Thanh khoản ì ạch, doanh nghiệp còn 'mặn mà' với bất động sản triệu đô?

Bất chấp thị trường đang dư thừa nguồn cung, phân khúc bất động sản triệu đô vẫn được dự báo tiếp tục chiếm sóng thị trường. Tuy nhiên, các doanh nghiệp sẽ điều chỉnh dòng tiền chảy đều vào cả hai phân khúc nhà cao cấp và bình dân.

Sở hữu căn biệt thự trong một khu đô thị khép kín tại Hoài Đức (Hà Nội), với đầy đủ tiện ích, mặt phố rộng, có chỗ để xe, gần 1 năm qua, anh Phạm Thế Hải đang tìm phương án cho thuê vì chưa có nhu cầu ở. Tuy nhiên, việc tìm kiếm khách thuê đáp ứng kỳ vọng như “mò kim đáy biển”.

Nhà triệu đô cho... thuê trọ

Anh Hải chia sẻ, căn biệt thự có diện tích 240m2, đã được xây dựng 3 tầng và hoàn thiện đầy đủ nội thất. Hiện tại, mặt bằng chung giá bán nhà trong khu đô thị này đều trên dưới 30 tỷ đồng.

"Trước đây, căn này của tôi cho thuê mở quán cà phê, giá 50 triệu đồng/tháng. Đến đầu năm 2023 vì kinh tế khó khăn, khách dừng hợp đồng. Kể từ đó tôi liên tục tìm khách mới nhưng không thành. Có khách hỏi nhưng trả giá quá thấp, không đủ bù khấu hao tài sản nên tôi đành chịu", anh Hải nói.

Khảo sát cho thấy, tình cảnh “ế ẩm” đang diễn ra tại nhiều khu biệt thự liền kề, shophouse có giá trị từ vài tỷ đến vài chục tỷ ở Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm… Giới chủ mòn mỏi đợi khách buộc phải treo biển “đại hạ giá”, lợi suất cho thuê thua gửi ngân hàng 6-7 lần.

Đơn cử, tại một khu đô thị trên đường Nguyễn Cảnh Dị, quận Hoàng Mai, dù sở hữu vị trí đắc địa nhưng đến nay còn không ít căn shophouse vẫn để trống, mòn mỏi đợi khách thuê. Theo thông tin rao bán, mỗi căn tại đây có giá dao động 16 - 35 tỷ đồng, giá thuê 30 - 45 triệu đồng/tháng.

Đáng chú ý, nhiều căn biệt thự triệu đô (chưa có nội thất) hiện chấp nhận cho thuê trọ với giá chỉ vài triệu đồng/tháng. Người thuê thường là lao động từ các tỉnh, tận dụng giá rẻ để bán hàng ăn, rau củ, quán nhậu… việc thuê không có ràng buộc, không đặt cọc nhiều, khi nào chủ lấy thì phải trả lại.

Đơn cử, anh Nguyễn Quang Trường, khách thuê một shophouse ở khu đô thị mới Tân Tây Đô, huyện Đan Phượng, cho biết đang cùng 2 người bạn thuê lại căn shophouse để bán đồ ăn nhanh, cà phê...

“Ban đầu, chúng tôi thuê để bán hàng với giá 5 triệu đồng/tháng (thuê lại của chủ nhà). Sau này do bán cả buổi đêm nên chúng em phải trả thêm 2 triệu đồng/tháng để được ngủ lại”, anh Trường nói.

Doanh nghiệp còn “mặn mà”?

Có thể thấy, phân khúc biệt thự, liền kề đang giảm sức nóng đáng kể sau thời bão giá. Câu hỏi đặt ra là các doanh nghiệp còn mặn mà với loại hình vốn chỉ dành cho giới giàu và siêu giàu này?

Câu trả lời, theo nhiều chuyên gia, là có. Bởi, dòng sản phẩm này vẫn luôn có sức hấp dẫn với những nhà đầu tư có tiềm lực, tầm nhìn dài hạn. Các “tay to” vẫn đang chờ để “săn” các sản phẩm tốt.

Nhìn vào tốc độ tăng trưởng bình quân 20%/năm của thị trường hàng xa xỉ (đồng hồ, siêu xe...) cho thấy, người Việt không ngại chi tiền cho các loại hàng hiệu, trong đó bất động sản siêu sang không chỉ là một loại tài sản mà còn là thước đo thể hiện đẳng cấp của chủ sở hữu.

Mới đây, trong một cuộc khảo sát của trang Batdongsan, 70% các hộ gia đình có thu nhập từ 40 – 70 triệu đồng cho biết, có nhu cầu mua thêm ít nhất một ngôi nhà trong tương lai, đặc biệt càng những người sở hữu nhiều nhà (tức nhiều tiền) thì càng có nhu cầu mua thêm cao hơn.

Không thể phủ nhận phân khúc bất động sản hàng hiệu, có mức giá từ 150 – 300 triệu đồng/m2 trở lên, đang hướng đến tệp khách hàng rất nhỏ tại Việt Nam thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, các thống kê chỉ ra tệp này sẽ nhanh chóng được nhân lên theo chiều mũi tên thẳng đứng.

Đơn cử, theo báo cáo của Knight Frank - đơn vị tư vấn và thẩm định giá, nghiên cứu thị trường, số người siêu giàu tại Việt Nam (có từ 30 triệu USD trở lên) trong giai đoạn 2017-2022 đã tăng từ 583 người lên 1.059 người, tăng 82% chỉ sau 5 năm. Đến năm 2027, số người siêu giàu tại Việt Nam sẽ chạm mốc 1.300 người, tăng 22% so với năm 2022.

Trước đó, kết quả thăm dò của Wealth X - một đơn vị chuyên nghiên cứu người giàu có trụ sở tại Mỹ, chỉ ra số lượng người giàu có tài sản ròng 1-30 triệu USD tại Việt Nam có tốc độ gia tăng khoảng 10,1%/năm trong giai đoạn 2018-2023, thuộc top 5 quốc gia có tốc độ tăng nhanh nhất thế giới.

Rõ ràng, sự gia tăng của giới trung lưu và siêu giàu đang mở ra dư địa lớn cho phân khúc bất động sản siêu đắt. Và thực tế, tiềm năng của bất động sản triệu đô tại Việt Nam đã và đang nhanh chóng được các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước “đọc vị”, sẵn sàng nhảy vào cuộc đua.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch VARS, dẫn chứng khu vực phía tây Hà Nội gồm các quận Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông là khu vực phát triển sôi động với sự tham gia đầu tư của hàng loạt "ông lớn" như Vingroup, Geleximco, Nam Cường, Vinaconex…, hình thành nên chuỗi đô thị hiện đại.

Xu hướng này những năm qua đã được định hình khi dòng tiền đổ vào chuỗi các dự án biệt thự, nhà liền kề, nhà phố trải dài từ Vân Canh - Bắc An Khánh - Nam An Khánh - Dương Nội - Park City - Văn Phú… ngày một nhiều hơn.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy, bất động sản siêu sang đang có nhiều tiềm năng để phát triển, tuy nhiên theo chuyên gia đây là phân khúc ẩn chứa nhiều rủi ro. Với những khó khăn chung của thị trường, bất động sản hàng hiệu có khả năng chững lại trong 2-3 năm tới. Có cầu thì có cung, nhưng nếu cung tăng quá nhanh, khả năng thất bại của các doanh nghiệp là rất hiện hữu.