Thanh khoản nhỏ giọt, gia tăng áp lực tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện tại, cả nước có hơn 200 dự án bất động sản du lịch đã được triển khai, tạo ra gần 100.000 căn condotel, 3.000 căn villa biệt thự, 15.000 căn khách sạn mới. Tuy nhiên, có hơn một nửa số dự án đó đang nằm “đắp chiếu” chờ sự tháo gỡ về pháp lý.

Dự án tổ hợp giải trí nghỉ dưỡng biển tiêu chuẩn 5 sao quốc tế Sailing Bay Ninh Chữ (xã Tri Hải, huyện Ninh Hải, Ninh Thuận). Ảnh minh họa: TTXVN phát

“Nếu tình trạng này tiếp tục xảy ra sẽ không khuyến khích việc đầu tư vào ngành du lịch, làm nản lòng các nhà đầu tư, ngay cả chính quyền địa phương muốn thúc đẩy đầu tư cũng sẽ gặp nhiều khó khăn” - ông Đính phân tích. Việc tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng đang gia tăng thêm áp lực cho phân khúc này.

Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành khiến các chủ sở hữu và chủ đầu tư lo lắng. Nhiều dự án đã bàn giao nhưng không tiêu thụ được cũng khiến thị trường khó phục hồi trở lại.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels nhận định, tình trạng dư cung bất động sản nghỉ dưỡng bắt nguồn từ việc tạo ra những sản phẩm chưa phù hợp với điều kiện thị trường. Một số chủ đầu tư vội vàng tham gia thị trường khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo trong quá trình hoạch định, dẫn đến tình trạng chênh lệch cung cầu tại một số điểm đến. Bên cạnh đó, ở một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng còn xuất hiện tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng.

Việc thiếu cân nhắc đến các yếu tố đặc điểm thị trường, xu hướng trong ngành tiềm ẩn nhiều rủi ro khi các dự án được phát triển nhưng không đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của du khách. Trong khi đó, thay vì các điểm đến trong nước, du khách Việt Nam đã có thể du lịch nước ngoài rất thuận tiện và dễ dàng hơn với chi phí hợp lý. Do đó, họ có thể lựa chọn thay đổi “khẩu vị”.

Theo khảo sát của DKRA Group, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý II/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam.

Những dự án có đủ điều kiện mở bán thì tỷ lệ tiêu thụ cũng rất thấp. Báo cáo tháng 11 của DKRA cho thấy, cả nước chỉ có 46 căn biệt thự nghỉ dưỡng được mở bán, giảm 73% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ chỉ dừng ở mức 30%. Trong đó, miền Nam và miền Trung không ghi nhận dự án mới chào hàng.

Cùng đó, sức cầu thị trường cũng tương đối khiêm tốn với 14 căn biệt thự được giao dịch thành công, giảm 67% so với cùng kỳ năm ngoái. Thanh khoản đã sụt giảm đáng kể, hơn 80% dự án sơ cấp đã phải đóng giỏ hàng để điều chỉnh giá bán và chính sách bán hàng.

Mặc dù nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40 - 50% nhằm kích cầu thị trường nhưng vẫn chưa đủ sức để thay đổi cục diện khó khăn này. Trong khi đó, ngành du lịch cũng chưa phục hồi như kỳ vọng, thêm vào đó là áp lực đáo hạn trái phiếu những tháng cuối năm vẫn còn nan giải khiến chủ đầu tư của phân khúc nghỉ dưỡng chưa thể thoát khỏi khó khăn.

Theo chia sẻ của một doanh nghiệp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng ở TP Hồ Chí Minh, hiện doanh nghiệp này có hơn 200 căn nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse ven biển đang nằm “đắp chiếu” vì vướng pháp lý. Những dự án đang mở bán cũng đang trong tình trạng ế ẩm, dù đã giảm giá bán nhưng vẫn không có khách mua.

Vì lượng hàng tồn kho lớn nên doanh nghiệp này đang rất chật vật trong việc xoay sở dòng tiền để chi trả lương cho nhân viên và duy trì hoạt động. Hiện tại, doanh nghiệp đang thúc đẩy các chương trình ưu đãi, khuyến mãi để tăng khả năng bán hàng dịp cuối năm.

Tại Đà Nẵng, một doanh nghiệp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng chia sẻ cũng đang rơi vào tình cảnh khó khăn tương tự khi mà các sản phẩm nhà phố ven biển đang mở bán có sức tiêu thụ rất chậm. Đặc biệt, sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng có giá trị cao thì giá trị tồn kho chiếm đến 95% rổ hàng hóa của doanh nghiệp.

Bà Ngân Phạm - Quản lý tư vấn Savills Hotels nhận xét, tình trạng dư cung trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là do hiện nay các chủ đầu tư dự án quá chú trọng đến quy mô nên đã tiến hành xây dựng với mật độ dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán.

Nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm “luxury” (hạng sang) và “wellness” (nơi ở giúp tăng cường sức khỏe toàn diện) nhưng lại chưa thật sự hiểu đúng những khái niệm này cũng như thiếu sự cân nhắc đến yếu tố cộng hưởng xung quanh dẫn đến tình trạng dư thừa, ế ẩm.

Bởi vậy, bà Ngân Phạm cho rằng, để phát triển sản phẩm nghỉ dưỡng một cách bền vững, các chủ đầu tư cần nắm bắt tốt xu hướng trên thị trường và nghiên cứu cẩn trọng trong giai đoạn hoạch định. Từ đó, tạo ra sản phẩm đa dạng, chất lượng, đáp ứng nhu cầu ngày càng phong phú của khách hàng.

Theo ông Trần Vũ - nhà sáng lập của đơn vị nghiên cứu SPE.R, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi tình cảnh ảm đạm. Thị trường hầu như không ghi nhận nguồn cung mới trong năm nay. Trong khi đó, các dự án cũ lại đang bị chậm tiến độ, thi công cầm chừng, gây ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin của thị trường.

Dù lãi suất ngân hàng đã giảm nhưng số người sẵn sàng vay tiền để đầu tư không nhiều, tư tưởng "phòng thủ" vẫn đang diễn ra trên diện rộng. Do đó, từ quý IV/2023 đến quý II/2024, lượng giao dịch sẽ duy trì ở mức độ ổn định, chưa có đột biến.

Sau mốc thời gian trên, thị trường có thể sẽ được cải thiện nhờ những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Nhà nước thông qua các bộ luật sửa đổi - ông Vũ dự báo.