Tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản phát triển

Nhiều chuyên gia kinh tế cùng chung nhận định: Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh trong năm 2020 không phải là đại dịch Covid-19 mà là các quy định của pháp luật. Chính các điểm nghẽn về pháp lý đã khiến các dự án chậm triển khai, hoặc không thể triển khai, dẫn đến làm gia tăng chi phí, đẩy giá nhà lên cao so với thu nhập của người dân.

Theo GS, TSKH Đặng Hùng Võ, các điểm nghẽn, xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan đến thị trường BĐS thường thể hiện dưới dạng không thống nhất về trình tự, thủ tục hành chính trong phê duyệt và xử lý các dự án “treo”. Thí dụ, Luật Đầu tư 2014 dùng chung thuật ngữ “nhà đầu tư” để chỉ mọi người mong muốn cũng như đã có dự án đầu tư; trong khi Luật Xây dựng 2014 lại phân biệt rõ “nhà đầu tư” là người có đề xuất dự án đầu tư, còn “chủ đầu tư” là nhà đầu tư đã có dự án đầu tư được phê duyệt. Việc thiếu thống nhất thuật ngữ pháp lý đã gây ách tắc trong phê duyệt dự án đầu tư.

Đối với việc xử lý các dự án “treo”, theo Luật Đầu tư, sau 12 tháng không hoạt động đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư bị thu hồi. Trong khi đó, theo Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư dự án sử dụng đất không đúng tiến độ được gia hạn 24 tháng, trong thời gian gia hạn dự án vẫn không đúng tiến độ mới bị thu hồi đất. Thế là đất đai bị lãng phí hai năm không được sử dụng, dự án “treo” vẫn không được giải quyết.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, những khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS sẽ phần nào được tháo gỡ khi trong quý I-2021, dự kiến Chính phủ sẽ ban hành các nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 và hoàn thiện cơ chế chính sách để đẩy mạnh công tác xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang khu vực đô thị; chỉnh trang, di dời nhà trên và ven kênh rạch; phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp; tăng cường hiệu quả công tác quản lý vận hành nhà chung cư; tháo gỡ các vướng mắc để vận hành trở lại các dự án đầu tư, dự án nhà ở có liên quan đến sử dụng quỹ đất do sắp xếp lại trụ sở cơ quan, di dời nhà xưởng ô nhiễm…

Dự đoán, trong năm 2021, thị trường BĐS cả nước nói chung, TP Hồ Chí Minh nói riêng sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, ổn định và chưa có nguy cơ xảy ra tình trạng “đóng băng”, hoặc “bong bóng” BĐS do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao. Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền nhiều người (bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường BĐS, là cơ hội để người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư tạo lập được nhà ở.

Trong khi đó, theo Tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam Phạm Lâm, cần thêm nhiều yếu tố để thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh và khu vực phía nam phát triển mạnh mẽ. Trước hết, các chính sách pháp lý, hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường. Các quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp (DN) tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường. Bên cạnh đó, các địa phương cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng giao thông để sớm đưa vào sử dụng. Bản thân các DN cũng phải đa dạng hóa kênh tiếp cận nguồn vốn mới từ thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư ngoại,… để nâng cao năng lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào kênh huy động vốn từ khách hàng. Đồng thời, chủ đầu tư phải chú trọng đầu tư cảnh quan, tiện ích dự án, bảo đảm chất lượng công trình và áp dụng linh hoạt các chính sách bán hàng,… nhằm tạo lợi thế cạnh tranh và thu hút sự quan tâm của khách hàng. Quan trọng hơn hết, các DN cần nghiêm túc tuân thủ quy định của pháp luật, tránh những sai phạm gây bất ổn cho thị trường và xã hội.

Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Thẩm định giá (Công ty Tư vấn dịch vụ BĐS Colliers International tại Việt Nam) Kim Ngọc, nhận định, những sửa đổi, cập nhật trong Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán và Luật Doanh nghiệp sẽ có thể giúp hoạt động mua bán, sáp nhập DN (gọi chung là M&A) trở nên sôi động hơn sau khi nhiều quy định không phù hợp đã được bãi bỏ. Kết hợp với việc Việt Nam thực hiện tốt “mục tiêu kép” trong năm 2020, cho nên chúng ta có thể tin tưởng hoạt động M&A sẽ nhanh chóng hồi phục. Các lĩnh vực có thể thu hút nhiều M&A là BĐS, bán lẻ hay hàng tiêu dùng.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường BĐS năm 2021 khó có nguy cơ xảy ra khủng hoảng, ảo hay bong bóng; ngược lại, sẽ theo hướng ổn định và bền vững hơn năm 2020 khi kinh tế Việt Nam có thể giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn, dẫn đến nhu cầu mua nhà và đầu tư tăng trở lại. Dự báo, sức cầu hồi phục thị trường BĐS tương đương 70% của năm 2019.