Thanh khoản thấp kỷ lục, xuất hiện chính sách bán hàng mới trên thị trường bất động sản thứ cấp

Ba tháng đầu năm 2023, nhu cầu thị trường bất động sản vẫn đang rất thận trọng với tỷ lệ hấp thụ giảm xuống mức thấp kỷ lục, giảm hơn 50% so cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, xuất hiện chính sách bán hàng mới trên thị trường thứ cấp.

Trong báo cáo triển vọng thị trường chứng khoán Việt Nam năm 2023 của SSI Research phát hành ngày 31/05, Công ty Chứng khoán tiếp tục duy trì quan điểm thị trường bất động sản Việt Nam sẽ cần thời gian để tái cân bằng và giải quyết những vướng mắc đã kéo dài những năm gần đây. So với chu kỳ giảm trước xảy ra vào năm 2011 – 2012, lần này có thể sẽ khác khi Chính phủ đưa ra các chính sách hỗ trợ sớm hơn, nhờ đó có thể kỳ vọng thị trường có thể hồi phục sớm hơn.

Tỷ lệ hấp thụ xuống mức thấp kỷ lục

SSI dẫn thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tỷ lệ hấp thụ trong quý 1/2023 giảm xuống mức thấp kỷ lục 11%. Tổng số giao dịch bất động sản trong quý là 2,700 căn, giảm hơn 50% so cùng kỳ năm trước. Nhu cầu thị trường vẫn còn trong trạng thái khiêm tốn khi người mua duy trì thái độ “chờ xem”, kỳ vọng vào việc giá tiếp tục giảm và lãi suất mua nhà giảm thêm nữa.

Bên cạnh đó, những trường hợp “vỡ nợ kỹ thuật” gần đây cũng khiến người mua lo ngại về năng lực của chủ đầu tư, liệu các chủ đầu tư có thể hoàn thiện dự án theo đúng kế hoạch hay không. Tình hình thị trường như vậy cũng đã phản ánh lên sự sụt giảm đáng kể của doanh số bán hàng của các chủ đầu tư niêm yết trong quý 1.

Chính sách bán hàng mới trên thị trường thứ cấp

SSI quan sát thấy nhiều chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách bán hàng để kích cầu trên thị trường sơ cấp, chủ yếu tập trung vào các ưu đãi về tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất. Cụ thể, chủ đầu tư cho phép khách hàng đặt cọc 30% đến khi bàn giao nhà; hỗ trợ lãi suất trong vòng 2 – 5 năm, ân hạn nợ gốc lên đến 24 tháng; kéo dài thời gian thanh toán lên 3 – 5 năm; chiết khấu cao lên tới 30 – 50% tổng giá trị hợp đồng khi thanh toán trước; miễn phí phí quản lý sau khi bàn giao nhà; cam kết cho thuê lại với lãi suất hấp dẫn (cụ thể 12%/ năm trong 3 năm đầu sau khi bàn giao) hoặc các khoản hỗ trợ tài chính khác cho người mua.

Đáng chú ý, trên thị trường thứ cấp, SSI Research cho biết có nhiều trường hợp khách hàng bán lại tài sản của họ với mức lỗ lên tới 30% hoặc 40% do sử dụng đòn bẩy tài chính cao, gặp áp lực thanh toán khoản vay.

Đặc biệt, OneHousing gần đây đã hợp tác với TCB cung cấp gói vay mua nhà ưu đãi cho người mua thứ cấp tại một dự án của Vinhomes, với ân hạn gốc 24 tháng và lãi vay chỉ 7%/năm để kích cầu trên thị trường thứ cấp ở dự án này. Đây là một chính sách bán hàng khá mới trên thị trường vì thường chỉ áp dụng cho người mua sơ cấp, nhưng hiện nay có thể mở rộng áp dụng cho người mua thứ cấp để kích cầu.

Một số chính sách bán hàng ưu đãi trong giai đoạn gần đây

Các chủ đầu tư nước ngoài đã tích cực hơn trong hoạt động M&A và hợp tác phát triển với các đối tác trong nước, điển hình như Keppel Land tuyên bố hợp tác phát triển dự án với CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH), hay Nomura, Capital Land, … được cho là đã mua lại đất đô thị của một chủ đầu tư trong nước, trong khi Fraser hay ESR cũng công bố cùng đầu tư vào các dự án công nghiệp với các đối tác trong nước.