Thanh khoản địa ốc thấp kỷ lục vì niềm tin sụt giảm

Nửa năm nay, bất động sản vấp phải nhiều lực cản, song điểm đáng ngại nhất là niềm tin thị trường xuống thấp, theo chuyên gia.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy, gần 6 tháng đầu năm 2023, toàn cảnh thị trường nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng đều ghi nhận tình trạng giao dịch đình trệ cả rổ hàng sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) lẫn rổ hàng thứ cấp (đầu tư mua đi bán lại). Nguồn cung nhà ở sơ cấp chiết khấu 15-50%, hỗ trợ lãi suất trong 2-7 năm, thậm chí có trường hợp hỗ trợ lãi suất toàn bộ, nhận nhà khi chỉ đóng 30%. Tuy nhiên, khách mua vẫn vắng bóng. Rổ hàng thứ cấp xuất hiện tình trạng giảm giá 20-50% khi nhà đầu tư đuối tài chính xả hàng để thu hồi dòng tiền, song thanh khoản cũng trầm lắng.

Dữ liệu của DKRA Group cho thấy, đến cuối tháng 5, sức mua bất động sản nhà ở lẫn nghỉ dưỡng đều giảm trên 95% so với cùng kỳ và tình trạng này kéo dài từ đầu năm 2023 đến nay. Trong khi đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng xác nhận, đến quý I, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường chỉ đạt khoảng 11% rổ hàng.

Báo cáo mới nhất của VARS đánh giá, thanh khoản yếu do nhiều nguyên nhân: đại đa số người mua hụt dòng tiền khi kinh tế còn nhiều thách thức, lãi vay cao, cửa tín dụng khó vào, các dòng tiền nhàn rỗi vẫn trú chân ở kênh gửi tiết kiệm. Yếu tố đáng lo ngại nhất, theo đơn vị này, là người mua mất niềm tin vào thị trường bất động sản.

VARS nhấn mạnh, việc niềm tin của người mua nhà bị sụt giảm liên tục trong một thời gian dài đã dẫn đến kịch bản mất thị trường như hiện nay. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thời gian qua địa ốc luôn trong trạng thái thiếu vắng khách hàng, thanh khoản xuống thấp kỷ lục.

Ông Đoàn Chí Thanh, Giám đốc Kinh doanh Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh Nhà Khởi Thành nhìn nhận, nửa năm nay, người mua nhà đang quan sát chuyển biến của thị trường để ra quyết định. Song các chỉ số giúp phục hồi niềm tin của người tiêu dùng đều đang rất thấp dẫn đến tâm lý đứng ngoài chờ đợi.

Ông Thanh phân tích, từ giữa cuối năm 2022 đến nay, thị trường xuất hiện không ít trường hợp chủ đầu tư cam kết hỗ trợ lãi suất, thu hút khách hàng mua bằng bài toán tài chính nhưng giữa đường bội tín, tiến độ dự án đình trệ. Việc doanh nghiệp đem khách hàng bỏ chợ không bị chế tài xử lý, đẩy rất nhiều người mua vào cảnh mất tiền, chôn vốn, thua lỗ do các sản phẩm dở dang và không phục vụ nhu cầu ở thật. Diễn biến này đã hủy hoại niềm tin của người mua vào thị trường bất động sản.

Mặt khác, theo ông Thanh, vướng mắc pháp lý kéo dài, nhiều doanh nghiệp đầu ngành gặp khó khăn dòng tiền, dẫn đến dự án chậm về đích càng khiến người mua nghi ngại, không dám xuống tiền. Thêm vào đó, việc lãi suất điều hành giảm nhiều nhưng lãi suất cho vay còn neo cao làm người mua nhà có nhu cầu ở thật cũng chùn tay, lo bẫy lãi suất thả nổi.

"Các phản ứng hoang mang, lo ngại của khách hàng như mưa dầm thấm lâu, đến khi bất động sản để vuột mất niềm tin nơi người tiêu dùng, sự mất mát đã quá lớn và rất khó khôi phục", ông Thanh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Long nhận xét, sau một thời gian địa ốc bộc lộ hàng loạt khó khăn, thách thức, đến nay khủng hoảng niềm tin vào thị trường bất động sản diễn ra khá nghiêm trọng, liên quan đến hàng loạt vấn đề tồn đọng. Chẳng hạn như gỡ vướng pháp lý cho các dự án đến đâu, kinh tế phục hồi ra sao, các chủ đầu tư giữ chữ tín như thế nào, dự án liệu có về đích hay không, khi nào thị trường hết khó khăn?

Theo ông Ngọc, các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản được Chính phủ quan tâm, đôn đốc triển khai nhưng vẫn có độ trễ và cần thời gian để đi vào thực tiễn. "Vì vậy, niềm tin của người mua càng bị thử thách và có thể phải mất rất nhiều thời gian để củng cố lại phòng tuyến này", ông Ngọc nói.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, nhìn vào thanh khoản thị trường nhà ở phía Nam gần 6 tháng nay là bức tranh màu xám, gợi nhớ đến đáy khủng hoảng gần nhất 2013. Hiện nay, ngay cả nhà bình dân, giá vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thật, cũng chỉ đạt thanh khoản nhỏ giọt. Tình trạng các dự án không bán được hàng dù nhu cầu nhà ở vẫn có, trong khi nguồn tiền gửi tiết kiệm của người dân trong hệ thống ngân hàng vẫn ở mức cao cho thấy niềm tin của khách hàng đối với thị trường bất động sản đang xuống thấp kỷ lục.

Theo ông Phúc, phản ứng do dự, hoài nghi, sợ rủi ro khi bỏ tiền vào bất động sản của khách hàng thời gian qua trở thành tâm lý chủ đạo dẫn dắt thị trường, là phản xạ có điều kiện. CEO Phú Đông Group cho rằng bên cạnh chờ đợi các chính sách, doanh nghiệp địa ốc phải tự nỗ lực lấy lại niềm tin của người tiêu dùng bằng tiến độ dự án đúng hẹn, pháp lý hoàn thiện, phương thức thanh toán linh hoạt hơn.

Riêng ông Ngọc đánh giá cao giải pháp khôi phục niềm tin của người mua nhà bằng chiến lược đồng hành của chủ đầu tư với khách hàng. Để làm điều đó, các nhà phát triển phải đưa ra những sản phẩm vừa túi tiền, đánh trúng nhu cầu thật, có phương án thanh toán vừa phải, dung hòa lợi ích giữa bên bán và bên mua. Ngay cả trong lúc khó khăn, doanh nghiệp cần giữ chữ tín, chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để cân đối dòng tiền, cùng khách hàng về đích (bàn giao nhà).

"Vượt khó cùng với khách hàng chính là cách nuôi dưỡng, phục hồi niềm tin của người mua vào thị trường bất động sản", ông Ngọc nhấn mạnh.

Theo ông Phạm Anh Khôi, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Bất động sản Việt Nam (VARS), quý III là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn và là cơ hội để quan sát các phản ứng thực tế. Đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.

Ông Khôi cũng dự báo có hai kịch bản. Kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn.

Ở kịch bản thứ hai, nếu lãi suất huy động giảm xuống mức 6-7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường bất động sản trong điều kiện niềm tin của người mua được cải thiện.