "Sổ tay quản lý chung cư" với 41 câu hỏi, đáp trên cơ sở tóm lược các văn bản của cấp trên; đồng thời đưa ra một số nội dung riêng theo đặc thù để phát cho các ban quản trị và chủ đầu tư.

Sau khi có các căn cứ pháp lý để tuyên truyền, UBND phường triệu tập nhiều cuộc họp với vai trò "trọng tài" phân xử các mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư để đi đến thống nhất cuối cùng là sớm bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân. Nhờ những cách làm trên, phường Giang Biên có 100% chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị.

Ngoài ra, từ khi có Thông tri trên, giữa Ban quản trị và tổ dân phố đã không còn "quyền anh, quyền tôi" theo kiểu "cua cậy càng, cá cậy vây" như trước mà trở thành "cánh tay nối dài" của chính quyền sở tại. Nhờ đó, các bức xúc trong cư dân đã được tổ dân phố, chính quyền kịp thời lắng nghe, giải quyết. Thống kê của phường Giang Biên cho thấy, trong năm 2020, trên địa bàn có 10 thắc mắc kiến nghị về chung cư thì năm 2021 đã giảm xuống còn 5 kiến nghị.

Cùng với những cách làm mới, hay trong quản lý và vận hành chung cư, trên địa bàn Thủ đô vẫn có những chủ đầu tư thực hiện tốt việc bàn giao quỹ bảo trì cho đại diện cư dân. Đơn cử, tại tòa nhà Chung cư 2B - Vinata Towers (289 Khuất Duy Tiến, quận Cầu Giấy), sau khi bầu ra Ban quản trị, Tổng Công ty cổ phần Vinaconex đã chuyển ngay quỹ bảo trì gần 12,4 tỷ đồng cho Ban quản trị. Số tiền này được chủ đầu tư quản lý theo đúng quy định, gồm tiền lãi phát sinh và cả nguồn kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung thu từ chủ sở hữu các căn hộ, sàn thương mại dịch vụ, văn phòng.

Công ty cổ phần BIC Việt Nam cũng là một trong những chủ đầu tư đầu tiên thực hiện đúng quy định của pháp luật về bàn giao tài khoản quỹ bảo trì phần sở hữu chung chung cư; đồng thời, Rainbow Linh Đàm cũng là tòa nhà đầu tiên trên địa bàn quận Hoàng Mai được tổ chức bàn giao quỹ công khai trị giá hơn 7,8 tỷ đồng cho ban quản trị...

Dỡ bỏ "thế giới riêng" tại mỗi chung cư

Có thể thấy, bài toán về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì sẽ trở nên dễ dàng hơn nếu như có sự hợp tác giữa chủ đầu tư và ban quản trị tòa nhà. Song, đại diện mỗi hộ gia đình đều mong muốn, số tiền bảo trì phải được ban quản trị dùng đúng mục đích, không có hành vi trục lợi, đảm bảo tòa nhà được vận hành một cách tốt nhất.

Hiện nay, nhiều tòa chung cư đang áp dụng mô hình quản lý do bên thứ ba thực hiện. Bên thứ ba là một công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp được thuê bởi chủ đầu tư hoặc ban quản trị. Đơn vị này sẽ thực hiện nghiêm túc các quy định về phí gửi xe, bảo vệ, dọn vệ sinh, bảo trì các hạng mục công trình, thực hiện nhiệm vụ quản lý vận hành ổn định.

Anh Huy, một cư dân sống tại tòa chung cư thuộc quận Long Biên cho biết, cư dân đồng thuận để một đơn vị chuyên nghiệp thực hiện quản lý, vận hành. Các mô hình quản lý như mô hình do chính chủ đầu tư thành lập hay ban quản trị tự quản lý, điều hành đều không phù hợp và dễ xảy ra tranh chấp, khi xử lý thì mất nhiều thời gian.

"Cư dân mong muốn các bên có liên quan như chủ đầu tư, ban quản trị hay đơn vị quản lý vận hành đều phải có trách nhiệm với cư dân; đảm bảo tiền phí, quỹ bảo trì được bàn giao đúng hạn và sử dụng đúng mục đích. Chỉ khi các bên thực hiện tốt thì mới không có tranh chấp xảy ra và chỉ khi đó, quyền lợi của chúng tôi mới được đảm bảo", anh Huy nhấn mạnh.

Với lượng chung cư trên địa bàn lớn, để tìm ra mô hình quản lý chung cư hiệu quả, quản lý quỹ bảo trì minh bạch đang là một đòi hỏi tại Hà Nội. Không chỉ những quận, huyện ven đô mới có chung cư, mà ở những quận lõi, khi chung cư được ra đời từ những năm 1960 của thế kỷ trước, cũng đang trăn trở tìm mô hình quản lý hiệu quả hơn.

Đề cập đến nội dung này, ông Hà Anh Tuấn, Phó Chủ tịch UBND quận Đống Đa chia sẻ, dù các cấp chính quyền quận đã thực hiện quản lý chung từ nhiều năm nay, song trước sự thay đổi, bổ sung thường xuyên các quy định của pháp luật; số lượng chung cư trên địa bàn tăng mạnh. Chỉ tính từ năm 2000 đến nay, quận có thêm 38 nhà chung cư với khoảng 7.000 căn hộ dẫn tới việc quản lý chung cư vẫn là việc làm mới và khó với cấp chính quyền mỗi khi có những tranh chấp khiếu kiện xảy ra. Từ trước, cán bộ cấp phường, tổ dân phố ít quan tâm đến việc quản lý hay tham gia vào các nội dung tại các chung cư. Thế nên, tại nhiều chung cư, chủ đầu tư và ban quản trị thường thành lập ra một "thế giới riêng" để quản lý, vận hành, khiến chính quyền địa phương khó có thể can thiệp các vụ việc phát sinh tại chung cư.

Từ thực tế trên đang là gánh nặng đặt lên vai các cơ quan quản lý Nhà nước và các cấp chính quyền trong quản lý chung cư. Phải chăng, Hà Nội cũng như một số tỉnh, thành phố khác vẫn thiếu công cụ đủ mạnh để đảm bảo việc thực thi pháp luật khiến các chủ đầu tư phải chú trọng việc bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị của cư dân. Đã đến lúc cần những giải pháp ở cấp độ bao trùm hơn, rộng lớn hơn liên quan đến thể chế để "siết" chặt quản lý quỹ bảo trì nhằm phá dỡ "thế giới riêng" trong quản lý, vận hành chung cư.

Bài cuối: Để 'thân lừa' không còn ưa nặng