Thanh khoản địa ốc phía Nam tiếp tục ảm đạm

Niềm tin thị trường xuống thấp khiến thanh khoản bất động sản phía Nam chưa thể phục hồi, nhiều phân khúc ở TP HCM có tỷ lệ hấp thụ dưới 8% rổ hàng.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy quý III, thị trường nhà ở và cho thuê đều chưa ghi nhận tín hiệu tích cực về thanh khoản. Rổ hàng sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) có phần dồi dào hơn so với các quý trước nhưng tỷ lệ hấp thu của thị trường vẫn kém so với kỳ vọng. Bên cạnh một số ít dự án chung cư có giao dịch, phần còn lại của thị trường vẫn rất trầm lắng.

Đại diện chủ đầu tư một dự án căn hộ tại Bình Dương cho biết đầu quý III đến nay, đã tổ chức khá nhiều hoạt động tham quan dự án, các mini event bán hàng và thu hút được nhiều khách quan tâm, nhưng không có mấy người chốt ký hợp đồng mua bán.

Theo người này, thậm chí có khá nhiều hồ sơ đã ký hợp đồng xuống cọc nhưng khi chính thức ký hợp đồng mua bán thì "rơi rụng" gần hết. Có thời điểm gần 40 khách đóng cọc mà chỉ có 2 khách xuống tiền mua.

"Các đợt bán hàng gần đây, công ty đã đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt, ưu đãi lãi suất cố định kéo dài 3 năm nhưng vẫn chưa đủ thuyết phục. Có lẽ chướng ngại lớn nhất của thị trường hiện nay vẫn là tâm lý phòng thủ, chờ đợi còn quá lớn", ông nói.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng chung cảnh ngộ. Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn tại TP HCM cho hay thị trường đang đón nhận những thông tin tích cực như thủ tục pháp lý dự án dần được gỡ vướng, ngân hàng cho vay trở lại..., nhưng đầu ra vẫn nhỏ giọt.

Theo ông, doanh nghiệp cũng áp dụng nhiều chính sách thanh toán, ưu đãi lãi suất, giãn tiến độ cho người mua nhà. Tuy nhiên, nỗ lực kích cầu chỉ thu hút được nhóm thiểu số khách hàng mua để ở, lượng giao dịch khiêm tốn khiến doanh nghiệp phải tính toán lại việc bán hàng. "Có thể chúng tôi phải trì hoãn đến đầu năm sau xem tình hình sức mua cuối năm ra sao rồi tính toán tiếp", ông cho hay.

Báo cáo của Cushman &Wakefield Việt Nam cho thấy trong quý III, lượng căn hộ mở bán mới khoảng 3.790 căn, gấp gần bốn lần so với quý trước, nhưng tỷ lệ hấp thu toàn thị trường chỉ đạt 42%.

Số liệu Savills Việt Nam cũng công bố số lượng căn hộ chào bán mới trong quý vừa qua tại TP HCM là 2.528 căn, tăng 572% theo quý và 11% theo năm. TP Thủ Đức chiếm 74% thị phần, còn lại thuộc về khu vực Bình Tân và Bình Chánh. Lượng giao dịch thành công trong quý đạt hơn 2.000 căn, tăng 561% theo quý và 102% theo năm. Tuy nhiên, hơn 55% trong số đó đến từ một dự án lớn tại quận 9 (cũ). Nếu loại trừ dự án này, thanh khoản của toàn thị trường vẫn chật vật với khoảng 903 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ chỉ 15%.

Tình hình cũng ảm đạm với phân khúc nhà liền thổ, theo Savills, TP HCM có khoảng 766 căn chào bán mới, 86% sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng mỗi căn. Lượng giao dịch trong quý vừa qua là 64 căn, tỷ lệ hấp thụ tính ra chỉ đạt 8%, thấp nhất kể từ năm 2018.

Còn theo dữ liệu từ Đất Xanh Serviecs, nguồn cung nhà đất khu vực phía Nam tăng trưởng tích cực với khoảng gần 6.000 sản phẩm chào bán. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 20%. Tính chung 9 tháng đầu năm, lượng tiêu thụ toàn thị trường chỉ tầm 15-20% giỏ hàng giao dịch.

Riêng phân khúc căn hộ, có khoảng 4.000 sản phẩm mở bán trong 9 tháng qua, giá trung bình từ 60-80 triệu đồng một m2, tỷ lệ hấp thụ vào khoảng 22% trên tổng số sản phẩm chào bán.

Nhìn nhận diễn biến trên, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi cho rằng so với đầu năm, hiện tâm lý của khách hàng có phần cải thiện. Điều này thể hiện thông qua tỷ lệ tìm kiếm bất động sản đã gia tăng, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Tuy nhiên từ thăm dò đến xuống tiền mua là cả một quá trình dài.

Trong khảo sát mới đây của viện nghiên cứu Bất động sản Kinh tế Tài chính Công nghệ Đất Xanh Services (DXS- FERI), chỉ 26% số người được hỏi chọn mua bất động sản khi lãi suất đã giảm, 43% chưa chắc chắn và 31% phản hồi không. Điều này cho thấy tâm lý phòng thủ vẫn chiếm số đông ở người mua nhà.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết thách thức với thị trường bất động sản là không thể phủ nhận và khó khăn có thể kéo dài đến giữa năm sau. Bởi trước khi thực sự đón "ánh bình minh", thị trường bất động sản sẽ còn đối mặt không ít thách thức cùng với sự thanh lọc gay gắt.

Theo ông, có không ít doanh nghiệp, nhà đầu tư không đủ sức chống chọi sẽ rời bỏ thị trường, nhưng cũng mở ra cơ hội cho người trụ vững. Từ nay đến cuối năm, sức mua vẫn chỉ tập trung vào nhóm mua ở thực. Có thể xuất hiện thêm nhóm nhỏ nhà đầu tư quay lại thị trường nhưng không đủ để tạo biến động lớn cho thanh khoản.

Với nhà đầu tư cá nhân, ông phúc cho đây là thời điểm có thể lựa chọn được những sản phẩm bất động sản có giá trị mà không phải cạnh tranh quá nhiều. Tuy nhiên, việc lựa chọn những dự án đầu tư lâu dài cần đảm bảo các yếu tố cốt lõi như chủ đầu tư uy tín, vị trí đắc địa, quy hoạch đồng bộ, hạ tầng nội khu triển khai nhanh và kết nối tốt với hạ tầng giao thông khu vực.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng xét ở khía cạnh người mua ở thực, thị trường hiện nay là cơ hội rất tốt. Ưu điểm của việc mua nhà trong giai đoạn này ngoài yếu tố giá bán cạnh tranh, chính là tính an toàn của sản phẩm. Gần như các dự án mở bán thời gian qua đều đảm bảo đủ yêu cầu về pháp lý và các nghĩa vụ liên quan (thuế, phí...). Những chủ đầu tư mở bán sản phẩm đa phần có tiềm lực tài chính tốt, tiến độ xây dựng đúng cam kết theo hợp đồng.

Ngoài ra, việc thị trường đang ở giai đoạn nhu cầu thấp dẫn tới các chủ đầu tư sẽ phải thiết lập mức giá hợp lý hơn kèm theo nhiều ưu đãi có lợi về dòng tiền, chiết khấu, quà tặng. Các thủ tục vay xử lý nhanh hơn, cùng với đó là tiếp cận vốn vay và sự hỗ trợ của phía ngân hàng trong giai đoạn này cũng sẽ thuận tiện hơn. Người mua nhà thường được kéo dài thời gian ân hạn, chi phí phải trả hàng tháng ít, thời gian vay kéo dài...