Thành phố Hồ Chí Minh: Thị trường văn phòng dự báo trầm lắng

Thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh đã hồi phục mạnh mẽ kể từ sau ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, tuy nhiên những tháng cuối năm 2022, tỷ lệ cho thuê mới bắt đầu chậm lại.

Bên cạnh đó, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm tiếp tục bị hạn chế, trong khi các nhà bán lẻ tiếp tục tìm kiếm mặt bằng chất lượng cao ở vị trí đắc địa tại trung tâm thành phố và dọc theo tuyến đường lớn.

Theo CBRE Việt Nam, trong năm 2022, nguồn cung văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh chỉ tăng 2% với 3 tòa nhà mới đi vào hoạt động, diện tích thuê xấp xỉ 40.000 m2. Các cuộc thanh tra gần đây liên quan đến những sai phạm của chủ đầu tư đã ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của dự án trong tương lai, đặc biệt là toà nhà hạng A tại khu vực trung tâm.

Thực tế, bước vào quý IV/2022, thị trường văn phòng bắt đầu cảm nhận sự ảnh hưởng từ các khó khăn của kinh tế vĩ mô. Tỷ lệ diện tích cho thuê mới bắt đầu chậm lại, từ 44.000 m2 trong quý III xuống chỉ còn 8.000 m2 trong quý IV. Điều này dẫn đến tổng diện tích cho thuê mới của năm 2022 chỉ đạt 75.000 m2, bằng 69% giai đoạn trước dịch - năm 2019.

CBRE dự đoán nguồn cầu của thị trường văn phòng trầm lắng trong nửa đầu năm 2023 khi mà doanh thu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi khó khăn. Đa số khách thuê sẽ có xu hướng tạm hoãn lại các quyết định thuê mặt bằng mới hoặc mở rộng, thay vào đó là tiến hành ký gia hạn hợp đồng thuê ngắn hạn.

Trưởng bộ phận Định giá, Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển (CBRE Việt Nam) Dương Thuỳ Dung cho biết, tìm kiếm mặt bằng văn phòng có chất lượng tiếp tục là xu hướng trong năm 2023 của thị trường Thành phố Hồ Chí Minh. Các công ty lớn, tập đoàn đa quốc gia đều hướng đến mục tiêu tham vọng về Net Zero (mục tiêu phát thải ròng bằng không), cùng với việc tuân thủ các tiêu chuẩn của ESG (môi trường - xã hội - quản trị doanh nghiệp).

Năm 2023, thị trường sẽ có thêm khoảng hơn 200.000 m2 sàn với hai dự án hạng A đầu tiên tại Thủ Thiêm và một dự án có chứng chỉ WELL đầu tiên tại Thành phố Hồ Chí Minh, cung cấp thêm nhiều mặt bằng có chất lượng cao và đạt chuẩn xanh cho khách thuê. Với nguồn cung tương lai dồi dào cùng viễn cảnh khó khăn của nền kinh tế, giá thuê văn phòng hạng A được dự báo giảm xuống khoảng 4% trong năm 2023 và tỷ lệ trống có thể lên tới 21,5%.

Ở chiều ngược lại, văn phòng hạng B sẽ hoạt động ổn định với giá thuê dao động xung quanh mức hiện tại và tỷ lệ trống tuy có thể tăng trong năm 2023 nhưng sẽ sớm được cải thiện trong năm 2024 nhờ vào nguồn cung hạn chế. Trong điều kiện kinh tế còn nhiều biến động, văn phòng cho thuê linh hoạt được cho là sự lựa chọn an toàn đối với các công ty có nhu cầu mở rộng mặt bằng.

Về xu hướng của các tòa nhà văn phòng, bà Thanh Phạm nhận định, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có thêm ít nhất 4 tòa nhà văn phòng mới có chứng chỉ xanh. Đối với chủ đầu tư, việc lên chiến lược phát triển bền vững và có một kế hoạch cụ thể để đạt được chứng chỉ phù hợp gần như đóng vai trò tiên quyết trong việc thu hút khách thuê lớn, có tên tuổi. Nhu cầu thuê mặt bằng xanh, toà nhà xanh sẽ ngày càng tăng rõ rệt trong thời gian tới.

Cùng với phân khúc văn phòng cho thuê, nguồn cung mới thị trường bán lẻ dự báo cũng hạn chế. Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, tính đến quý IV/2022, Thiso Mall, Trung tâm thương mại đầu tiên tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (thành phố Thủ Đức) và khu đô thị Sala, đã khai trương. Trung tâm mua sắm có một tầng hầm và bốn tầng lầu, với 35.000 m2 diện tích cho thuê. Nguồn cung mới này đưa tổng nguồn cung thị trường bất động sản bán lẻ của Thành phố Hồ Chí Minh đạt gần 1 triệu m2.

Giá chào thuê trung bình tại tầng trệt và tầng 1 khu vực trung tâm đạt 224 USD/m2/tháng, tăng gần 45% theo năm, cao hơn 5,5 lần so với giá chào thuê tại khu vực ngoài trung tâm (40 USD/m2/tháng), giá thuê chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ. Hiện tỷ lệ trống trung bình của các trung tâm mua sắm tại khu vực trung tâm tại Thành phố Hồ Chí Minh là 6,5%, và tất cả các vị trí đắc địa gần như đã được lấp đầy. Tuy nhiên, với tác động từ nền kinh tế và chi phí leo thang, các nhà bán lẻ sẽ có xu hướng thận trọng hơn trong các kế hoạch mở rộng sắp tới.

Chia sẻ về triển vọng của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc, Phòng Nghiên cứu và Tư vấn (CBRE Việt Nam) cho rằng. Thủ Thiêm đang hình thành và định hình là một khu đô thị có thu nhập cao với nhu cầu mua sắm, ăn uống và giải trí lớn ở phía Đông thành phố. Nhờ sự kết nối tốt hơn với quận 1 qua cầu Ba Son (Thủ Thiêm 2) kể từ năm ngoái, khu vực này sẽ trở thành khu trung tâm mới của Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích cho thuê bán lẻ mới trong tương lai dự kiến đạt khoảng 135.000 m2.

Tại các khu vực ngoài trung tâm, Thành phố Hồ Chí Minh sắp tới dự kiến sẽ chào đón khoảng 132.000 m2. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm tiếp tục bị hạn chế, tiến độ xây dựng của các dự án tương lai đều chậm trễ, như Centennial (Sun Tower), IFC One (Saigon One) và One Central (The Spirit of Saigon). Do các vấn đề pháp lý, ngày ra mắt của các dự án này khả năng sẽ còn bị trì hoãn cho đến cuối năm 2024 - 2025 hoặc xa hơn nữa.

Với nguồn cung khan hiếm tại khu vực trung tâm tại Thành phố Hồ Chí Minh trong hai năm tới, giá thuê trung bình của các trung tâm thương mại tại khu trung tâm dự kiến sẽ giữ xu hướng tăng từ 3-3,5% mỗi năm và giá thuê ngoài trung tâm tăng 1-1,5% hàng năm. Ngoài ra, do nguồn cung mới hạn chế, các nhà bán lẻ sẽ tìm kiếm nhiều không gian hơn ở khu vực ngoài trung tâm để ra mắt cửa hàng pop-up trong khi tiếp tục tìm kiếm vị trí đắc địa.